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マンション売却価格の決め方|売り出し価格と成約価格の違いや乖離率を解説!

2022.10.20
2022.10.20

マンションを売却する際、売却価格をどのように決めればよいのかお悩みではないでしょうか。

マンションの売却を成功させるうえで、売り出し価格は非常に重要となります。

本記事では、マンションの売り出し価格の決め方のほか、成約価格との違いや乖離率についても説明していきます。ぜひ参考にしてみてください。

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マンションの売り出し価格と成約価格とは?

男性の周りにクエスチョンマークとドルマークがたくさん浮かんでいる画像

マンションの価格には、売り出し価格のほかに成約価格というものがあります。

こちらでは、その2つの価格の違いについて説明していきます。

 

売り出し価格は物件を売り出す際に付ける価格のこと

マンションの売り出し価格とは、実際にマンションを売り出す際に付ける価格のことです。

売り出し価格は、不動産業者の査定価格や他の物件の売り出し価格などを参考に、売主が決定します。

売り出し価格は不動産業者のポータルサイトや広告に表示されるので、誰でも見ることができます。

 

成約価格は売買取引が成約した際の価格のこと

成約価格は、マンションの売買取引が成約した際の価格のことです。買主の購入希望金額を考慮した上で、売り主と買主の双方が合意した金額が成約価格となります。

中古物件では値引きが行われることが一般的なので、売り出し価格と成約価格は異なる場合が多いといわれています。

 

マンションの売り出し価格の決め方

家の模型と電卓を持つ男性の画像

マンションを適正な価格で早く売るには、売り出し価格が非常に重要となります。

こちらでは、マンションの売り出し価格の決め方についてお伝えしていきます。

 

①住宅ローンの残債を把握しておく

住宅ローンが残っている場合は、まずは正確な住宅ローンの残債を把握する必要があります。

マンションの売却によって住宅ローンが返済できなければ、自己資金を用意してローン返済をするか、住み替えの場合は住み替えローンを利用する必要が出てきます。

まずは、どのくらいの金額があればローンを返済できるのかを確認したうえで、売り出し価格を決定するようにしましょう。

 

②類似物件の価格を調べる

売り出し価格を決めるには、類似物件がどのくらいの価格で売られているのかを知ることが重要です。類似物件の売り出し価格を調べることにより、おおよその価格相場を知ることができ、不動産会社に査定を依頼した際も査定額が適正であるかを判断することができます。

類似物件の売り出し価格を調べるには、不動産業者のポータルサイトが非常に便利です。条件を入れることで類似物件を絞れるのでチェックしましょう。また、必ず同じマンションの売り物件が出ているかを確認しておきましょう。

 

③不動産会社に査定を依頼する

類似物件の価格が分かったら、不動産会社に査定を依頼します。不動産会社によって査定方法が違うので、必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。

査定結果が出たら、どのような根拠でその価格を出したのかの説明を受けることが重要です。説明に納得できるようであったら、その査定結果を基に、類似物件の価格や住宅ローン残高などの自分の事情を考慮して、売り出し価格を決定しましょう。

 

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マンションの売り出し価格を決める際の注意点とは?

「CHECK」と書かれた黒板の画像

マンションの売り出し価格は、基本的には売主は自由に決めることができます。

しかし、早期に適正な価格で売るためには、売り出し価格の設定は非常に重要となります。

こちらでは、マンションの売り出し価格を決める際の注意点についてお伝えしていきます。

 

高すぎる価格にはしない

売り出し価格を自由に決められるからといって、高すぎる価格を設定してしまうと、当然ながら売れにくくなってしまいます。徐々に値下げをしていくとしても、売却期間が長くなると売れ残りというイメージが付き、なかなか買い手が見つからなくなる可能性も高くなります。

売り出し価格を決める際は不動産会社の査定を参考にして、高すぎない値段設定にしましょう。

 

売却期間を決める

マンションを売却する際は、いつまでに売りたいかという売却のスケジュールをあらかじめ立てておきましょう

相場よりも安ければ早く売れ、相場よりも高い場合は長引く可能性が高くなります。もしも早く売りたいのであれば、少し安めの価格に、期間に余裕があれば強気な価格設定をすることが可能になります。

また、売却期間を決めることにより、値下げのタイミングの検討もしやすくなります。しっかりとスケジュールを組み、戦略的に売却を進めていきましょう。

 

最低売却価格を決める

売り出し価格を決めたら、最低売却価格も決めておくことが重要です。

中古物件では値引き交渉があることが一般的なので、あらかじめどこまで応じられるかを決めておくと、その都度迷う必要はありません。

スムーズに取引を進めるためにも、事前に最低売却価格を決めておきましょう。

 

キリのいい価格にはしない

現代では、ポータルサイトにて物件情報を集める人が多くなっています。

ポータルサイトでは価格を絞り込めるようになっていますが、「〇〇万円以上から〇〇万円未満」というような設定の場合、キリのいい価格は上限から除外されてしまいます

たとえば、売り出し価格を4,000万円程度にしたいと思った場合は、4,000万円ではなく3,980万円にした方が「1,000万円以上から4,000万円未満」などの条件で検索した場合も表示され、見てもらえる機会が増えます。

このように、キリのよくない価格の方がたくさんの人の目に触れることになるので、価格設定時はポータルサイトの検索を意識してキリのいい価格は避けるようにしましょう。

 

同じマンションの販売状況を確認する

類似物件の価格を調べる際は、必ず同じマンションで売り出されている部屋がないかを確認しましょう。もしも同じマンションで同じ間取りの部屋が売り出されていたとしたら、価格が安い部屋の方が先に売れる可能性が非常に高くなります。

同じマンションの部屋が売りに出ていたとしたら、価格を下げるか、もしも下げられない場合は、その部屋が売れた後に売りに出すかを考えましょう。

 

複数の不動産会社に査定を依頼する

査定は、必ず複数の不動産会社に依頼することが重要です。不動産会社によって査定方法や方針が違うため、査定結果にばらつきが出るのは当然のことです。

1社に限定してしまうと、相場を見誤ってしまう可能性があるので、複数の不動産会社からの査定結果を確認してから売り出し価格は決定するようにしましょう。

 

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価格乖離率について

%の模型

価格乖離率とは、売り出し価格と成約価格の差額の比率のことをいいます。

こちらでは、価格乖離率について詳しく説明していきます。

 

価格乖離率の計算方法

価格乖離率は以下の計算式で算出します。

乖離率(%)=(成約価格-売り出し価格)÷売り出し価格×100

例えば、売り出し価格が3000万円で、実際の成約価格が2850万円だった場合、価格乖離率は-5%となります。

価格乖離率が0に近づくほど、成約価格と売り出し価格との差が少ないということです。

 

価格乖離率は景気にも影響される

景気が良くなり新築マンションの価格が上昇すると、新築マンションには手が届かないという人からの中古マンションの需要が増えます。そのため、中古マンションは売り手市場になり、値引きに応じなくても売れることが増えていきます

このように、価格乖離率は景気にも大きく影響されます。

 

売り出し価格から値引きされないためには?

手でクロスを作る女性の画像

中古マンションでは、購入希望者から値引き交渉を持ちかけられることが一般的ですが、もしも値引きを持ちかけられたとしても、必ずしも応じる必要はありません

簡単に応じてしまうと、相手に「もっと値引きしてもらえるのではないか」と思われ、さらに値引きを持ちかけられることもあり得ます。

また、一度価格を下げてしまうと元に戻すのは難しくなります。値引きを持ちかけられたからといってすぐに応じるのではなく、値引き金額や時期を見て慎重に対応しましょう

 

売り出し価格と成約価格の差をなくそう

マンションの中古市場では値引き交渉が一般的となっているので、売り出し価格がそのまま成約価格となることは少ないといえます。しかし、購入希望者の要望のままに値引き対応をしていると、どんどん価格が下がってしまいます。

適正な売り出し価格であれば、必ずしも値引き交渉に応じなくとも売却は成功します。

ぜひ、本記事を参考に価格設定を行い、戦略的な売却活動を行ってみてください。

 

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