「子どももこれから大きくなるし、将来のことを考えてマンションを購入しよう」「マンションをできるかぎり安く購入したいけどいつが買い時？」
など、お悩みの方も多いのではないでしょうか。マンション購入は人生で一度あるかないかの大きな買い物なので、マンション選びには慎重になりますよね。
購入にあたっては、今のマンション価格だけでなく、今後の相場も気になりますよね。今回は、マンションの価格に影響する要素や今後の価格相場の見通しについてご紹介していきます。
マンションの価格は誰が決めてるの？
新築マンションなどの売り出し価格を決める要素として「公示価格」というものがあります。公示価格は別名「公示地価」と言われており、国土交通省管轄の「土地鑑定委員会」が毎年発表している「地価公示価格（※土地の金額のこと）」を指します。
毎年、1月1日時点での1㎡あたりの金額を決定して、同年の3月に正式に公表され、実際に土地やマンションを売り買いする人や、資産価値の判断基準として役立てられています。
中古マンションの場合は、マンション売却を依頼された不動産会社が物件の金額を査定し、最終的な価格を決定します。この価格は、基本的に過去の売却データを元に算出されます。以前の売却データの例から、全ての中古マンションの価格が決められているわけではないですが、これ以外にも、立地条件やマンション周りの環境、部屋の設備などをチェックして、最終的な査定金額が決定されます。
マンションの価格に影響を与える要素とは？
上手にマンションを購入したいのであれば、どのような要素がマンションの価格に影響を与えているかを知ることは非常に重要です。マンションの価格に影響を与える要素として
・土地代
・建築費用
・宣伝費
以上の3点が考えられます。ひとつずつ解説していきます。
①土地代について
マンションは土地さえあれば建てられるわけではないのです。
地盤調査をして太鼓判が押されていても、周辺の住民の人々に理解をしてもらう必要があります。
このことから、マンション用の土地を手に入れるにはかなりの期間や労力がかかっていることがわかります。この手間もマンションの価格には反映されています。
②建築費用について
土地を手に入れたら、次はマンションを建築するという工程が発生します。建築費用には人件費なども含まれます。
③宣伝費用について
無事にマンションが建設されたとしても、次はそのマンションが建ったことを幅広い人たちに知ってもらう必要が出てきます。多くの人に認知してもらうにはモデルルームの費用や、セールスマンの人件費、広告出稿費がのしかかってきます。
マンションの価格相場の調べ方とは？
マンションの相場を説明している男性
マンションの価格相場は新築マンションと中古マンションで調べる方法が少し異なります。ここではそれぞれの調べ方を見ていきましょう。
新築マンションの場合
新築マンションの情報全般を調べるのであれば、不動産開発業者のサービス(デベロッパー)を活用しましょう。デベロッパーには住友不動産や野村不動産などの大手不動産会社が提供しており、信頼のおける情報が手に入ります。
このサービスを利用するには会員登録が必要で、登録が完了すると住みたい場所や間取り、金額に関する情報をすぐに調べることができます。
また、デベロッパー以外にもリクルートやアットホームなどの大手不動産会社が運営している不動産専門サイトを使うことも一考です。こちらは会員登録なしでマンションの家賃や間取りなどの希望条件から物件を調べることができます。
中古マンションの場合
中古マンションの価格情報を調べるのであれば、インターネットで調べることをおすすめします。どのようなサイトで調べれば良いのかというと
「中古マンションのみを取り扱っている情報サイト」
「過去の価格相場などをまとめているサイト」
などが良いでしょう。
「中古マンションのみを取り扱っている情報サイト」は見た目は大手不動産サイトと変わりありませんが、現在販売されているマンションの部屋情報や家賃、部屋の間取りと写真、周辺情報などを知ることができます。現在すでにマンションを探している人やその部屋の雰囲気や周りの情報などを知りたい人におすすめです。
次に「過去の価格相場などをまとめているサイト」ですが、上記のような物件情報全般ではなく、過去の家賃の価格推移などのデータのみを扱っていることが多いです。このサイトは「まだ購入まで考えていないけど、買うタイミングを検討したい」と考えている人におすすめです。
2022年のマンションの相場はどうなる？
2022年のマンション相場は新型コロナウイルスの影響などで以下のような影響が懸念されます。
・コロナの影響により価格上昇
・資材不足により価格上昇
・中古マンションは管理関係で価格が下落
今後の住まいを決めるうえで一つの判断基準になる可能性があるので、一つ一つ解説していきます。
コロナの影響により価格上昇
コロナ禍の影響を受けて、中古マンションの価格は上昇しています。理由としては新築マンションの価格上昇が影響していて、新築マンションが高いことから予算が足りずに中古マンションにも購入範囲を広げたお客さんが入ってくることから価格が上昇しています。
資材不足により価格上昇
一部コロナウイルスの影響もありますが、世界では住宅建築の需要が高まっていることから建築用木材の需要が増え、価格の高騰化が行われていることからマンションの価格にも影響が出ることが予想されます。
中古マンションは管理関係で価格が下落
マンションは建物の劣化を防ぐため、日々の管理と定期的な修繕が必要です。人気があり空き部屋の少ないマンションであれば管理費や修繕費は潤沢になりますが、空き部屋が多いマンションだと、施設を維持するお金が不足してしまいます。
空き部屋が多いマンションだと入居者が支払う金額が増えてしまい、売却しようと考えるオーナーが増えます。しかし管理や修繕などの問題を抱えるマンションは売却は簡単ではありません。このようなマンションは「限界マンション」と言われています。
マンションの相場はいつ下落する？
2022年現在のマンション市況は、コロナの影響を受けてもなお価格上昇を続けています。しかし、マンションの価格は、今後景気の悪化や金利上昇、地方では人口減少などにより価格が下がる場合があります。
しかし、いつ価格が下がるのかを見極めるのは至難の業。ここからは、より安くマンションを購入するための値引き交渉について解説していきます。
下落を待つより値引き交渉をする
値引き交渉できるマンションの例として、「完成して間もない物件」や「モデルルームとして使用されていた」などが挙げられます。
「完成して間もない物件」は未入居が続いていると在庫扱いとなり、他社との競合を避けるために他のマンションが販売されるよりも早く満室にして早く売却したいと考えます。このことから販売している会社側は安くしてでも早く売ろうと考えるのです。
次に「モデルルームとして使用されていた」ケースです。売れていない部屋をモデルルームとして見学用に多少使用されているパターンです。完全な新築マンションというわけではありませんが、このような物件はネット情報でもすでに値引きされて安くなっている可能性が高く、狙い目です。
一般的に値引き額の相場としては、販売価格の約1割あたりが大半です。かなり長い年数空室になっているマンションであればもう少し安くなる可能性も考えられますが、大幅な値引きは難しいのが現状です。
マンションの価格が相場より安くても大丈夫？
マンションの価格が相場よりも安いと、「事故物件なんじゃないか」「物件情報にも載っていないような事情があるかも」と不安になってしまいますよね。もちろんこのような理由で家賃が極端に安くなっている物件も存在しますが、しっかりと調べたうえで契約をすれば全く問題ありません。
事故物件以外に物件が相場よりも安くなっている理由としては以下のようなものが挙げられます。
・治安が悪い
・日当たりが悪い
・騒音がする
・築年数が30年以上経過している
・最寄駅から遠い
「治安が悪い」「騒音がする」などの理由は、具体的な内容にもよりますが、家にいてもリラックスできない、睡眠の妨げになるなど自身の健康状態に影響を及ぼす場合もあるので注意が必要です。
「日当たりの悪い」物件を借りてしまうと、洗濯物が乾かなかったり、部屋に湿気がたまりカビが生えやすくなるなどの影響が考えられます。同じ物件なのに、一部屋だけ家賃が安い場合は部屋の中に問題、要は日当たりの問題がある可能性があります。
「築年数が30年以上経過している」「最寄駅から遠い」などの物件そのものや距離関係での理由は部屋の築年数を気にしない人や駅まで20～30分程度移動することが苦痛ではない人であればかなりお得にマンションに住むことができるメリットになります。。
実際に住んでみないとわからないことも多々ありますが、内見や不動産の方によく確認するなどしてクリアにするようにしましょう。
2022年はマンションは買い時？
マンション購入したいと考える人は「可能な限り安く手に入れたい」と考える人も多いのではないでしょうか。2022年はマンションを購入する人にとっては大きな影響を与える可能性がある「2022年問題」が大きく影響すると言われています。
2022年問題とは、2022年に都市部の地価が大きく下がる可能性が示唆されている問題です。理由としては東京や大阪の都市部にある生産緑地が指定解除され、元々農地だった土地をマンションなどの宅地を建てる用として大量に提供されることが理由とされています。
これがうまくいけば現在の価格よりも安くマンションを購入することができるチャンスとなりますので、2022年は都市部のマンションの相場を常にチェックしておくと良いでしょう。
ベストなタイミングでマンションの購入を
いかがでしたでしょうか。マンションをできるだけ安く購入したいという気持ちは誰にでもあるものですよね。購入するにあたって金銭的な部分が関係することを考えるとなおさらです。
マンションの相場は現在の景気や住んでいる場所で様々だと思いますので、よく家族で話し合って自分達にベストなマンションを見つけてくださいね。
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