分譲マンションには、住人が守るべきルールが記された「管理規約」があります。マンションに入居する際にはこの管理規約に必ず目を通しておくことが必要です。
今回は、マンションの管理規約のモデルになる「標準管理規約」について解説します。
令和3年6月に実施された標準管理規約の改定のポイントを中心に、わかりやすく説明していきます。マンションで暮らしている人、マンションへの引っ越しを考えている人は、ぜひ参考にしてください。
標準管理規約とは？
マンションの「管理規約」とは、マンションで生活するにあたって住人が守るべきルールを定めたものです。
この管理規約を制定する際の標準的なモデルとして用意されているのが、国土交通省が作成した「標準管理規約」です。
マンションには戸建てと違って複数世帯、複数人の居住者が生活をしています。なにもルールがない状態で住人が好き勝手に生活をしていては、不便や不満、トラブルが生じてしまいます。
また、分譲マンションでは住人が管理組合を作ってマンションの維持運営を行っていかなくてはなりません。
マンションには各々が占有する居室だけではなく、建物やエレベーター、配管といった設備があり、これらの設備のメンテナンスも住人が主導で行っていきます。
このようなことを踏まえ、「管理規約」の中で基本的な決まりを定めているのです。
管理規約で定められているのは、主に次のようなことです。
・管理組合について
・建物や敷地間用途、区分について
・管理費、修繕積立金について
・理事会について
・総会について
管理規約は必ずなくてはいけないという決まりはありませんが、国土交通省発表の「平成30年度マンション総合調査結果」では、99%のマンションに管理規約が存在するという調査結果が出ています。
ほぼ全てのマンションには管理規約が制定されていると考えてよいでしょう。
分譲マンションのルールには、管理規約のほかに、区分所有者の権利と義務などの基本的なことを定めた「区分所有法(建物の区分所有等に関する法律)」があります。
区分所有法では、各マンションの実情に合わせてルールを制定できるとしていますので、管理規約は標準管理規約のままではなく、それぞれのマンションに合わせて決めることができます。
ただし、区分所有法の強行規定に反した内容にすることはできません。
標準管理規約には3つのタイプがある
マンションは1棟だけで出来ているもの、複数棟が合わさってひとつのマンションとなっているもの、店舗などが入っているもののように、大きく分けて3つの形態があります。
「マンション標準管理規約」も、マンションの形態によって「単棟型」「団地型」「複合用途型」の3つが用意されています。
①単棟型とは？
住居専用でひとつの敷地に1棟のマンションがある形態のマンション用に作られた標準管理規約です。
3つの管理規約の中でもっともシンプルで、基本となる内容になっています。
②団地型とは？
複数の棟があるマンション群で、全体で敷地を共有している形態のマンション用に作られた標準管理規約です。
単棟型との違いとしては、修繕積立金が土地部分と各棟に分かれている点などがあります。
③複合型とは？
マンションの一部が、店舗や事務所など居住スペース以外のものになっている形態のマンション用に作られた標準管理規約です。
管理費、修繕積立金が、「全体」「居住者」「店舗」に分けて設定されている点などが特徴です。
令和3年6月22日に改正された内容とは？
「マンション標準管理規約」は、今まで数回の改正を重ねており、直近では令和3年6月22日に改正が行われています。
今回の改正ポイントを説明する前に、制定から今までの経緯を簡単に振り返っておきましょう。
マンション標準管理規約は、もともと「中高層共同住宅標準管理規約」の名称で、昭和57年5月に建設省(現国土交通省)が作成したものです。
その後、平成9年、平成16年、平成23年、平成28年、平成29年に、集合住宅の状況の変化や区分所有法が改正されたことを受け、標準管理規約の改正が実施されました。
また、平成16年の改正時に「中高層共同住宅標準管理規約」から「マンション標準管理規約」に名称が変更されました。
それでは、今回、令和3年6月に行われた改正のポイントを見ていきましょう。
今回の改正は、令和2年の「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の改正」の改正、および新型コロナウィルス感染症の感染拡大等の社会情勢の変化を踏まえたものです。
ポイントになっているのは大きく3つです。
・ITを活用した総会・理事会について
・置き配を認める際の留意事項について
・専有部分配管の工事を共有部分配管と一体で行う際の修繕積立金からの工事費の拠出について
上記に加え団地型では、今般のマンション建替円滑化法の改正により創設された敷地分割制度に関する所要の規定の整備を行っています。
①ITを活用した総会・理事会について
従来、総会や理事会は区分所有者が集会室などに集合して開催するのが基本でした。しかし、昨今のIT化や感染症対策の一環として、WEBを介した方法をとることが増えることを考慮し追加された内容です。
総会や理事会をWEB会議を用いて開催することが可能であることや、理事長の事務報告、質疑応答もWEB会議上で行えること、電磁的な方法での議決権行使が可能なことなどが加えられました。
②置き配を認める際の留意事項について
宅配ボックスがないマンションなどについて、共用部分を利用して置き配を利用する場合のルールを、使用細則で定める方法があることが加えられました。
共用部分の使用については、感染症の感染拡大のおそれが高いと認められる場合に、共用部分の使用を一時時に停止、制限することを使用細則で定めることも考えられるとしています。
③専有部分配管の工事を共用部分配管と一体的に行う際の修繕積立金からの工事費の拠出について
こちらの費用は、共用部分と専有部分の配管を一体的に工事する場合の費用について定めたものです。
これまでの標準管理規約では、マンションの配管の工事費は、共有部分は管理費から、専有部分は区分所有者が負担するという内容になっていました。
しかし、配管はつながっているので、共用部分と専有部分を一緒に工事する事象も考えられます。
改定版では、共有部分と専有部分を一体的に工事した場合の費用について規約に規定することがコメントに追記されています。
マンションに住む際に確認しないとどうなる？
管理規約を確認しておかなければ、知らず知らずのうちに規約に違反してしまうことも考えられるでしょう。
もし、規約に反する行動がほかの住人に影響を与えてしまえば、退去を命じられることや法的措置に発展する場合もあります。
また、マンションの管理規約は一度作成されたら終わりではなく、標準管理規約の改正やマンションの状況の変化に伴って改正されることもあります。
したがって、マンションに住み始めるとき、管理規約が改正されたときには、管理規約にしっかり目を通しておきましょう。
マンションの標準管理規約を理解してルールを守ろう
マンションには暮らしていくうえで守るべきルールが定められた「管理規約」があり、そのモデルとなるのが国土交通省が作成した「マンション標準管理規約」です。
「マンション標準管理規約」は集合住宅の状況の変化や法律の改正にともなって改正を繰り替えしています。
直近では令和3年6月22日に「ITを利用した総会・理事会」「置き配を認める際の留意事項」「専有部分配管の工事を共有部分配管と一体で行う際の工事費」をポイントに改正が行われました。
管理規約は区分所有者だけでなく賃貸人も守るべきものです。マンションで暮らす際にはきちんと目を通しておきましょう。
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