家を売りたいと思ったとき、不動産会社に依頼すると思います。その際、不動産会社と契約をする必要があることを知っていますか。媒介契約といわれるものです。
媒介契約は、売却したい物件をどのようにして売るか、また成功したあとの報酬金額についてなどが書かれた契約書を交わすことをいいます。
この記事では、家を売りたいときに知っておくとメリットのある情報を紹介していきます。
媒介契約は家を売るときに大事なポイントになります。コツを知って損しない売却を目指しましょう。
媒介契約とは？
まずは媒介契約についてです。媒介契約とは、物件をどのような条件で売り、成功報酬をどうするかなどの、契約書の取り交わしを不動産会社とあらかじめ行うことをいいます。
この契約により不動産会社とどのような契約を結んでいるかがわかりやすくなり、仲介トラブルを防ぐことができます。
一般的に不動産売却などの場合、不動産会社に仲介を依頼することになるでしょう。その際、依頼者に不利にならないよう法律で契約することが義務付けられています。
代理契約との違いは？
次に媒介契約と代理契約の違いについてです。代理契約は売主となる依頼者から代理人としての契約締結の権限が付与されるため、媒介契約と違い不動産会社が契約まで実施します。
遠いところに住んでおり契約することが難しいなど、特別な事情がない限りは媒介契約でおこなうことが一般的です。
また、契約を成立させたときに請求できる報酬の上限にも違いがあります。代理契約は媒介契約の2倍の額が上限です。
媒介契約には3種類ある！
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一般媒介契約 |
専任媒介契約 |
専属専任媒介契約 |
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自分で買主を見つけて契約 |
不動産会社の仲介なしで販売OK |
不動産会社の仲介なしで販売OK |
不動産会社の仲介が必要 |
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複数の不動産業者と契約 |
同時に複数の業者と契約OK |
契約は1社だけ |
契約は1社だけ |
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契約の有効期間 |
規定なし |
最長3か月 |
最長3か月 |
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レインズへの登録 |
登録義務なし |
契約から7日以内に登録 |
契約から5日以内に登録 |
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業務処理の報告義務 |
報告義務なし |
14日に1回以上 |
7日に1回以上 |
次に媒介契約の種類を見てみましょう。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
と3種類あります。
一般媒介契約から専任媒介契約、専属専任媒介契約と制限が強くなっていくのが特徴です。
それぞれの違いとともに、3種類の契約について、メリットとデメリットなどをまじえて紹介していきます。
一般媒介契約とは？
まず一般媒介契約です。媒介契約の中で、依頼者が複数の不動産会社に依頼できる形態のものをいいます。1つの業者だけに絞らなくてもよく、自分で取引する相手を探して契約することも可能です。
「明示型」と「非明示型」の2種類の方式があり、依頼者がほかの会社と契約締結をしているかを明示するかどうかの違いになります。
業者側からすれば、その物件取引を独り占めはできませんが、業者間で情報共有をすることで、依頼者にさまざまな情報提供ができるという点も見過ごせません。
ほかの2種類にくらべて制限が少なく、自由に売却活動が行えることがメリットです。業者はレインズへの物件登録も任意であり、販売状況の報告義務もありません。
依頼者が自分で購入希望者を探した場合でも売買が可能となります。
専任媒介契約とは？
専任媒介契約は一般媒介契約とは違い、依頼者は不動産会社を1つに絞らなければならないデメリットがあります。一方で、1つの会社としか契約はできませんが、自分で購入希望者と取引することが可能というメリットはあります。また、有効期限は3か月です。
会社が契約から7日以内にレインズへの物件登録をおこない、登録済証を依頼者に渡すこと、業務報告を14日に1回以上おこなう必要があることも特徴といえるでしょう。
専属専任媒介契約とは？
最後に専属専任媒介契約です。1つの会社にしか依頼できない点と、その会社が紹介する購入希望者以外の人とは取引できない点がデメリットといえるでしょう。
しかしながら、積極的に販売活動をしてくれる点はメリットといえます。
仮に依頼者が親族などと直接交渉し、購入希望者を自分で見つけた場合でも、不動産会社を仲介して取引をすることが義務づけられている点には注意しましょう。
会社が契約から5日以内にレインズへの物件登録をおこない、業務報告も7日に1回以上おこなう点も他の契約と違う点です。
どの契約を結んでも仲介手数料はかかる！相場はいくら？
次に仲介手数料についてです。手数料は不動産売却が済んだあとの成功報酬になります。宅建業法では、仲介手数料が高額になるのを防ぐため上限が設けられており、たとえば以下のとおりです。
・1,000万円の取引なら仲介手数料の上限は36万円
・2,000万円の取引なら仲介手数料の上限は66万円
このほか、売却価格によって計算式で算出が可能です。
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建物と土地の売却価格（税抜） |
仲介手数料の上限 |
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400万円超 |
売却価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
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200万円超から400万円以下 |
売却価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
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200万円以下 |
売却価格（税抜）×5％＋消費税 |
仲介手数料は上限を超えなければ、不動産会社ごとに自由に価格設定することが可能です。仲介手数料を半額や無料にしているところがあるのは、そのためになります。
また、具体的な相場は、手持ちの物件と同じような物件がどのくらいの価格で取引されているかを、調べることで予測が可能です。
土地総合情報システム（国土交通省）などが参考になるでしょう。
ちなみに、不動産会社による査定は無料のことも多いです。自分だけで相場を調べるより専門的な視点からの意見を聞くことができるので、活用しておきたいところです。
自分はどの媒介契約が向いている？
媒介契約の選び方を見ていきましょう。
・条件面で優れている人気物件をお持ちの人に向いている一般媒介契約
・最もバランスに優れており、不動産会社に任せながら自分でも購入希望者を探している人に向いている専任媒介契約
・不動産会社にすべて任せ、人気のあまりない物件をスピーディーに売却したい人におすすめといえる専属専任媒介契約
それぞれの特徴とどのような人におすすめかを紹介していきます。ぜひ参考にしてください。
一般媒介契約がおすすめの人の特徴
一般媒介契約は、新しく人気がある物件を持っている人におすすめです。
・駅に近い立地でアクセスがよい
・築年数が浅く新しい
・相性のよい不動産会社を見つけたい
以上の条件に当てはまる人は、一般媒介契約を考えてみるとよいでしょう。
人気物件なら高価格でも購入希望者が見つかりやすい上、複数の不動産会社と契約できるため、よりよい条件で売ることができる可能性も高くなります。
また、レインズへの登録が必要でない点も物件を内緒で売却したい人にとっては好都合となるでしょう。さらにいつでも契約を解除し、専任媒介契約などに移行できるため、よい不動産会社をじっくりと選ぶ時間のある人にもおすすめとなります。
専任媒介契約がおすすめの人の特徴
次に専任媒介契約は、3種類の中で最もバランスがとれている契約です。そのため不動産会社に売却を任せながら、自分でも購入希望者を探すことができます。
・媒介契約をどれにするか迷っている
・不動産会社に任せてスピーディーに売却したい
・自分でも購入希望者を探したい
以上の条件に当てはまる人は、専任媒介契約を検討してみるのがよいでしょう。
一般媒介契約と専属専任媒介契約のよいところを掛け合わせています。
専属媒介契約がおすすめの人の特徴
最後に専属専任媒介契約です。とにかくスピーディーに早く物件を売りたい人におすすめです。
・なるべく迅速に物件を売却したい
・不動産会社にすべてお任せしたい
・購入希望者を自分で探すあてがない
・人気ではない古い物件を売りたい
以上の条件に当てはまる人は、専属専任媒介契約がおすすめといえるでしょう。
すべて不動産会社に任せるため制約はありますが、その分、不動産会社が積極的に販売活動をおこなってくれるため、迅速な売却を期待している人には有効な契約といえるでしょう。
また、仕事が忙しくて時間がない人や物件の売却には疎い方、築年数が経っている古い物件や立地がよくないなど、条件面で人気のない物件をお持ちの人にもおすすめの契約といえるでしょう。
良い仲介不動産会社を選ぶコツとは？
それでは、よい仲介不動産会社を選ぶコツとはどのようなものがあるでしょうか。
・売却したい物件と不動産会社が得意としている物件が一致している
・専門知識があり、信用できる担当者がいる
・地元に精通している
不動産会社にはそれぞれ、得意な分野があるものですし、プロならではの専門知識がある担当者がいることや、地元に詳しい不動産会社など、選び方にもコツがあります。
抑えておきたいポイントをそれぞれまとめました。ぜひ参考にしてください。
①売却したい物件と不動産会社が得意としてる物件が一致している
まずは売却したい物件と不動産会社の得意物件が同じことです。これはその不動産会社が持つ強みや特徴が、自分が売却したい物件と一致しているかどうかになります。
たとえば、戸建や土地の売却を得意としているのか、マンション売却を得意としているのかによっても違います。
依頼する前に過去にどのような物件を取り扱ったかを聞いておくとよいでしょう。
②専門知識がある信頼できる担当者がいる
次に専門知識があり、信頼できる担当者がいる不動産会社にしましょう。確認方法としては、宅建士の資格を持っている上で、依頼者の立場になって親身に対応してくれるかをチェックしましょう。
また、物件の価格査定をしてもらったときに、その金額になる根拠や売却活動はどのようなことをやるのかを聞いてみるのもひとつの方法です。信頼できる担当者なら、面倒くさがらずに依頼者の立場になって考えてくれるでしょう。
③地元に精通している
地元に精通しているかも重要なポイントです。その不動産会社によって得意なエリアがある上、その物件がある地元での販売活動のノウハウや、実績があることでよりスムーズに売却につなげられるでしょう。
地元の不動産会社ならではの情報も得られるはずです。
損をしないかしこい売却活動を
物件を売りたいときは、不動産会社に依頼するときにも任せきりではなく、どのように販売していきたいのかの道筋を立てておくとよいでしょう。
どの媒介契約を結ぶかによって、販売活動がスムーズになるか、高く売れるかなど変わってきます。3種類の媒介契約それぞれの特徴をふまえた上で、仲介を依頼することが重要です。
自分に合った媒介契約を理解して、満足できる販売活動をしましょう。
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