多くの人が利用しているフラット35ですが将来を見据えて繰上げ返済する方も少なくありません。計画的に住宅ローンを返済していくためにも、繰上げ返済について理解することはとても重要です。
そこで今回はフラット35を繰上げ返済するメリットとデメリット、有利なタイミング、手続き方法まで幅広く解説していきます。
フラット35とは？
フラット35は、住宅の購入・新築・リフォーム（中古戸建を購入した場合に限る）をする際に利用できる住宅ローンで、職種や勤続年数などの審査基準が寛容で一般的な住宅ローンと比べ、審査が通りやすい特徴があります。住宅支援金融機構と民間の金融機関が提携しているため、利用しやすくその安全性も問題ありません。
利用する金融機関によって審査基準は変わりませんが、金利は異なるため確認しておきましょう。
またフラット35は固定金利のため、変動金利に比べると金利は高めの設定です。返済額が毎月変わらず計画が立てやすいですが、変動金利を選べないのはデメリットと感じる方もいるでしょう。
繰上げ返済は2種類ある
繰上げ返済とは、資金に余裕があるときに毎月の決められた返済額とは別に未来の返済分を繰上げて返済する制度です。手数料がかかるケースも多いですが、フラット35の場合手数料はかかりません。
繰上げ返済には、期間短縮型と返済軽減型の2種類あるため、それぞれどのような特徴があるのかみてみましょう。
期間短縮型とは？
期間短縮型は、住宅ローンの残債の一部または全部を繰上げ返済し、返済期間を短くする方法です。繰上げ返済すると、その時点で当初の予定よりもローン残高は減少します。
ローン残高は減少しますが、毎月の返済額を変更せず今まで通りの金額を返済していくことで、短期間での完済が可能です。
期間短縮型のメリットデメリットは次の項でご説明します。
返済額軽減型とは？
返済額軽減型は、住宅ローンの残債の一部または全部を繰上げ返済し、毎月の返済額を軽減する方法です。
期間短縮型では、ローン残高が減少した分返済期間を短縮しますが、返済額軽減型は返済期間は変更しません。繰上げ返済後のローン残高を従来の支払い期間で割りなおすことで月々の返済額を軽減します。
返済額軽減型にもメリットデメリットがあるので次の項で確認しましょう。
「期間短縮型」のメリット・デメリットは？
期間短縮型にすることでどんなメリットとデメリットがあるのでしょうか。
フラット35は固定金利なのでほかの変動金利の住宅ローンに比べ金利は高いです。メリットとデメリットを検討するうえでこの金利の高さがポイントとなります。
「期間短縮型」のメリット
期間短縮型で繰上げ返済するメリットは、利息の総支払額を減らせる点です。住宅ローンの返済期間が短くなると単純に利息の支払額も減るため、繰上げ返済額が多ければ多いほど返済期間が短くなり、利息の支払額も減っていきます。
資金に余裕のある方や、収入が不安定など将来の返済に不安がある方は、住宅ローンを早めに完済でき、利息の支払いも減らせる期間短縮型がいいでしょう。
「期間短縮型」のデメリット
期間短縮型で繰上げ返済するデメリットは、繰上げ返済しても月々の返済額が変わらない点です。短い期間で住宅ローンを完済できるため、将来的に繰上げ返済の恩恵をうけられますが、残債が残っているうちは、繰上げ返済する前と比べて支払い額が減るわけではありません。
今の生活に金銭的な余裕を持たせたいという理由であれば、期間短縮型の繰上げ返済はおすすめできません。
「返済額軽減型」のメリット・デメリット
つぎに返済額軽減型にするメリットとデメリットについてご説明します。期間短縮型ほどではないですが、返済額軽減型でもフラット35の固定金利による金利の高さがポイントです。
期間短縮型のメリットとデメリットとの違いを意識しながら見ていきましょう。
「返済額軽減型」のメリット
返済額軽減型のメリットは、月々の返済額が減らせること、それにより利息の支払額も減らせることです。期間短縮型の繰上げ返済と違い、繰上げ返済後すぐに月々の返済額を減らせるので繰上げ返済をするメリットを感じやすいといえるでしょう。
利息に関しては期間短縮型ほどではありませんが、繰上げ返済しない場合と比べると繰上げ返済額が多ければ多いほど、利息の支払額を減らせます将来のことよりも今現在、月々の出費を抑えたい方におすすめの繰上げ返済方法です。
「返済額軽減型」のデメリット
返済額軽減型のデメリットは、期間短縮型ほど利息を減らせず、返済期間を短縮できない点です。返済期間の短縮ができないため、従来の返済期間が終わるまで利息の支払いは続きます。
そのため、少しでも多く利息を減らしたい方や、将来住宅を手放す可能性があるなど住宅ローンを早く完済したい方には、返済額軽減型の繰上げ返済はおすすめできません。
繰上げ返済できる人の条件
フラット35を利用しているすべての人が無条件で繰上げ返済できるわけではありません。ここでは主にウェブサイト上で繰上げ返済できる人の3つの条件をご説明します。
ただし、フラット35公式ホームページには、返済状況によっては繰上げ返済ができないことがある旨の記載があるので、下記条件に当てはまっても繰上げ返済できない可能性もありますのでご注意ください。
①フラット35（買取型）を利用している人
実はフラット35にはフラット35（買取型）とフラット35（保証型）の2種類あります。一般的にフラット35と呼ばれるのは買取型のほうなので、ここまでこの記事でも買取型の説明をしてきました。
保証型は住宅ローン利用者が返済できない場合に住宅金融支援機構が利用者に代わり金融機関に支払う保証がされており、買取型よりも金利が低い特徴があります。フラット35のウェブサイト「住・My Note」ではフラット35（保証型）は繰上げ返済不可のため、繰上げ返済ができるのはフラット35（買取型）の利用者のみです。
②一部繰上げ返済のみの人
フラット35のウェブサイト「住・My Note」では、住宅ローン残高の一部のみの繰上げ返済が可能です。全額まとめての繰上げ返済を希望する場合は、ウェブサイトでなく返済している金融機関の窓口で手続きをしなければなりません。
それぞれ手続き方法が異なるため、次の「繰上げ返済する手順」の項目で説明します。
③2か月続けての繰上げ返済でない人
フラット35のウェブサイト「住・My Note」で繰上げ返済ができるのは、繰上げ返済がはじめての人及び前月に繰上げ返済していない人が対象です。頻繁に繰上げ返済したい場合でも2か月続けての繰上げ返済はできないため注意しましょう。
なお、フラット35は繰上げ返済時の手数料は不要なので、無理に一度にまとまった金額を繰上げ返済する必要はありません。
繰上げ返済の手順とは？
実際に繰上げ返済する際はどのような流れになるのでしょうか。ここでは、金融機関の窓口とウェブサイトそれぞれの方法で繰上げ返済する手順についてご説明します。手順を理解しておくとスムーズに繰上げ返済できるので参考にしてください。
金融機関の窓口で行う方法
金融機関の窓口で繰上げ返済する場合は、まず、返済先の金融機関に繰上げ返済を申し込みます。その際、返済額や今後の手続きについて相談しましょう。その後、繰上げ返済に関する申請書に必要事項を記入し、期日までに金融機関へ提出します。申請手続きが終わり返済日にあわせて決定した繰上げ返済額を入金すると繰上げ返済完了です。
金融機関の窓口で行う場合、直接相談できるので不明点などを明確にでき、安心して繰上げ返済ができるでしょう。
ウェブサイトで行う方法
ウェブサイトで繰上げ返済する場合は、まずウェブサイト「住・My Note」でIDを発行しなければなりません。メールアドレスを登録すると新規申込画面のサイトURLが送られてくるので指示に従って進めていくとIDを取得できます。取得したIDでサイトにログインし繰上げ返済シミュレーションをして、結果がでたあと「繰り上げ返済申し込み」をクリックすると申込完了です。
自宅で手軽に繰上げ返済できるので金融機関の窓口に出向く時間がない方におすすめの方法といえるでしょう。
繰上げ返済をするベストタイミングはいつ？
フラット35でも一定の条件を満たすと、住宅ローン控除が適用されます。住宅ローン控除は住宅ローン残高が多いほど控除される金額も多くなるため、繰上げ返済すると受けられるはずの住宅ローン控除を最大限利用できなくなる可能性も少なくありません。
そこでここでは、繰上げ返済する2つのベストタイミングについてご説明します。
早めのタイミングがおすすめ！
金利が1％より高い場合は、早めのタイミングで繰上げ返済し利息の負担を減らすのがおすすめです。
金融機関によって金利は異なりますが、フラット35は固定金利のため金利は高めに設定されているため、単純に金利だけを考えると早めのタイミングがおすすめといえますが、金利以外にもさまざまな条件を考える必要があるため判断は難しいです。判断に迷う場合はファイナンシャルプランナーなどプロの意見を聞きましょう。
住宅ローン控除が終了した後がおすすめ！
住宅ローン控除は年末の住宅ローン残高の1％が控除される制度です。そのため、金利が1％より低い場合は急いで繰上げ返済するよりも住宅ローン控除を最大限に活用したほうが得をするといわれています。
また、金利が1％より高かったとしても、資金に余裕がなければ早めのタイミングより住宅ローン控除が終了した後に繰上げ返済するのがおすすめです。
繰上げ返済はある程度まとまった資金が必要になるため、よく計画立てて検討しましょう。
繰上げ返済の注意点とは？
繰上げ返済は、思い立ったときにすぐできるものではありません。とくにフラット35の場合、事前の申し込みが必要だったり、繰上げ返済できる金額がきまっていたりなど、独自の注意点もあります。
次に掲げる3つの注意点についてよく確認し、準備しておきましょう。
・繰上げ返済をする1ヶ月前までに金融機関に申し込む必要がある
・繰上げ返済できる最低金額がある
・手元資金がなくならないようにしよう
繰上げ返済をする1ヶ月前までに金融機関に申し込む必要がある
繰上げ返済するには繰上げ返済する日の1か月前までに申込まなければなりません。繰上げ返済日は月々の返済日と同じ日と決められており、1か月を過ぎてしまうと翌月の返済日が繰上げ返済日になってしまうため注意しましょう。
申込方法につきましては、さきほど説明した「繰上げ返済する手順」のとおりです。
繰上げ返済できる最低金額がある
1円から繰上げ返済ができる金融機関が多いなか、フラット35では繰上げできる最低返済額が決められているため注意が必要です。フラット35では、手続き方法により一度に繰上げ返済できる最低返済額が異なり、金融機関窓口での手続きだと100万円以上、インターネット「住･My Note」による手続きだと10万円以上と決められています。
手元資金がなくならないようにしよう
繰上げ返済すると、返済期間を短縮できたり月々の返済額を減らせたりとたくさんのメリットがあると説明しましたが、まとまった金額を支払うため手元資金は減ってしまいます。
生活していくうえで、大きな出費が控えていたり、安定した収入が見込めなかったりする場合は、無理して繰上げ返済する必要はないかもしれません。将来のために繰上げ返済をして、今の生活が苦しくなるのは本末転倒ですので慎重に考えましょう。
「借り換え」という選択肢も
ここまでの説明でもあったとおり、フラット35は固定金利のため市場の金利が低いと利息の負担が大きく感じてしまいます。そこで、検討されるのが住宅ローンの借り換えです。
金利の低い変動金利へ借り換えることで、利息を抑えられます。
しかし、変動金利の場合、市場の金利が高いと住宅ローンの利息も高くなってしまうのでよく見極めなければなりません。借り換えするには手数料がかかることも多いです。手数料を考慮しても借り換えたほうがメリットがあれば、借り換えという選択肢を選んでもいいでしょう。
フラット35をかしこく利用しよう
フラット35は金利の高さがデメリットとしてあげられますが、そのデメリットをカバーするためにも繰上げ返済は有効です。
ただし、住宅ローン控除との関連性や資金に余裕があるかなどさまざまな要因によって繰上げ返済するベストなタイミングは異なります。また、市場の金利によっては繰上げ返済よりも借り換えしたほうがいいケースもあるので、よく見極め慎重に判断しましょう。
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