住宅ローンを組むとき、変動金利と固定金利どちらにしようか迷う方は多いでしょう。住宅ローンは借入額が大きいので、間違った選択をしないようにしたいものですよね。
この記事では、変動金利と固定金利について、特徴やメリット・デメリットを解説します。また、それぞれの金利タイプにおすすめな人なども説明しますので、参考にしてください。
住宅ローンの金利は2つある
住宅ローンには、変動金利と固定金利の2つがあります。
変動金利は、返済期間中に金利が変動するタイプ。固定金利は一定の期間、金利が変わらないタイプです。
ここでは、それぞれの金利タイプについて詳しく解説します。
変動金利とは？
変動金利は、市場の金利に合わせて、返済期間中の金利が変わる住宅ローンです。
基本的に、金利は6ヵ月ごとに見直されますが、半年経過するごとに返済金額が変わるのは大変でしょう。そのため、金利の見直しは5年ごとに行われているのです。このルールを「5年ルール」と呼びます。
また、金利が際限なく上がってしまうと大変です。そのため「市場の金利がどれだけ上昇しても、返済金額は1.25倍までしか上がらない」という措置がされています。このルールを「125%ルール」と呼びます。
なお125%ルールは、毎月の返済金額のなかで利息分を増やし、元金の割合を減らしている状態です。元金の返済が、後ろ倒しになるリスクがあることを、覚えておきましょう。
また、5年ルール・125%ルールを適用していない金融機関もあります。事前によく確認しておきましょう。
固定金利（期間選択型）とは？
固定金利は一定の期間、金利が変わらない住宅ローンです。
固定金利（期間選択型）の場合は、金融機関が設定した「3年・5年・10年」などの期間から、どれにするか選べます。
たとえば10年固定を選ぶと、最初の10年間は金利が変わりません。そのため、収支計画を立てやすいでしょう。
期間が終わると変動金利へ変更されますが、その際に再び固定金利（期間選択型）を選ぶことも可能です。しかし、再び固定金利を選ぶときには、手数料がかかるケースもあることを覚えておきましょう。
また、固定金利（期間選択型）の金利は、変動金利より高く、全期間固定金利型より低いケースがほとんどです。
フラット35は全期間固定金利型
「フラット35」は、全期間固定金利型なので、最長35年間ずっと金利が変わりません。
また、フラット35はローンの審査をする際、最低年収と勤続年数の制限がないため、審査が通りやすい傾向にあります。フラット35がおすすめな人は、以下の通りです。
・住み替えを検討せず、購入した家に長く住む予定の人
・長期間で返済したい人
・勤続年数が少ない、または年収が少ない人
フラット35には「金利上昇の影響を受けない」「審査が通りやすい」というメリットがあります。しかし、ほかの金利タイプよりも、契約時の金利が高いので注意しましょう。
変動金利と固定金利どちらが多い？
2022年2月に住宅金融支援機構が公表した、住宅ローン利用者の実態調査（2021年10月調査）によると、変動金利を選んだ人の割合が、半数以上となっています。
変動金利を選んだ人は67.4%、期間選択型の固定金利を選んだ人は21.7%、全期間固定金利を選んだ人は10.9%です。70%に近い割合で、変動金利が選ばれているとわかります。
市場の金利は、経済状況や政府の金融施策に左右されますが、近年は低金利のまま推移している状況です。このため「変動金利を選び、より低い金利でローンを組みたい」と考える人が増えていると思われます。
変動金利のメリットとデメリット
変動金利のメリットとデメリットを解説します。
変動金利のもっとも大きなメリットは、固定金利に比べて、金利が低いこと。そして変動金利の主なデメリットは、金利上昇リスクがあることです。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
変動金利のメリット
変動金利の主なメリットは、金利が低いことです。毎月の返済金額が同じならば、低金利なほうが元本を効率よく返済できます。
また、返済期間が短いほど、低金利なうちに元本を返済しやすい傾向もあります。
そのため「借入金額が少ない人」「返済期間を短くして住み替えを検討している人」などには、おすすめな金利タイプといえるでしょう。
変動金利のデメリット
変動金利の主なデメリットは、金利上昇リスクがあることです。金利見直しをする際、市場の金利が上がっていれば、それに応じて返済金額も高くなります。
返済金額が高くなると、収支のバランスが崩れ、家計に響く恐れがあるでしょう。
また、市場の金利推移を完璧に予測することは、誰にもできません。市場の金利をこまめにチェックしたり、金利が上がったときに備えてほかの支出を減らしたりするなど、工夫が必要です。
固定金利のメリットとデメリット
固定金利のメリットとデメリットを解説します。
固定金利の主なメリットは、市場の金利が上昇しても、返済金額が変わらないこと。そして固定金利の主なデメリットは、変動金利に比べて、金利がやや高いことです。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
固定金利のメリット
固定金利の主なメリットは、定められた期間中は金利が変わらないため、返済計画を立てやすいことです。市場の金利が上がったとしても、契約時に設定した期間中は、影響を受けません。
返済金額が短期間で上下しないので、収支のバランスを保ちやすく、家計管理も楽になるでしょう。働き方を変えるなどの理由で、収入が減ったとしても、月々の返済額が変わらないため、対応しやすく安心できます。
固定金利のデメリット
固定金利の主なデメリットは、多くの場合、変動金利よりも金利が高いことです。
また金利の変化は、誰にも正確に予測できないので、「固定金利を選んだあとに、市場の金利がより低くなってしまった」という状況になることも考えられます。
変動金利であれば、市場の金利が低くなったとき、その変化に応じて金利が引き下げられるでしょう。しかし固定金利は、一定期間ずっと金利が変わらないため、市場に合わせてこまめに金利を下げてもらうことは難しくなるのです。
変動金利と固定金利の金利推移の違いは？
それぞれの金利推移を見てみましょう。
住宅金融普及協会 住宅ローン金利の推移（店頭表示金利）によると、昭和58年〜平成初期にかけては、金利がかなり高くなっています。
どの金利タイプも平成9年頃から緩やかに下降し、その後は長い間、低めな数値で推移している状況です。このため、将来的に金利がこれ以上ガクッと低くなるとは、考えにくいでしょう。
「今後は上昇する恐れがある」と想定したうえで、返済プランを立てたほうがよいといえます。
変動金利がおすすめの人の特徴
ここでは、変動金利がおすすめな人の特徴を紹介します。
・お金にある程度余裕がある人
・金利を頻繁にチェックできる人
・将来収入が多い人
この3つに当てはまる人が、なぜ変動金利に向いているのか見ていきましょう。
①お金にある程度余裕がある人
変動金利は、ほかの金利タイプに比べて、低金利であることが特徴です。しかし、市場にともなって金利が変動するため、契約からしばらくすると、月々の返済金額が高くなる恐れもあります。
・収入に対して借入金額が少ない
・共働きで家計に余裕がある
・住宅ローン以外の支出が少ない
このように、ある程度お金に余裕がある人のほうが、金利上昇リスクへ対応しやすいでしょう。
②金利を頻繁にチェックできる人
変動金利はほとんどの場合、5年に1度のペースで金利が見直されます。
そのため、金利を見直しする時期に「このまま同じ住宅ローンで返済し続けるべきか」または「違う金融機関の住宅ローンへ借り換えるべきか」ということを検討しなくてはいけません。
市場の金利がどう推移しているのか、関心を持ってこまめにチェックし続ける必要があります。
③将来収入が多い人
変動金利は、借入時より収入が増える見込みの人にもおすすめです。
・会社内で昇給が見込める
・転職などで年収アップが見込める
・事業の売り上げ上昇が見込める
このように将来収入が見込める場合は、市場の金利が上昇し、借入時より返済金額が高くなってしまっても、対応しやすいでしょう。住宅ローンの返済だけで、家計がひっ迫しないよう、収支のバランスを考えることが大切です。
固定金利がおすすめな人の特徴
ここでは、固定金利がおすすめな人の特徴を紹介します。
・金利が上昇すると困る人
・貯金する予定がある人
・将来支出が多い人
この3つに当てはまる人が、なぜ固定金利に向いているのか、それぞれ詳しく見ていきましょう。
①金利が上昇すると困る人
金利が上昇すると困る人は、固定金利を選んだほうがよいでしょう。
・収入が少ない
・返済期間が長い
・金利上昇に不安を感じてしまう
・金利の動きをこまめにチェックするのが面倒
このような場合は、固定金利を選ぶと安心できます。
固定金利は、変動金利に比べて高金利な点がネックです。しかし、一定期間ずっと返済金額が変わらないため、金利上昇にリスクを感じる人にとっては、安心できるプランといえます。
②貯金する予定がある人
固定金利は長期間のローンでも、一定期間金利が変わりません。返済金額が変化しないので、収支状況を管理しやすくなります。その結果、貯金を計画的に行いやすくなるのです。
「返済金額を一定にしたいが、金利は少しでも抑えたい」という人は、期間選択型にするとよいでしょう。その際、期間を5年以上にしておくと、頻繁にローンを見直さなくて済みます。
「完済までずっと同じ返済額がよい」という人は、全期間固定金利を選ぶのがおすすめです。
③将来支出が多い人
固定金利は、借入時より支出が増える予定の人にも向いています。
たとえば、子どもの教育費が必要な家庭などです。この場合、子どもが社会人になるまでの間に金利が上昇して、計画通り返済できなくなると大変ですよね。
固定金利を利用すれば、市場の急な金利上昇に備えられるため、収支のバランスを崩すことなく返済できるでしょう。
借り換えるときの注意点とは？
住宅ローンは、返済が終わるまでそのままにしておくと、損をする可能性があります。返済期間中であっても、より条件のよいローンへ、借り換えることを検討しましょう。
ここでは、変動金利・固定金利それぞれの場合について、ローンを借り換えるときの注意点を紹介します。
変動金利の注意点
変動金利は、すぐに借り換え可能ですが、タイミングを見誤らないようにしましょう。借り換えたほうがよいタイミングは、市場で金利上昇する兆候があるときです。
・好景気と判断できるとき
・インフレーションの傾向があるとき
・市場の金利が底になったと考えられるとき
金利が上がる兆候には、このようなものが挙げられます。金利上昇が見込まれたタイミングで固定金利へ借り換えれば、返済額が高くなるリスクに備えられるでしょう。
固定金利の注意点
固定金利ではほとんどの場合、契約時に決めた期間が終了したタイミングで、借り換えできます。一般的に、変動金利よりも借り換えるまでの期間が長くなりやすいので、うっかり忘れないよう注意しましょう。
固定金利から借り換えする際、おすすめなのは以下のタイミングです。
・デフレーションの傾向があるとき
・住宅ローンの借入残高が減ってきたとき
デフレーションでは、金利が下がる傾向にあります。また、元本が減ってから、元のローンより金利が低いプランへ借り換えれば、完済まで低金利で返済できる可能性が高いでしょう。
住宅ローンを借りる際の注意点とは？
住宅ローンを組む際は、専門知識を有したスタッフへ相談するのがおすすめです。住宅ローンは大きく変動金利・固定金利の2つに分けられますが、各金融機関はお客様のニーズに合わせて、さまざまなプランを用意しています。
期間限定の金利優遇キャンペーンがあったり、特定の条件を満たせば金利を下げてもらえるプランがあったりなど、住宅ローンの種類は今や数えきれないほどです。
また、人生設計に合った返済方法はどれなのかを見誤ってしまうと、資金繰りが上手くいかない恐れもあります。金融機関の窓口に相談することで、お得な情報を教えてもらいつつ、最適なローンプランに出会えるでしょう。
自分に合った金利タイプを選ぼう
変動金利のメリットは金利が低いこと。デメリットは、返済期間中に金利上昇するリスクがあることです。資金に余裕のある人や、金利をこまめにチェックできる人などにおすすめといえます。
固定金利のメリットは、金利が一定期間変わらないこと。デメリットは、変動金利より借入時の金利が高いことです。金利上昇が不安な人や、計画的に貯金したい人などにおすすめといえます。
住宅ローンを組むときは、金融機関の窓口などへ相談し、ライフプランに最適なものを選びましょう。収支のバランスを考え、無理のない返済計画を立てることが大切です。
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