フラット35は他の住宅ローンとは異なった点も多いため、審査に落ちてしまわないか不安を感じることもあるでしょう。

 

今回はフラット35の特徴とメリットやデメリットをはじめ、事前審査からの流れと落ちてしまったときの対処法について解説します。

これからの準備にぜひ役立ててください。

    

フラット35と一般住宅ローンの違い

「どちらのプランが良いかを比較するために電卓を持つ人の手の画像」

 

フラット35は一般的な住宅ローンと異なる点がいくつかあります。

どのような違いがあるのかを知っておくことで、自分に合う住宅ローンの候補を絞り、比較・検討がしやすくなるでしょう。

下の表はフラット35と一般的な住宅ローンの違いをまとめたものです。そのあとご紹介するメリット・デメリットと併せて確認してください。

 

	フラット35	民間金融機関の住宅ローン
金利タイプ	全期間固定金利型	変動金利型 固定金利期間選択型 など複数の金利タイプ
返済期間	15年以上～35年以内	1年以上～35年以内
借入金額	100万円以上～8000万円以下	50万円以上～1億円以下
団体信用生命保険	任意加入	原則として必須加入
繰上げ返済手数料	なし	金融機関により異なる
保証人	なし	必要
保証料	なし	あり
物件の審査	あり	なし
利用者の勤続年数	問われない	金融機関により異なる

フラット35のメリット

 

フラット35の特徴である全期間固定金利型は、完済まで金利の変動がないため借り入れが始まる段階で、毎月の返済額と最終的な総返済額が確定されます。

つまり、返済計画が明確になっているので将来へのライフプランが立てやすくなるのはフラット35ならではのメリットです。

 

また、審査において物件が一定の基準を満たす必要があることも、他の住宅ローンと大きく異なる特徴です。よって、審査が通ればその物件はきちんと承認された質の高いものであるということになります。さらに耐震性やバリアフリー性、省エネルギー性に優れた優良住宅であれば金利が優遇されるのも大きなメリットです。

 

そして、このように物件が審査の基盤となるので利用者の勤務形態や勤続年数を問わないこともメリットと言えます。他の住宅ローンでは収入が安定しているかどうかが重要視される傾向があるため、審査に落ちやすいとされる非正規雇用者や就職・転職をして間もない方でもフラット35であれば申込みが可能です。

 

フラット35のデメリット

フラット35の全期間固定金利型は、市場の金利低下時においても金利が固定されたままなので返済額が変動することはありません。もともと変動型の住宅ローンよりも金利が高めに設定されており、場合によっては総返済額が高くなるというデメリットもあります。

 

また、フラット35を利用するには「物件が国の定めた基準をクリアしているものである」ことを証明する適合証明書を提出しなくてはなりません。その費用は数万円から10万円ほどで自己負担となります。検査には時間もかかるので、費用と手間がかかってしまうのはフラット35ならではのデメリットです。

フラット35の申請の必要書類とは？

フラット35の申請・審査には多くの書類を提出しなければなりません。

また、住宅の取得方法や金融機関によって必要な書類が変わるので、事前に確認してしっかりと準備をしておきましょう。

 

下の表に各金融機関に共通して必要になる書類をまとめました。準備の参考にしてください。

 

新築住宅の購入	中古住宅の購入	住宅を建設
・本人確認書類 ・借入申込書　 ・所得を証明する書類(注)　 ・売買契約書 ・住宅の登記事項証明書 　(※申込み時においてすで　に住宅が竣工している場　合のみ提出) ・土地の登記事項証明書	・本人確認書類 ・借入申込書 ・所得を証明する書類(注) ・売買契約書 ・住宅の登記事項証明書 ・土地の登記事項証明書	・本人確認書類 ・借入申込書 ・所得を証明する書類(注) ・建物の工事請負証明書 ・土地の登記事項証明書

また、「所得を証明する書類」についてですが、会社員や個人事業主など働き方によって必要になる書類が変わります。こちらも併せて確認してください。

 

会社員(副業・投資収入なし)	会社員(副業・投資収入あり)	個人事業主
・源泉徴収のコピー 　次のいずれか1点 ・特別徴収税額の通知書 ・住民税納税通知書 ・住民税課税課税証明書な　どの公的収入証明書	・源泉徴収のコピー 　次のいずれか1点 ・特別徴収税額の通知書 ・住民税納税通知書 ・住民税課税課税証明書な　どの公的収入証明書 ・確定申告一式のコピー ・納税証明書のコピー	・確定申告一式のコピー ・納税証明書のコピー

＜物件別＞審査の流れ

 

審査の流れは購入する物件が新築か中古か、または建設かによって変わります。

ご自身の希望する物件にあわせた大まかな審査の流れを確認しておきましょう。

新築物件の購入	中古物件の購入	住宅を建設
1. 事前審査 2. 物件の決定 3. 借入れの申込み 4. 本審査 5. 適合証明書の提出 6. 借入れの契約、資金の受け取り登記、火災保険の加入 7. 入居	1. 決定した物件調査 2. 事前審査 3. 借入れの申込み 4. 本審査 5. 適合証明書の提出 6. 借入れの契約、資金の受け取り、登記、火災保険の加入 7. 入居	1. 事前審査 2. 工事着工 3. 借入れの申込み 4. 本審査 5. 中間現場検査の申請、合格 6. 竣工 7. 適合証明書の提出 8. 借入れの契約、資金の受け取り登記、火災保険の加入 9. 入居

注意点として、共通している「適合証明書の提出」ですが証明書の取得には専門業者に依頼する必要があります。 借入れの契約日の3～5日前までに提出しなくてはならないので余裕を持って準備をしましょう。

フラット35の審査にはどのくらいの日数がかかる？

 

フラット35の審査は「事前審査」と「本審査」の2種類です。

それぞれ担当する機関と審査内容が異なるため、審査にかかる日数にも違いがあります。

申込みから審査完了、入居までは1～2ヵ月ほどかかることが多いため、早めに準備しておきましょう。

 

事前審査は最長1週間

金融機関で融資ができそうかどうかを判断するものが事前審査です。

提出する書類も少なく、審査結果は早くて翌日、長くても1週間と短期間で通知されることが一般的です。

 

本審査は最長3週間

フラット35の場合、住宅金融支援機構が保証会社とともに本調査を行うのが一般的です。

多くの書類をチェックしながら融資をしても大丈夫かどうかの最終判断を行うため、審査結果の通知も2～3週間程度と長くなります。

フラット35の審査基準は？

融資を受けるには、定められた審査基準をクリアする必要があります。

 

・申し込み要件

・借入対象となる住宅の基準

・借入金額と期間

 

それぞれ見ていきましょう。

 

申し込み要件（年齢・国籍）

年齢に関しては、申込み時に本人が満70歳未満であれば申込みが可能です。

なお、申込み本人とその後継者の2世代に渡って返済していく「親子リレー返済」というものがあり、それを利用する場合は、70歳以上であっても申込みができます。

また、国籍に関しては日本国籍の方、あるいは外国籍の方でも永住許可を得ている方、あるいは特別永住者であれば申込み可能です。

 

借入対象となる住宅の基準

フラット35では物件も審査対象となり、住宅金融支援機構が定めた技術基準をクリアする必要があります。物件の規模や構造、接道に至るまで実に細かい基準です。詳しくはフラット35公式ホームページでも確認ができ、戸建てかマンションか、新築か中古かによっても基準は異なります。また、住宅の床面積の基準も定められており、戸建てで70㎡以上、マンションで30㎡が基準です。

 

借入金額と期間

借入金額は100万円以上～8000万円以下と定められています。

 

借入期間は原則として15年以上ですが、申込み本人が60歳以上の場合は10年以上になります。

また、「80歳－申込み時の年齢」、もしくは35年以下のどちらか短いほうが借入の最長期間です。例えば、申込み時に50歳であれば「80歳－50歳＝30」となるので、30年が最長借入期間となります。

事前審査に落ちる確率はどのくらい？

 

主に事前審査でチェックされるのは、申込者の年収や資産など返済能力についてです。そこであまりにも収入と返済計画のバランスが崩れていたり、個人情報に問題があるようでしたら融資ができないと判断され落ちてしまうでしょう。

 

また、事前審査には「承認」と「否決」のほかに「留保」というものがあります。これは事前審査だけでの判断が難しく、最終的な判断を本審査に委ねるとされたものです。

事前審査ではこの留保になるケースも多くありますので、完全に落ちてしまうという確率は低いと考えられます。

 

事前審査に落ちる人の特徴は？

 

では、返済能力に不安があるとされたり、個人情報に問題があると判断されてしまうのにはどのようなことが挙げられるのでしょうか？

 

・返済負担率が高い

・住宅ローン以外のローンを組んでいる

・住宅ローン以外の返済で延滞・滞納等をしたことがある

・担保評価が低い

・自己破産の経験がある

 

これらは場合によっては審査において不利になるものです。ひとつずつ詳しく見ていきましょう。

 

①返済負担率が高い

返済負担率とは、年収に占めるフラット35や他ローンなどの年間合計返済額の割合を示すものです。

この返済負担率についてはフラット35の公式ホームページ内でも、年収に応じた基準を満たす必要があると提示しています。

 

年収	返済負担率
400万円以上	35％以下
400万円以下	30％以下

 

例えば、年収が400万円でフラット35や他ローンの年間合計返済額が100万円の場合は、「100万円÷400万円×100＝25％」と基準内です。

 

なお、返済負担率の平均は21.7％、理想の住宅ローンの返済負担率は25％以下とされています。可能であればこのデータを参考に、返済負担率が25％以下で申請を希望するといいでしょう。

 

②住宅ローン以外のローンを組んでいる

マイカーローンや教育ローンなど、目的別ローンはいくつかありますが、これらの目的別ローンをすでに組んでいる場合は状況によっては不利になってしまうこともあります。できれば住宅ローンを受ける前に返済を終わらせておくことが理想です。

また、消費者金融でのローンはマイナスイメージになるとされてます。該当する場合は注意が必要です。

 

③住宅ローン以外の返済で延滞・滞納等をしたことがある

大きなローンでなくても、クレジットカードの支払い延滞などには注意しましょう。

度重なる延滞や長期の滞納があった場合は、信用情報機関に履歴として残ってしまいます。そうなると「返済能力に問題がある」とみなされ、マイナスイメージで審査に落ちてしまうことがほとんどです。

 

④担保評価が低い

担保評価とは、建物の価値を金融機関が担保として評価するものです。

金融機関は融資をする際、契約者が返済できなくなった場合に貸出金を回収できるよう不動産の担保をとります。

このとき担保評価が低いと、金融機関は充分に融資分を回収できないリスクがあるため、審査で落ちてしまうと考えていいでしょう。

 

⑤投資など目的外の利用疑いがある

フラット35は自身や親族の住居の購入資金の融資のみ利用できるものです。

本来の目的とは異なったフラット35の利用者が多かったこともあり、投資や店舗、事務所など目的外の利用があった場合は、利用者に対し全額一括返済を求められるようになりました。

たとえ投資目的でなくてもすでに別で不動産投資をしている方や、新幹線通勤のように自宅と勤務地に距離がある場合は、審査時に投資目的とされてしまうことがあるので注意が必要です。

 

審査に落ちた時の対処法とは？

 

審査に落ちてしまうと落胆してしまうことでしょう。しかし、対処方法を知っておくことで次回に向けた適切な準備を進めることができます。

 

・再度審査を受ける

・購入する物件を変更して申し込む

・自分に合う金融機関の住宅ローンを申し込む

 

落ちてしまった理由を自身で振り返りつつ、確認しておきましょう。

 

再度審査を受ける

フラット35の審査自体は何度でも受けることが可能です。

ただし、審査の履歴は6ヵ月間残るのですぐ新たに審査を受けることは避けましょう。前回の審査の履歴が残っていると、再審査の際に「なぜ前回の審査で落ちてしまったのか」ということも審査対象となるからです。自身にとって不利な状況になってしまうため、6ヵ月の間はしっかりと準備をし直す期間と捉えましょう。

 

購入する物件を変更して申し込む

フラット35では、物件を細かく分けられた基準項目に沿ってチェックします。特に本審査では審査全体の基準が物件を占めていると言ってもいいでしょう。

自身に滞納などがなく、返済負担率も問題ないようでしたら物件の担保評価の低さが原因かもしれません。その場合は購入する物件の変更を検討しましょう。

 

自分に合う金融機関の住宅ローンを申し込む

フラット35をはじめ、実に多くの金融機関が住宅ローンを提供しています。

審査基準も金融機関によって異なり、「A社は落ちたけれどB社では通った」というケースもよくある事例です。いくつか比較・相談しながら自分にとって好条件の住宅ローンを探しましょう。

 

フラット35を利用して無理のない返済を

住宅の購入は人生において大きな買い物だからこそ、ローンを上手く利用して無理のない返済をしていきたいものです。フラット35と一般的な住宅ローンとの違いや、メリット・デメリットを知ることで審査に対する不安も少なくなり、またどれが自分と合っている商品なのかを把握しやすくなります。

 

審査に落ちた理由は一般的に知らされないことがほとんどです。だからこそ、ローンを受ける事前の準備と計画が重要になります。マイホームを視野に入れたとき、ローンについても早めにリサーチをしておきましょう。

■諸費用を節約したい方向けのおすすめ資料
▶︎無料でダウンロードはこちら

  

不動産に関するお悩みを解決！

中古マンション・リノベーションを得意とする「wednesday」。物件の購入や売却、リノベーションのサービスを提供しています。

不動産の売買は人生において、とても大きなイベントです。だからこそ、「よくわからない」を無くして、安心して理想の暮らしを手に入れていただくためにセミナーや個別相談を実施しています。

不動産のプロであるwednesdayのコンシェルジュにお気軽にご相談ください。

 

■物件購入セミナー

不動産のプロが中古マンションの購入の流れや物件の探し方、資金計画までをわかりやすく解説します！ご希望があれば、セミナー後に個別でのご相談も可能です。

こんな方におすすめ：
・初めて物件購入する方
・基礎から身に付けたい方
・理想の住まいを見つけたい方
▶︎【無料】物件購入セミナーの参加申込はこちら

 

■チャットで気軽に相談
wednesdayに会員登録いただくと、コンシェルジュにいつでも気軽にチャットでご相談いただけます。会員登録はもちろん無料です。
▶︎【無料】会員登録はこちら