部屋の広さを表す「専有面積」。参考にすることで、だいたいどれくらいの広さなのか想像できます。一方で、専有面積に含まれない箇所があるのをご存じでしょうか？
この記事を読めば、キッチンやバルコニーなどどこまでが専有面積に含まれるのか、正しく理解できます。ぜひ最後までお読みいただき、理想の住まい探しにお役立てください！
専有面積とは？
まずは「専有面積」の定義について確認していきましょう。
専有面積とは、その名のとおり専有部分の面積のこと。上の図の赤枠で囲ってある部分を指します。
つまり、マンションやアパートといった集合住宅において、その部屋の居住者だけが利用できる部分の「床面積」ということです。集合住宅には専有部分のほかに共用部分（廊下やエントランスなど）があるため、共用部分の面積と区別するために使用されはじめました。
床面積とは？
床面積は、「延床面積」と「建築面積」の二種類があり、それぞれ違う意味で使用されます。
延床面積とは、住宅全体の面積の合計を指します。例えば二階建ての住宅であれば、1階と2階の面積の合計が「延床面積」です。
それに対して「建築面積」は、建物を真上から見下ろしたときに、壁もしくは柱で囲まれた部分の面積を意味します。二階建て住宅の場合は階部分の面積が建築面積として算出されますが、一階よりも二階のほうが広い場合には二階の面積が採用されることが一般的です。上の間取り図では建築面積を示していることがわかりますね。
専有面積の計算法は2つある
専有面積は2つの計算方法から割り出すことができます。
実は、一戸建て住宅とマンションのような集合住宅では、専有面積の計算方法が異なるのです。それぞれの特徴について解説します。
内法面積とは？
内法（うちのり）面積とは、部屋を平面にして天井からみたときに、壁や柱に囲まれた区画の内側の面積を指します。示された数値がそのまま部屋の広さを表していると解釈してよいでしょう。
物件を買う側としては、内法面積はそのまま部屋の広さとして判断できるため、わかりやすいですよね。
内法面積は、中古の分譲マンションと賃貸物件の広告などでよくみられる方法です。
しかし、どちらも「内法面積を示さなければいけない」と決められているわけではないので、これから解説する「壁芯面積」で計算されている場合もあります。住まいは安い買い物ではないかと思いますので、気になるようであれば不動産会社に確認してみましょう。
壁芯面積とは？
壁芯（へきしん）面積とは、壁や柱の厚みの中心線に囲まれた内側の面積を指します。壁や柱の面積の半分が専有面積に含まれることから、実際の面積よりも若干広めに記載されているのが特徴です。
建築基準法では、基本的に「床面積」といったら壁芯面積を指します。そのため、分譲マンションの広告やパンフレットでは壁芯面積が用いられるのが一般的です。
専有面積に含まれない場所はどこ？
専有面積に関して、2つの計算方法を解説しました。
しかし、どちらで算出を行ったとしても、居室内には専有面積に含まれないスペースが存在します。
住まい探しをしていて、実際に内見してみると「思っていたよりも広い（狭い）」と感じることはありませんか？これは表記されている専有面積と含まれない部分にギャップがあるからかもしれません。
では、専有面積に含まれないスペースとはどのような場所を指すのでしょうか。
バルコニーやベランダは専有面積には含まれない！
専有面積に含まれないスペースとしては、以下の4つが挙げられます。
バルコニー・ベランダ
バルコニーやベランダは「入居者しか入れない場所だから専有部分」と思いきや、実は廊下などと同じ共用部分という扱いです。そのため、専有面積には含まれません。
一般的にマンションやアパートといった集合住宅のベランダ・バルコニーには、階下に降りるための緊急避難用はしごが設置されています。
実は、バルコニーやベランダは消防法で緊急時における住民の避難通路として想定されている空間なのです。そのため、集合住宅の住民全員が利用できるよう専有部分ではなく共用部分として扱われます。
とはいえ、平常時はその部屋の住民だけが利用できるスペース。マンションやアパートの管理規約内であれば、好きなように使ってよいでしょう。
ロフト
部屋の一部なので、専有面積内だと思われがちなロフト。しかし、条件によっては専有面積に含まれない場合があります。
含まれない場合の条件としては、天井高が1.4m以下であること、ロフト部分の面積が居室全体の半分以下であることなど。これらに該当するロフトは「屋根裏収納」といった位置づけとみなされるため、専有面積には含まれません。
玄関ポーチ
玄関ポーチとは、居室の玄関ドアの前に設置されている門扉のことを指します。共用廊下からそれぞれの居室の玄関に至るまでにワンクッション設けることで、独立性を高めプライバシーを守ることに効果的です。そんな玄関ポーチも共用スペースとして扱われるため、専有面積には含まれません。
床下収納
キッチンや洗面所に床下収納があるお部屋に住んでいる方も多いのではないでしょうか。キッチンや洗面所はどうしてもモノが多くなりがち。デッドスペースとなっている床下のスペースを活用して効率的に収納ができて便利ですよね。
こちらもロフト同様、収納部分の面積がお部屋全体の面積の半分以下ですと専有面積には含まれません。
どのくらいの専有面積がおすすめ？人数別でご紹介
その物件に住む人数によってベストな専有面積は変わってきます。
そのため、より自身に合った物件を選ぶためには、人数に適した専有面積を知っておくと役立つでしょう。
ここでは、一人暮らし、二人暮らし、ファミリー層別にベストな専有面積をご紹介します。
一人暮らしは約25～40㎡
国土交通省が示す『住生活基本計画における「居住面積水準」』によると、単身者が生活を営むには最低でも25㎡の専有面積が必要とされています。間取りでいうと1Rや1Kが該当するでしょう。
一方で、40㎡あればより豊かな住環境の実現がかなうとされています。間取りとしては1DKや1LDKが多いでしょう。たとえば仕事が在宅ワークで家にいる時間が長い方などは、寝室と作業部屋を分けられるこちらの間取りを選択するとより快適に生活できます。
二人暮らしは約30～55㎡
二人暮らしに最低限必要な専有面積は30㎡と規定されています。間取りでいうと、広めの1Rやコンパクトな1LDKなどが挙げられます。
より豊かな住生活のための水準は55㎡です。広々とした2DKや2LDKの物件が多くなります。二人暮らしだとしても、人によってはお互いのプライベート空間がほしいという事情があるかもしれません。専有面積が広めな物件を選べばそういった事情もまかなうことができ、より快適に暮らせるでしょう。
ファミリー層は約40～75㎡
ファミリー層の場合は、子どもの人数や年齢によっても大きく変わってきます。子どもが5歳くらいまでの幼子であれば35～65㎡程度の専有面積でも問題なく生活できるでしょう。
しかし、子どもが大きくなってくると40～75㎡程度のスペースがあるのが理想的です。子どもの成長に合わせてはじめから広めの部屋に住むのか、あるいは引っ越しを前提で小さい部屋に住むのかを状況に合わせて選択するとよいでしょう。
物件探しの際は注意しよう！
専有面積についてさまざまな角度から解説しました。
ひとつの部屋の中でも、専有面積に含まれる部分と含まれない部分が存在します。また、居住人数に適した専有面積の基準があり、知っておくことで理想的な住まいを探すのに役立つでしょう。
ぜひ本記事を参考に、ご自身のライフスタイルに適した住まい探しを成功させてくださいね。
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