分譲マンションに住むと、「管理費」と「修繕積立金」を毎月支払う必要があります。

この記事では、管理費について「管理費は何のためのものなの？」「相場はどれくらい？」「管理費を抑える方法は？」といった疑問にわかりやすく答えていきます。マンションの購入を考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。

マンションの管理費とは？

マンションの管理費は、マンションの共用部分の日常的な維持管理を行うために使われるお金です。

分譲マンションは、専有部分(自分の住戸)と共用部分(それ以外の部分)に分かれています。専有部分の維持管理に必要な費用は区分所有者それぞれが負担をしますが、共用部分の維持管理は住人が管理費という形で費用を出し合います。

管理費の主な用途は次の通りです。

・管理員人件費

・公租公課

・共用設備の保守維持及び運転費

・備品費、通信費その他の事務費

・共用部分に係る火災保険料、地震保険料その他の損害保険料

・経常的な補修費

・清掃費、消毒費及びごみ処理費

・専門的知識を有する者の活用に要する費用

・管理組合の運営に要する費用

マンション標準管理規約第27条より抜粋

もう少しかみ砕いて例をあげると、管理人の人件費、共用部分にかかる電気代や水道代、エレベーターや消防設備の点検費用、住民に配布する資料のコピー代、樹木の剪定費用、コンサルタントを利用した場合の費用などが、管理費から支払われるものです。

修繕積立金との違いは？

修繕積立金も月々支払うお金ですが、管理費と用途が違います。

管理費は共用部分の日常的な維持管理に使うためのお金ですが、修繕管理費は共用部分の定期的な修繕に使うお金です。「修繕積立金」という名前の通りに月々支払ったお金を積み立てておいて、大規模な修繕が必要な場合に使用します。

修繕積立金のおもな用途は次の通りです。

・一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕

・ 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕

・敷地及び共用部分等の変更 四 建物の建替え及びマンション敷地売却 に係る合意形成に必要となる事項の調査

・その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理

※マンション標準管理規約第28条より抜粋

一番大きな用途は、12年ごとを目安に実施される大規模修繕工事の費用です。そのほか、バリアフリーへの対応や耐震工事などが必要になった場合の工事費用にも、修繕積立金が使われます。

マンションの種類によって管理費は変わる？

管理費の額はマンションの管理規約に定められているもので、マンションごとに自由に設定ができます。したがって物件によって額が違います。

マンションの種類で見てみると、タワーマンションや新築時の販売価格が高いマンションは管理費が高い傾向があるようです。

タワーマンションの管理費は高め

タワーマンションは管理費が高めの物件が多くみられます。

国土交通省が実施した「平成30年度マンション総合調査」では、単棟型マンションの管理の平均が16,213円であるのに対し、20階建て以上の管理費の平均は25,069円との結果がでています。

理由としては、タワーマンションは共用設備が充実している物件が多いことが考えられるでしょう。

住人専用のフィットネスジムやゲストルームがある、24時間管理人が常駐しているといったサービスや設備は日々の暮らしを快適にしてくれますが一方で、維持にかかる費用は高額になります。

また、タワーマンションにはエレベーターが複数設置されていますし、ゴンドラを使った窓清掃が必要なこともあります。こういった費用も管理からまかなうことになるのです。

新築時の価格が高いマンションも管理費が高め

新築時の売り出し価格が高いマンションも管理費が高い傾向があります。

バブル期に建てられたマンションは価格が高く設定されていましたが、そういったマンションでは管理費も高いことが多いようです。

新築マンションは辞世の流れとともに価格も動きます。バブル期やリーマンショック前のマンション価格高騰期に建ったマンションは新築時の価格が高かった分、管理費も高く設定されているところが多いでしょう。

マンションの管理費の相場はいくら？

マンションの管理費はそれぞれのマンションが自由に設定できますが、平均的な金額はどのくらいなのでしょうか。

国土交通省の「平成30年度マンション総合調査」によれば、マンション一戸あたりの月々の管理費の平均は、単棟型マンションで16,213円、団地型マンションで14,660円でした。

地域別の管理費の平均は次の通りです。

<地域別平均管理費>

<都市圏別平均管理費>

※使用料・専用使用料からの充当額を含みます

マンションの管理費は、全体で必要な費用を専有面積の合計で割って1平米当たりの金額を出し、専有面積に乗じて各部屋の負担額が決まります。

したがって、同じマンションでも部屋の広さによって変わり、部屋が広ければその分管理費は高くなります。

管理費は値下げできるもの？

管理費はマンションの管理組合が決めるものなので、入居時の金額から変えてはいけない決まりはありません。中には必要に応じて管理費を変更するマンションもあります。

管理費はできるだけ安いほうが助かると思う人は多いと思いますので、値下げができるのかを考えてみましょう。

管理費の値下げをするには、共用部分にかかっている費用を削減することが必要です。費用を削減する方法としては以下が考えられます。

・管理人の勤務時間を減らす

・設備の点検業者、清掃業者を見直す

・不要な設備を廃止する

・管理会社の見直しをする

例えば立体駐車場の使用率が低いなら、思い切って平置きに変更するとメンテナンス費用が不要になり、長い目で見ると大きな費用削減が見込めます。

費用を大きく見直す方法のひとつとしては、管理会社を変える方法もあります。マンションの管理会社は入居時に決まっているので変更できないと思いがちですが、そんなことはありません。

同じ業務内容でも管理会社によって価格が異なるので、サービスを変えずに管理費を下げたいのであれば、管理会社の変更を検討するのも一案でしょう。

上記を実行するには、臨時総会を開いて決議をとり、住民から必要数の賛成を得るという流れになります。管理会社の変更であれば、一般的に過半数の賛成で決議されます。

臨時総会が開かれるのは理事長が必要と判断した場合、もしくは組合員(住人)が組合員総数の5分の1以上の同意を得ることで理事長に開催を請求できます。

マンションの管理費は上がる場合も！？

管理費は将来的に値上がりすることも考えられます。

人件費のアップ、保険料の上昇、消費税の増税、光熱費の価格上昇など、さまざまなことがマンションの管理費用に影響してきます。それに伴い、管理費も値上げせざるを得ないこともあるでしょう。

また、修繕積立金は入居当初は安く設定され何年かごとに見直されるのが一般的です。マンション購入時は、管理費や修繕積立金が値上がりすることも視野に入れて、ローンと合わせて支払いを続けていけるかどうかを検討しましょう。

管理費を抑えるためには？

管理費をできるだけ抑えるためには、マンション選びのコツがあります。着目すべきポイントを紹介しましょう。

・設備サービスがシンプルな物件を選ぶ

・総戸数が多いマンションを選ぶ

それではひとつずつ説明をしていきます。

設備サービスがシンプルな物件を選ぶ

豪華な設備が備わっていたりハイグレードなサービスを受けられるマンションは、その分管理費が高くなります。設備やサービスに必要な費用は管理費から賄われているものだからです。特にプールや噴水などの水を使った設備は高額な維持費が必要になります。

管理費を抑えたいなら、設備ができるだけシンプルな物件を選びましょう。

総戸数が多い物件を選ぶ

総戸数が多い物件を選ぶのも、管理費を抑えるポイントのひとつです。

管理費は全体の共用部分の必要な費用を住人が分担して負担するものです。従って、住戸数が多ければ、一戸あたりの負担額が少なくなります。

国土交通省の「平成30年度マンション総合調査」では、総戸数が20戸以下のマンションの管理費の平均が19,237円なのに対し、501戸以上のマンションでは15,224円という結果がでています。

ただし、ハイグレードなタワーマンションのように、総戸数が多くても豪華な設備やサービスがあれば管理費が高くなりますので注意してください。

マンションに引っ越す時は管理費のことも忘れずに！

マンションの管理費は、共用部分の点検や光熱費、管理人の人件費など、共用部分の維持管理に使われるお金で、分譲マンションの住人は月々負担をしなくてはなりません。

管理費の平均は東京圏で16,442円です。物価の上昇など状況によっては将来的に値上がりすることも考えられますので、マンション購入時には余裕を持った支払い計画を立てておく必要があるでしょう。

管理費を抑えるには、設備やサービスがシンプルで、総戸数の多いマンションを選ぶのがポイントです。

入居後に住人が話し合って管理費の値下げを検討することもできます。管理人の勤務時間を減らすことや使われていない設備を廃止することで管理費の削減が見込めます。

また、サービスはそのままに管理費を下げたいのなら、管理会社の変更を検討するのも一案でしょう。

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