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接道義務とは?例外もある?違反していた場合は家を建てられない!

2022.03.31
2022.03.31

マイホームを建てるときや売るときには、接道義務に注意しなければなりません。接道義務とは、家を建てる敷地は一定の長さ以上、道路に接していないとダメだというものです。

 

家を建てるときに重要なポイントである接道義務を詳しくお伝えするとともに、接道義務の例外や、要件を満たしていない場合に家を建てる方法や注意点を紹介していきます。



接道義務とは?

「路地と道幅がわかる画像」

 

接道義務は家の敷地が4m以上の道幅の道路に、2m以上接していなければいけないというものです。(参照:建築基準法第43条

 

交通や火災の避難経路のために、家の周りは通るのに十分な広さの道がないとダメということを義務づけています。この接道義務を満たしていない土地には、家を建てることができませんし、増築や再建築もできません。

 

接道義務に違反すれば、工事停止取り壊し再建する必要が出てくるため注意が必要です。物件探しの際にも接道義務はどうなっているのか、あらかじめチェックしておきましょう。

 

道路の定義とは?

「街並みと道路の画像」

建築基準法での道路の定義は、建築基準法第42条参考:東京都都市整備局に該当する、幅4m以上のものとなっています。道路の種類としては、以下のとおりです。

 

・1号:一般国道、都道府県道、高速道路

・2号:都市計画法などによってつくられた道路

・3号:建築基準法施行以前(昭和25年11月23日以前)からある道路

・4号:道路法や都市計画法などによって2年以内に新設など事業が行われる予定があり、特定行政庁が指定した道路

・5号:政令が定めた基準に適合した私道で、特定行政庁が指定した道路

 

建築基準法上の道路に該当するかどうか、役所でリサーチすることが可能のため、候補となっている土地の接道について調べてみるとよいでしょう。

 

接道義務には例外がある?

「家が立ち並んでいる画像」

接道義務には例外もあります。通常は接道義務を満たしていなければ、家を建てることができません。しかしながら、例外として接道義務を満たしていなくても家を建てられるケースが以下になります。

 

・建築基準法施工時すでにあった道路

・すでに建築物が建ち並んでいる道路

・特定行政庁が指定した道路

 

不動産会社に再建築ができない敷地だと言われてしまっても、家を建てられる可能性があるかもしれません。順番に見ていきましょう。

 

建築基準法施工時すでにあった道路

建築基準法施工時にもうすでに存在した道路については、2項道路(みなし道路)と呼び、救済措置があります。

 

建築基準法では、救急車などがスムーズに通過できるようにするために、道路は道幅4m以上と規定されていますが、建築基準法ができる前は道幅2.7m以上でも道路と認められていました。

 

かつて道路と呼ばれていた道を道路ではないとしてしまうと、昔からある建物や家は違法になってしまう恐れがあるため、例外として救済しています。

 

すでに建築物が建ち並んでいる道路

上記と重複しますが、すでに建築物が建ち並んでいる道路にも例外的な措置があります。

 

2項道路(みなし道路)は、建築基準法には「(1950年11月23日以前から建物が立ち並ぶ)幅員4m未満の道で、特定行政庁の指定したものは、(建築基準法上の)道路とみなす」ことが規定されています。

 

このような2項道路(みなし道路)に当てはまれば、幅員4mに満たないケースでも住宅を建築することが可能で、建築基準法施工時にすでに2軒以上の家が建ち並んでいるケースなども、例外として救済していることは覚えておきたいところです。

 

特定行政庁が指定した道路

最後は特定行政庁が指定した道路についてです。敷地の周りに広い空き地で、特定行政庁が防火上や交通上の観点などから安全であり、衛生的にも問題ないということを認めた場合は接道義務はありません。

 

以前はその都度、建築審査会の許可が必要でしたが、2018年の建築基準法の改正による緩和により、特定行政庁があらかじめ定めた基準に合っていれば、建築審査会の許可は必要ないということになりました。

 

特定行政庁が指定した道路には、法第42条第1項4号

「道路法、都市計画法等で事業計画がある幅員4m以上の道路で、2年以内に事業が施行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの」(参照:e-GOV 建築基準法第四二条第一項第四号

 

法第42条第2項に該当する道路である、

「建築基準法施行時、現に建築物が建ち並んでいる幅員4m(1.8m以上)未満の道で,特定行政庁の指定したものは,法第42条1項の道路とみなし,その中心線からの水平距離2mの線をその道路の境界線とみなすもの」

 

などがあります。(参照:e-GOV 建築基準法第四二条第二項



接道義務を満たしていなくても家を建てる方法は?

「家とお金の画像」

接道義務を満たしていなくても家を建てる方法はあるのでしょうか。結論から言うと、接道義務を満たしていなくても建築許可が出る可能性はあります。

 

・セットバックをする

・隣地を買い取る

 

以上2つの方法になります。

 

接道義務を満たしていない土地でも、家を建てる方法を見ていきましょう。

 

セットバックをする

セットバックは、道路と敷地の境界部分からうしろに下がった部分に家を建てることをいいます。敷地が2項道路(みなし道路)である4mに満たない道路の場合に適用され、道路の中心線から水平距離2mの線まで道路の境界線を後退させることをいいます。

 

道路の中心線から2mの範囲には建物は建てられないということです。道路の幅が3mであれば、50cmセットバックをすれば建築可能であるため、物件探しの際に、気にいった立地などであるなら不動産会社に確認してみるとよいでしょう。



隣地を買い取る

2つめは隣地を買い取る方法です。隣地が接道義務を満たしていれば、その隣地を買い取ってひとつの敷地としてしまうことで、家を建てることができます。

 

近隣の人と買取りや交渉をするのが難しい場合は、不動産会社に交渉や契約を依頼してみましょう。

 

接道義務での注意点とは?

「道路にビックリマークが書かれている画像」

接道義務において知っておきたい注意点もあります。

 

・旗竿地により再建築不可のケース

・敷地が私道に面していて、修繕には私道の利用者の合意が必要なケース

 

旗竿地により再建築不可のケースがあるので注意が必要です。

旗竿地とは、竿につけた旗みたいな形状で細長い突出部がある土地のことです。道路に接する出入り口の部分が細長くなっていて、その細長い部分の先に敷地があるイメージになります。

 

土地の価格が比較的安いメリットがある旗竿地ですが、道路から建物に至る部分において、幅2m以下の箇所がある場合も。そのようなケースでは、現行の建築基準法には適合していない可能性があります。

 

接道義務部分は2mあるのに、一部でも2m未満だと建て替えようとしても再建築不可のケースがあるため注意が必要です。その場合は、43条但し書き道路の許可をとる、隣地を買い取るなどの対策をしてみましょう。

 

また、敷地が私道に面している場合や、私道が共有名義である場合や、分筆だったりする場合も注意しましょう。所有者全員との関係を良好にしておかないと、整備ができない可能性もあります。

 

分筆とは、一つの土地を複数の土地に分けて登記をする手続きのことです。前もって掘削の自由などの承諾書に同意してもらうようにすると間違いないでしょう。

 

接道義務を確認してマイホームを建てよう

接道義務をチェックしておくと、家を建てたり再建築したりするときに、スムーズに理解できるでしょう。

 

・家を建てる敷地は道路に2m以上接していないといけない

・接道義務には建築基準法以前からある道路や建物が建ち並んでいる場合は、道幅4m以下でも道路と認められる例外もある

・特定行政庁が指定した道路は例外として認められる

・接道義務を満たしていない敷地でも、セットバックや隣地の買取りなどを実施することで、条件をクリアできるケースがある

 

以上のポイントをおさえておくと、再建築や再建築不可物件を売却したいと思っている人にも例外があり、諦めるには早いかもしれないということがわかるでしょう。

 

自治体や不動産会社などに、接道義務について相談してみてもよいのではないでしょうか。

 

航空業界に2年間勤めた後、不動産が好きすぎて2021年にMUSUBUに入社。月間90本MUSUBUメディアのwednesdayとTSUNAGUの構成考案と執筆を務める。絶賛宅建勉強中のライター兼編集者。趣味はルームツアーのYouTube動画を見ること。

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