フラット35は、住宅購入時に幅広く使われる住宅ローンです。しかし、すべての物件で無条件に使えるものではありません本記事では以下の点について解説します。
・フラット35の概要
・フラット35を使えない物件
・申込人に求められる条件
・物件検査がなくても利用できる物件
フラット35に関して疑問を持っている方はぜひご参考ください。
フラット35とは？
フラット35は、住宅金融支援機構が銀行などの民間金融機関と連携して販売している住宅ローンです。最大の特徴は、完済まで金利が変わらない点にあります。
最長で35年返済のローンになりますが、その間契約時に定められた金利が維持される仕組みです。最初から返済額や返済ペースが明らかになるため、将来的な計画を立てやすいのがメリットとなります。
ただし全ての物件でフラット35を利用できるわけではありません。
フラット35が利用できない物件は？
フラット35が使えない物件として以下が挙げられます。
・接道義務規定を満たしていない
・住宅の規模が規定よりも小さい
・住宅規格に満たしていない
・住宅型式が適合していない
・住宅の耐久性基準に満たしていない
・耐震性能がない
フラット35が使えないケースは意外にも多くあります。それぞれについて詳しく解説するので、参考にしてください。
適合証明が交付されていない物件
適合証明が交付されていない物件はフラット35は利用できません。
適合証明とは、建物の形状や耐震性など、各種性能が一定以上確保されていることを保証するものです。
フラット35はこれを取得していない場合は利用できません。
接道義務規定を満たしていない
接道義務規定を満たしていない場合は、フラット35を使えない物件となります。前提として住宅は「道路に2m以上接する部分がないと建築できない」と、建築基準法にて定められています。
つまり法的な接道義務を果たしていない違法状態の物件は、当然ながら利用できません。
住宅の規模が規定よりも小さい
住宅の規模が規定よりも小さいなら、フラット35は使えません。具体的な規定は以下のとおりです。
・一戸建て住宅：70㎡以上
・共同住宅：30㎡以上
・マンション：30㎡以上
住宅規格に満たしていない
以下の住宅規格を満たしていないなら、フラット35は使えません。
・居室が2つ以上ある
・トイレやバスルーム、キッチンがあり、独立して生活できる環境にある
上記の規格、すなわち一般的に想定される住宅としての実態を有するなら、フラット35は利用可能です。つまり蔵や離れのように居住や独立した生活を前提にしていないならフラット35は使えない物件となります。
住宅型式が適合していない
以下の住宅型式を満たしていないなら、フラット35は使えません。
・一戸建て
・長谷住宅（重層・連棟問わない）
・二世帯住宅（完全同居・完全分離・完全同居）
上記に該当しない場合、たとえば蔵や離れはフラット35を使えない物件となります。
住宅の耐久性基準に満たしていない
住宅の耐久性基準を満たしていないなら、フラット35は使えません。具体的には、以下のような条件が定められています。
・一部木造住宅はヒノキや防腐処理がなされた良質な木材が使われている
・住宅の基礎部分が地面より40cm以上、上にある
・適切な形で小屋裏通気孔がふたつ以上設置されている
・床下の換気孔はそれぞれ4メートル以上間隔が空いている
上記はあくまでも一部であり、そのほかにも細かい条件が定められています。詳細についてはフラット35もしくは窓口にて問い合わせて確認することを推奨します。
耐震性能がない
耐震性能を満たしていないなら、フラット35は使えません。これは新耐震基準が定められた昭和56年6月1日以後に建築された住宅であれば、まず問題なくフラット35を利用できます。
注意が必要なのは昭和56年6月1日以前の場合です。つまり旧耐震基準しか満たしていない場合はフラット35を使えない物件となります。
フラット35が利用できない申込人は？
フラット35を使えない物件は上記のとおりです。該当しないなら、問題なく利用できます。
ただし物件のほか、申込人にも以下についても利用するうえでの条件が定められています。
・年齢：申し込み段階で満70歳未満・完済する段階で80歳未満
・国籍：日本国籍か永住許可、もしくは特別永住者である
・年収：自動車・カード・教育ローン返済割合が、年収の30％以下である
上記について満たしていなければ、フラット35は利用できません。それぞれについて詳しく解説するので、参考にしてください。
年齢：申し込み段階で満70歳未満・完済する段階で80歳未満
フラット35では年齢について以下ふたつの条件が定められています。
・申し込みの段階で満70歳未満である
・申込人が返済する場合は完済する段階で80歳未満である
ただし親子リレー返済を利用する場合は、以下の条件を満たす「後継者」がいれば、申し込むことが可能です。
・申込人が満70歳未満である
・連帯債務者になる
・申込人の直系卑属もしくは配偶者に該当し、安定した収入を得ている
国籍：日本国籍か永住許可、もしくは特別永住者である
フラット35では国籍について以下の条件が定められています。
・日本国籍である
・永住許可を受けている
・特別永住者である
つまり特別な理由がない場合は外国籍を持ちながらフラット35は利用できません。
年収：自動車・カード・教育ローン返済割合が、年収の30％以下である
フラット35では年収について以下の条件をクリアする必要があります。
・年収400万円未満であれば、自動車・カード・教育ローン返済割合が年収の30％以下である
・年収400万円以上であれば、同割合が35％以下である
年収が低くても、返済割合が30％以下におさえられていれば問題ありません。逆に年収が高くても、返済割合が上記基準を超過していれば、否決の理由となります。
適合証明取得の確認方法とは？
適合証明所得を確認する方法は以下のとおりです。
・新築の場合→担当の不動産会社に依頼する
・中古住宅の場合→適合証明書検査機関に検査を要請する
ただし「中古らくらくマンション」に該当するなど、一部の条件を満たしている物件はそもそも適合証明を取得する必要はありません。
「中古らくらくマンション」とは、住宅金融支援機構が定めた基準に適合した物件を指します。
適合認定を持ってして、適合証明を省略できる仕組みです。
適合証明書が取れない場合の対処法とは？
適合証明書が取れないが、フラット35を利用したい場合の対処法としては、以下二つが考えられます。
・追加工事を実施する
・物件を変更する
まず追加工事が現実的に検討できます。不適合な部分を回収すれば、適合証明書を取得するうえで問題ありません。
それも困難な場合は、やはり物件の変更が必要です。フラット35の利用対象である物件に絞り込んで、探してみるのがよいでしょう。
物件検査をしなくともフラット35が利用できる物件とは？
フラット35は物件審査をクリアしていなければ利用できません。
しかし以下に該当する場合は審査を省略できます。
・中古マンション
・らくらくマンション
・長期優良住宅
・新築時にフラット35を利用している住宅
・フラット35を利用している築10年以内の住宅
・スムストックの中古住宅
それぞれについて詳しく解説するので、参考にしてください。
物件検査済みの中古マンション
すでに物件検査をクリア経緯のある中古マンションの場合で、改めて検査を受ける必要はありません。部屋は違っても同じ建物である以上、物件としての性質は同様だからです。
フラット35を利用したい場合は、物件検査をクリアした中古マンションだけに絞って探すのがおすすめです。
らくらくマンション
らくらくマンションの場合は、物件検査がなくてもフラット35を利用できます。これは住宅記入支援機構という組織の認定を受けたマンションということです。
らくらくマンションに認定された事実を持ってして、物件検査を省略できます。
長期優良住宅の物件
長期優良住宅を利用している場合も、物件検査はかならずしも必要ではありません。該当する場合は「中古住宅に関する確認書」を所定の金融機関に提出すれば審査を受ける必要がなくなります。
ただし長期優良住宅でも築年数が20年以上の場合は、老朽化の懸念があるため、物件審査を求められるケースもあります。
新築時にフラット35を利用している住宅
新築時にフラット35を利用する経緯があったのなら、物件検査がなくてもフラット35を利用できます。購入時にフラット35を利用していたか事前に確認しておきましょう。
フラット35を利用している築10年以内の住宅
フラット35を利用していて、築10年以上であれば、物件検査は必要ではありません。
この場合は「中古住宅に関する確認書」が必要です。同書を金融機関に提出すれば、物件検査を省略できます。
スムストックの中古住宅
「スムストック」に該当する場合は、物件検査がなくてもフラット35を利用できます。これは優良ストック住宅推進協議会が定める基準を満たした物件のことです。
スムストックであることを条件に、物件検査を省略できます。
民間住宅ローンも検討しよう
住宅がフラット35に向かない、あるいは使えない物件だった場合は民間住宅ローンの利用も検討しましょう。民間住宅ローンでも利用に際して基準はあるものの、フラット35よりは間口が広い傾向にあります。
また同様に固定金利を利用できるケースもあります。フラット35を利用できない場合は、民間住宅ローンを使えないか検討しましょう。
フラット35が活用できるか事前に確認しよう
最長35年間にわたって金利が固定されるフラット35。住宅購入時にはかならず一つの選択肢となる住宅ローンです。
しかしすべての物件において、フラット35を適用できるわけではありません。中には使えない物件もあるので、事前に確認しておくことが重要です。
ただし追加工事や物件変更によって、フラット35の利用を模索する方法もあります。また民間住宅ローンへ切り替える手段もあるので、状況に応じて判断しましょう。
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