マンションは、築年数や立地場所によっては購入時よりも高く売却できるなど、戸建てにはないメリットがあります。そのため、マンションを売却する場合には、負の財産とならないよう注意が必要です。
そこで今回は、マンションを売却する際に失敗しないための注意点について、項目別で紹介していきます。
マンション売却の全体の流れは？
所有しているマンションを手放したいと思ったら、スムーズに売却するためにも、まずは売却の方法について知っておくことが大切です。そこで、マンションを売却する際の全体の流れについて紹介していきます。
1.【事前準備】住宅ローン残債額を確認する
マンションを売却する際には、いくつか事前準備をする必要があります。まずは、所有しているマンションの、住宅ローン残債額の確認からはじめましょう。
住宅ローンの残債額は、契約を組んだ金融機関から送られてくる年末残高証明書で確認をします。年末残高証明書がない場合には、直接金融機関へ行って再発行してもらうことができます。
2.【事前準備】マンションの相場価格を調べる
所有しているマンションを売却する際には、まずマンションの相場価格を調べることが大切です。相場価格は、マンションの立地場所や築年数、大規模修繕の周期によっても大きく異なります。
マンションの相場価格は、それぞれの不動産会社で確認ができます。最近では、インターネット上でマンションの住所をはじめ詳細な情報を入力することで、簡単に物件の相場価格を知ることができます。
3.【事前準備】必要書類を準備する
マンションを売却する際には、さまざまな書類を用意する必要があります。必要書類としては、マンションを所有している方の身分証明書をはじめ、印鑑登録証明書、登記済証、固定資産税と都市計画税納税通知書です。
また、それらに加えて所有しているマンションの管理規約、長期修繕計画、管理に係る重要事項調査報告書などの準備が必要になります。必要書類が不十分だと、売却の手続きがスムーズに行えないので注意しましょう。
4.【事前準備】管理費や修繕積立金を滞納してないか確認
住居しているマンションの、毎月支払わなくてはならない管理費と修繕積立金を滞納していないのかも、確認する必要があります。実際に、もし管理費や修繕積立金を滞納していた場合でも、マンションを売却することは可能です。
しかし、所有しているマンションの区分所有法によっては、滞納している管理費と修繕積立金が、次の所有者に継承されることになっています。そのため、次にマンションを購入したい人が見つかりにくいなど、すぐに売却することが難しい場合もあります。
5.【売却活動】複数の不動産会社に物件の査定をしてもらう
マンションの売却では、不動産会社を通じて売却する流れが一般的です。ですが、仲介依頼をしてくれる不動産会社はたくさんあるので、複数の不動産会社で所有するマンションを査定してもらうことができます。
不動産会社によって、細かな条件が異なってくるので、より良い条件でマンションの売却が可能です。
6.【売却活動】仲介不動産と媒介契約を結ぶ
売却活動を始めるには、まずは不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。不動産会社と媒介契約を結ぶことで、所有しているマンションの売却の仲介をしてもらうことができます。
この媒介契約では、売却に際しての条件などをはじめ、売却が決まった際の不動産会社への仲介手数料などについて取り決めを行います。
7.【売却活動】付帯設備表を記載する
売却活動における付帯設備表は、マンションを売却をする際に、物件と一緒に置いていく設備や家具などがあれば、何を置いていくのかを記載します。基本的に、物件を売却する際には、部屋の内見が含まれます。
まだ、マンションに住んでいる場合には、家具や家電などが部屋に配置されています。そのため、買主側が室内にある家具なども含まれて購入ができると思われてしまうケースもあるので、注意しましょう。
8.【売却活動】正しい情報を告知書に記載する
売却活動時には、告知書と呼ばれる物件についての情報を報告する書類を用意する必要があります。告知書は、戸建てをはじめマンションなどの中古物件の売却時に、売主が買主に対して、目的不動産の状況について説明を行います。
9.【売却活動】インスペクションを受ける場合は実施する
売却するマンションが、インスペクションを受けた場合には、調査を実施する必要があります。不動産におけるインスペクションは、売却する住宅の建物の状況調査のことです。
実際のインスペクションでは、建築士の方などが、構造上の主要な部分をはじめ、マンションの雨水などの浸入を防止する部分の調査を行ったりします。そして、2020年4月に改訂があり、物件購入前にインスペクションを利用する方が増えてきました。
10.【売却活動】売買契約を結ぶ
売り出したマンションに、購入者が見つかれば、物件の売主と買主との間で売買契約を結びます。売却契約を締結すると、買主は売主に手付金を支払う必要があり、購入価格の約5〜10%の費用を現金で支払います。
また、物件の仲介をした不動産会社には、契約の成功報酬として手数料などが支払われることになっています。
11.【売却後】引き渡しをする
売買契約を結んでから、購入した物件の引き渡しまでには、約1ヵ月〜約3ヶ月程かかります。売買契約の締結から引き渡し日までは1カ月〜約3カ月程度です。そのため、買主の方は、引き渡しの日までに引っ越しを済ませておく必要があります。
12.【売却後】確定申告を行う
所有していたマンションが売れたら、確定申告の手続きを行います。この確定申告を怠ると、不動産売買の3000万円の特例控除や譲渡損失の繰越控除など、さまざまな税金の控除を受けることができません。
基本的に、確定申告はマンションを売却した年の、翌年の2月〜3月中に手続きを行います。この確定申告では、マイナスになることはないので、マンション売却後は、必ず確定申告をすることが望ましいです。
売却準備段階の5つの注意点
マンションを売却すると決めたら、手続きを始める前に、ある程度の準備を自分で行っておくことも大切です。そこで、マンションを売却する際の準備段階における注意点をいくつか紹介していきます。
自分で相場を調べておく
住んでいるマンションを、手放そうと思ったら、まずは自分で所有している物件の相場価格を調べることが大切です。自分で調べる方法としては、インターネットを使い、不動産サイトなどで物件の住所などを入力して、平均相場を知ることができます。
売却を検討する前に、あらかじめ調べることで、相場を知るだけではなく売却のタイミングなども検討することができるのでおすすめです。
必要書類は早めに準備する
マンション売却には、さまざまな手続きがあるので、用意する書類もたくさんあります。基本的には、売主である方の身分証明書をはじめ、印鑑証明や固定資産税、都市計画税などの個人の書類です。
実際に本人が、市役所や税務署などに出向き、書類を用意する必要があるので時間がかかります。そのため、不備がないように用意できる書類は早めに準備することが大切です。
支出もあるためお金を用意しておく
所有しているマンションが売却されたら、お金を得ることができますが、売却する際には支出もあります。マンションの売却では、不動産会社を利用して物件を売りに出すことが一般的な流れです。
その際に、物件購入者が決まると仲介手数料として不動産会社に、一定の金額を支払う必要があります。そのため、マンション売却時には、さまざまなことに費用がかかるため、ある程度の資金を用意しておくことが大切です。
住宅ローンが残っている場合は完済する必要がある
所有しているマンションの、住宅ローンがまだ残っている場合には、完済してから売却することが望ましいです。ですが、実際に住宅ローンが残っている場合でも売却することはできます。
条件としては、マンションの売却と同時に住宅ローンを返済して、抵当権を抹消することです。この抵当権は、住宅ローンローンの支払いが完済できない場合に、代わりに契約した金融機関が物件を担保にすることができる権利になります。
売却前のリフォームはおすすめしない
マンションを売却する際には、リフォームをしてから売ることもできますが、売却前のリフォームはおすすめしません。近隣のマンションの相場によっては、リフォームをしても、その金額を物件価格に上乗せできない場合もあります。
また、リフォームのデザインなどによって、購入を検討している方の好みとは違い選択肢から、物件を外されてしまうこともあります。そのため、基本的には中古マンションを売却する際に、リフォームは不要とされています。
売却する際の不動産会社選びの注意点は？
現在、戸建てやマンションなどの物件を取り扱っている不動産会社の数はたくさんあります。そのため、的確にマンションを売却するためにも、自分に合った不動産会社を選ぶことが大切です。
以下から、不動産会社の選び方の注意点を紹介していきます。
囲い込みに注意する
不動産会社を利用する際には、囲い込みに注意することが大切です。不動産における囲い込みとは、売主と買主を意図的に狙って、他の不動産会社から内見の問い合わせがあっても、すでに商談が進んでいるなどと、嘘つき対応しない行為にあたります。
この囲い込みをされてしまうと、マンションを売却しても、時間がかかることや売れた際には、平均相場よりも安い値段でしか売れない場合もあるので不動産選びには注意が必要です。
自分に合った媒介契約を結ぶ
不動産会社に、売却の依頼をする際には媒介契約を行いますが、契約には3つのタイプがあります。まず、一般媒介契約では、複数の不動産会社と締結することができるので、早く購入を見つけやすいなどのメリットがあります。
専属専任媒介契約は、売主自身が購入者の方を探すことはできなく、1社の不動産会社のみしか契約ができません。そのため、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。
その一方専任媒介契約は、売主自身が買主を探すことができ、専属専任媒介契約のように1社の不動産会社のみと契約になります。そこで、自分に合った媒介契約を結ぶことが大切です。
売却中の注意点は？
マンションを売る場合には、できるだけ早くに購入者が見つかるのが望ましいです。そのため、マンション売却の際には物件の状態をはじめ、さまざまなことに注意することが大切です。そこで、マンション売却時の注意点について紹介していきます。
値下げのタイミングに注意する
マンションの売却中は、値下げするタイミングに注意する必要があります。一般的に、値下げするタイミングとして多いのが、物件を売りに出してから約3ヶ月経過してからです。
また、値下げする際には販売価格の1割以上の値段を割引しないと、値下げ効果としては、あまり変化がないとされています。そのため、売りに出して3ヶ月経ってから値下げするのか、よく検討してみましょう。
部屋は清潔な状態を保つ
マンションの売却中には、その物件に興味を持った方々が、購入を検討するために内見に来ます。そのため、売買契約を結んでから引っ越しをする予定であれば、部屋は常に綺麗で清潔な状態を保つことが大切です。
部屋が古かったり、汚れていても入居時にはリフォームするかもしれませんが、内見の際には、綺麗で清潔な部屋の状態の方が印象がとても良いです。物件を売りに出す前に、整理整頓や掃除をしておきましょう。
売却後の注意点は？
マンションを売却する場合には、さまざまな手続きがあり、売却後にはキャンセルすることができません。そのため、売却の契約書をはじめ告知書など、内容をしっかりと確認することが大切です。そこで、マンション売却後の注意点について、いくつか紹介していきます。
契約内容にしっかりと目を通す
物件が売れた後も、売買契約書の契約内容にしっかりと目を通して、永久保存しておくことが大切です。マンション売却後の翌年には、確定申告にあたりこの売買契約書などが必要になってきます。
また、売却後7年の間に追徴調査がある場合もあるので、最低でも7年間は破棄せずに契約書を所持していることが望ましいです。
告知書は正直に記入する
物件を売却する際には、告知書の提出も必要です。告知書には、物件におけるさまざまな欠陥について、買主に告知することが義務付けされています。そのため、正直に記入することが大切です。
告知書には、雨漏りなどによる物理的欠陥をはじめ、騒音などによる環境的欠陥、孤独死や事件性のある心理的欠陥、法律的欠陥があります。
確定申告を忘れずに
物件が売れた際には、翌年の2月〜3月の間に確定申告をしなければなりません。これは、物件を売却したら絶対にしなくてはならない手続きの1つです。確定申告にあたり、売買契約書が必要なので破棄せずに保存しておきましょう。
確定申告の手続きを怠ってしまうと、さまざまな税金の控除を受けることができなくなってしまいます。そのため、忘れずに手続きすることが大切です。
マンションを高く売るためのコツとは？
自分のマンションを、比較的高い価格で売るためには、いくつかコツがあります。まずは、適切な不動産会社を選び売買契約をすることです。そして、売りに出してからは、すぐに値下げをするのではなく、3ヶ月以上の余裕を作ります。
また、転勤の時期である3月頃を狙って売りに出したりするのも高く売れるのでおすすめです。そして、内覧の際にはおもてなしをしたり、部屋を気に入ってもらえるよう、ハウスクリーニングを実施する工夫もあります。
後悔しない売却活動を
今回は、マンションを売却する際に失敗しないための注意点について、項目別で紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。物件の売却には、仲介として不動産会社を利用する方法が一般的です。
そのため、売却においても支出があることを把握しておくことが大切です。そして、信頼のできる不動産会社と契約を結び、後悔のないように売却手続きを行いましょう。
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