ひと昔前までは住宅購入＝新築という考えが主流でしたが、時代の変化とともに中古住宅を購入してフルリノベーションするという人も増えています。
物件をライフスタイルにあわせた住宅にアレンジできるフルリノベーションについて、事例もあわせて詳しくご紹介します。
フルリノベーションとは？リノベーション・リフォームとの違いは？
リノベーションには部分的なリノベーションとフルリノベーションがあります。
また、似た用語にリフォームがありますが、これらはどう違うのでしょうか。
・フルリノベーション
・リノベーション
・リフォーム
の違いについて解説します。
フルリノベーションとは？
フルリノベーションとは大規模な改修をおこない、住まい全体をリノベーションすることです。
既存の土台と骨組みは活用し、内装をすべて取り替えることで、中古住宅をまったく新しい住宅につくり変えることができます。元の間取りを変更することも可能です。
骨組み（スケルトン）の段階から空間を設計してフルリノベーションをおこなう場合はスケルトンリノベーションともよばれます。
リノベーションとは？
リノベーションとは住宅に付加価値をつける改修作業のことをさします。
日本において住宅の改修をリフォームではなくリノベーションとよぶ場合、単に故障や老朽化したものを修復したり、取り替えて性能を向上させるという意味にとどまらず、価値を高めることを目的とする改修・改築という意味合いが強くなります。
リフォームとは？
リノベーションとリフォームに厳密な線引きはありません。
一般的にはリノベーションではなくリフォームという場合、壁紙を替えたり、古くなった設備を交換するといった老朽化や不便さを改善するための改修をさすことが多くあります。
本来英語の「reform」は制度や法律における「改革」をさし、住宅の改修については「renovation」が適切です。
フルリノベーションの5つのメリット
フルリノベーションとリノベーション、リフォームの違いについてご説明しました。
ここからはフルリノベーションのメリットについて、
・間取りの位置変更ができる
・建て替えよりリーズナブル
・固定資産税が安い
・売却時にスムーズ
・選択肢が多く好立地を選びやすい
という5点をご紹介します。
間取りの位置変更が可能
一般的なリフォームや新築住宅の購入と違い、フルリノベーションでは間取りの変更が可能です。
・和室をフローリングに変更し、リビングとの壁を取り払うことで広々としたリビングに
・キッチンと洗面所をつなげて家事動線を便利に
・洋室2つを通路でつなぎ、収納力抜群のウオークスルークローゼットに
といった、理想とする暮らしに家をあわせることができます。
建て替えるよりもリーズナブル
戸建ての場合、よほど傷んでいる場合を除けば、建て替えをおこなうよりも現在の家の骨組みを活用しフルリノベーションしたほうがリーズナブルです。
解体工事の一部や登記費用、屋外給水・排水工事、外構工事などが不要になるためで、建て替える場合と比べると、フルリノベーションの費用はおよそ50％～70％ほどになります。
新築と比べると固定資産税が安い
中古住宅をフルリノベーションする場合、新築と比べ固定資産税が安くなります。
建物の資産価値は新築時がいちばん高く評価されるためです。
固定資産税は土地家屋などの償却資産に課される税金ですが、税額は固定資産評価額によって決定されます。
そのため住宅を建て替えると資産価値があがり、毎年の固定資産税が高くなりますが、フルリノベーションによる改修では築年数はリセットされないため、新築に比べると固定資産税が抑えられるのです。
フルリノベしてからだと売却がスムーズ
フルリノベーションは自分たちが住みやすい住宅をつくるだけでなく、中古住宅の価値を上げるひとつの手段でもあります。
例えば、数十年前の住宅だと間取りが2DKや3DKであったり、床が畳であったりと、現代では需要が低い条件の場合があります。
売却前に1LDKにリノベーションしたり、和室をフローリングに変更することで買い手がつきやすい物件に改築でき、売却がスムーズになります。
選択肢が多く好立地な場所を選べる
住宅の購入を考えたとき、今住んでいるところよりもっと便利なところにしたいと考える人は多いでしょう。
特に都市部では住宅の需要が高く、新築では予算的に手が届かなかったり、そもそも新築物件の供給が少ない場合もあります。
土地は限られているため、先に建てられた物件のほうが立地の条件が良いのは当然といえます。立地に関していえば中古＞新築なのです。
都市部での新築物件の供給数が減少傾向であるのに対し、中古物件の流通量は年々増加傾向にあり、築10年以内の物件も珍しくありません。
割安な中古物件をフルリノベーションするのであれば選択肢が広がり、好立地な場所を選べる可能性が高くなります。
フルリノベーションの4つデメリット
ここまでフルリノベーションのメリットについてみてきました。
メリットの多いフルリノベーションですが、注意するべき点もいくつかあります。
・コスト
・工期の長さ
・ローン金利
・追加費用
という、4つの気を付けるべきデメリットについてご説明します。
部分的なリノベと比べるとコストがかかる
フルリノベーションの場合、屋内のほぼすべてを一度解体し作り直すため、バスルームのみ、キッチンのみといった部分的なリノベーションと比べるとコストがかかります。
改修費用のほか、現在住んでいる物件をフルリノベする場合は仮住まいの確保とその費用も必要です。
金銭面だけでなく、打ち合わせや設計についてこだわることができるぶん、時間的なコストもかかることを覚えておきましょう。
工期が長い
フルリノベーションをおこなう場合、おおよそ3～6ヶ月ほどの工期が必要です。
施工期間は工事の内容にもよりますが、新築物件を購入する場合や中古物件を部分的にリノベーションする場合と比べると実際に入居できるまでに時間がかかります。
単に大がかりな工事になるというだけでなく、コストの面でも述べたように打ち合わせや設計の期間も必要なためです。
リフォームローンの金利は高め
フルリノベーションをおこなう場合、費用は数百万円～とかかりますので多くの方はローンを組んでの支払いを検討することになると思います。
しかし、リノベーションの費用には一般の住宅ローンは適用されません。
リノベーション費用に適用できる「リフォームローン」は住宅ローンに比べると金利が2～5％と高めですので、持ち家のフルリノベーションを考える場合はローンの金利について注意が必要です。
物件購入と同時にフルリノベーションをおこなう場合やフルリノベ済みの物件を購入する場合は住宅ローンを使うことができます。
ただし、物件購入後にリノベーションする場合でもローンを申し込む段階でリノベーション費用についても織り込んでおく必要があります。
補修が必要な場合は追加費用がかかる
フルリノベーションをおこなう建物の状態に問題があった場合、補修が必要となり、追加費用がかかることがあります。
問題がないようにみえた物件でも、内装をはがしてみたところ、シロアリの被害があったり、柱にヒビが入っていたというようなケースです。
特に古い物件の場合は耐震性に問題があったり、必要な断熱材が使われていないということも多くあります。
もし補修が必要になった場合は、当初の予定よりも追加の費用や工期がかかってしまうことになります。
フルリノベーションの費用相場
フルリノベーションについて、リノベーションやリフォームとの違い、メリット・デメリットをみてきました。
それでは実際にフルリノベーションをおこなう場合、どれくらいの費用がかかるのでしょうか。
・戸建ての場合
・マンションの場合
それぞれを確認してみましょう。
戸建ての場合の費用
2017年にリクルート住まいカンパニーがおこなった調査によると、一戸建てで大規模なリフォーム（フルリノベーションを含む）を実施した場合の費用は平均で約622万円とのこと。
ただし、1,000万円以上との回答も15％となっており、建物の大きさ、延床面積、改修内容によって大きく異なることが分かります。
特に2階建て、3階建てなど延床面積が大きい場合や、建物の土台や骨組み部分に問題があった場合は費用が高額になることが多く、依頼する業者との相談が必須です。
マンションの場合の費用
一般的に戸建ての場合よりもマンションのほうがフルリノベーションにかかる費用は安くなる傾向があります。
先に挙げた調査によると平均で約540万円となっています。
いずれの場合も中古物件を購入してフルリノベーションをおこなう場合は改修費用のほか、物件の購入費用がかかります。
また、物件の広さや痛み具合、どの程度こだわるのかによっても変わってくることを念頭においておく必要があります。
参照:2017年 大型リフォーム実施者調査（株式会社リクルート住まいカンパニー）
フルリノベーションの事例
フルリノベーションのメリット・デメリット、実際にリノベーションする場合の費用相場についてご説明してきました。
最後にフルリノベーションの実際の事例を写真付きでご紹介します。
・リビング
・キッチン
・バスルーム
の3例となっています。
壁で仕切りをなくして開放感のある部屋に
リビング隣の部屋とリビングがつながるように壁を変更し、明るく開放感のあるリビング・ダイニングルームにフルリノベーションした事例です。
壁とドアで区切られていた部屋を、リビングとつなげることで広々としたリビングを実現。
壁のあった面には引き戸を設置しており、必要に応じて部屋を分けることも可能です。
引き戸は窓際の壁のなかに収納されるタイプでスペースを有効活用できます。
壁付キッチンをオープンキッチンに
リビング・ダイニングルームとキッチンが壁で仕切られていた間取りを、キッチンの壁を取り払うことでオープンキッチンに変更した事例です。
壁がなくなったことでLDK全体に開放感がでたことはもちろん、キッチンからの視野が広くなり、家事をしながら子どものようすを見ることが可能です。
料理や洗い物をしているときでも家族との会話がしやすくなり、コミュニケーションを円滑にすることができます。
従来式の浴室を自動お湯はり可能な最新のバスルームに
浴室をフルリノベーションした事例です。
水道から水とお湯で温度調整をしなければならなかった旧式の給湯器含めすべて取り換え、明るく清潔なバスルームに変更しています。
給湯器側で温度設定ができるため、熱いお湯に触れてしまうという事故がなくなります。
自動でのお湯はりはもちろん、追い焚き、保温も可能になりました。
近年はユニットバスのサイズバリエーションの増加によって、以前より浴槽を広くできる場合が多くあります。
バスタブの変更によって男性でもゆったりと脚をのばして入ることができ、子どもと一緒の入浴でも狭く感じません。バスタブ自体の保温性能が高いため、広くなってもお湯は冷めづらくなっています。
床や壁をあわせて取り替えているため、タイルが冷たいということもなく、掃除もしやすくなりました。
滑りづらく、浴槽にも段差がついており、子どもや高齢者がいる家庭も安心です。
ポイントを抑えてフルリノベーションをしよう
ご紹介した事例で、中古住宅もフルリノベーションによって新築と遜色ない物件に生まれ変わることがご覧いただけたかと思います。
趣味やライフスタイルを反映した住まいを実現できるフルリノベーションは、暮らしにこだわりのある方にとって
・新築以上に魅力的な物件に
・コストを抑えて住むことができる
という、いわば「良いとこどり」の手段です。
注意点を抑えたうえでご検討されてみてはいかがでしょうか。
