マンションの減価償却はどのような場面で活用するかご存知でしょうか。
減価償却は確定申告時などによく出てくる言葉です。マンションを賃貸に出している場合や売却で利益が出る場合には、必ず関わってくるもののため理解している必要があります。
ここでは、マンションの減価償却について解説していきます。
不動産における減価償却とは？
不動産における「減価償却」とは、建物などの資産の価値は期間とともに下がるという考え方のことです。減価償却していく期間のことを「減価償却期間」といいます。
また、減価償却期間によって、減価償却した価値を「減価償却費」といい、形式上の費用として表します。実際に支払う費用ではありません。
つまり建物は、期間（減価償却期間）を経て建物の価値が下がる（減価償却する）。その価値が「減価償却費」であるという考え方です。
減価償却の目的とは？
減価償却は、確定申告時に必要となるものです。マンションなどの不動産を所有し、貸し出す場合や売却した場合にも収益は発生します。これも課税の対象となるものです。
確定申告では、不動産で得た収益を収入と考え、（収入 − 経費）で計算します。つまり、経費が増えた分だけ、収入が減ることになり節税につながることになります。
確定申告で、収入をごまかしたり申告しなかった場合は違法行為になります。しかし、経費は計上しなくても違法行為とはみなされません。
そのため、減価償却を含めて経費を計上しなければ税金を多く支払うことになります。減価償却や経費の計上について知ることで、正しい所得の申告ができるようになります。
マンションは減価償却できる？
マンションの価値は、土地と建物によって成り立っているものです。マンションの建物や設備は、減価償却の対象になります。一方、土地に関しては、減価償却していくものには入りません。
土地の価値は、使用して期間が経過しても減少するものではないと考えるためです。マンションで減価償却するのは、建物と設備ということになります。
また、マンション建物の価格には、設備の価格も入っています。減価償却では、建物の価格と設備の価格を分解して考えます。
マンションを購入するとき、最も気になるのは全体の価格ではないでしょうか。しかし、減価償却の視点から考えると、購入費の内訳が重要になってきます。
経費となるものは建物の取得価格
マンションの減価償却で経費となるのは、建物の取得価格です。また、マンション取得にかかった不動産会社への手数料、固定資産税、都市計画税なども経費には含まれます。
また、マンションの建物の取得価額は、売買契約書で確認できます。建物の価額の記載が確認できれば、その額をそのまま減価償却の計算に使用可能です。
もし確認できない場合は、固定資産税評価額から計算できます。
〈建物取得価額の計算式〉
不動産の売買価格 ×（建物の固定資産税評価額÷不動産の固定資産税評価額）× 20％
マンション建物の経費の計上では、一定期間（耐用年数）ごと一定の割合（償却率）を掛けて割り出します。この減価償却の計算方法を「定額法」といい、マンション建物の減価償却の計算方法として税制上で決められています。
定額法で算出された金額は、耐用年数の期間は変わることなく経費として計上可能です。耐用年数として定められた期間、算出された金額を収益から差し引くことができます。分割払いをイメージするとわかりやすいかもしれません。
減価償却と耐用年数の関係は？
耐用年数とは、法定耐用年数のことで「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」で決められた年数のことです。この年数は、減価償却期間の耐用年数表で確認できます。
減価償却は、耐用年数に応じた償却率によって計上されます。耐用年数は税務上での建物の価値がゼロになる年数を表した数字です。
これはあくまでも税務上の価値であり、耐用年数が過ぎたから建物の寿命が終わるわけではありません。もちろん、住めなくなるわけでもありません。
住宅用の建物の耐用年数については、構造によって次のようになっています。
|
建物の構造 |
耐用年数 |
|
木骨モルタル造 |
20年 |
|
木造・合成樹脂造 |
22年 |
|
れんが・石・ブロック造 |
38年 |
|
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 |
47年 |
マンションの造りは鉄骨鉄筋コンクリートまたは、鉄筋コンクリート造なのが一般的です。その耐用年数は最も長い47年となっています。
また、建物と設備は個別に考えます。マンション建物の耐用年数は47年、設備は15年です。
新築マンションと中古マンションの違いは？
マンションは新築であれ中古であれ、期間を経るごとに減価償却していきます。しかし、新築マンションと中古マンションでは、耐用年数に違いがあります。
具体的には、どのように違いがでてくるのでしょうか。2つを見比べていきましょう。
新築マンションの場合
新築マンションの場合、マンションの建物と設備それぞれの価格をもとに計算します。また、マンションの耐用年数は47年です。また、設備の耐用年数は15年です。
新築マンションでは、建物の耐用年数（47年）、設備の耐用年数（15年）をそのままあてはめて償却率を確認します。すると、償却率は建物が0.022、設備は0.067だとわかります。
マンションの建物と設備、それぞれの価格と耐用年数からわかる償却率がわかれば減価償却の計算は可能です。
中古マンションの場合
中古マンションの場合も、マンションの建物と設備それぞれの価格をもとに計算するのは同じです。しかし、中古マンションは、残りの使用可能年数が耐用年数になります。法律で定められた耐用年数がありません。
そのため、はじめに中古マンションの耐用年数を算出することが必要です。中古マンションの耐用年数の算出方法は、築年数が新築時の耐用年数を超えているかいないかで分かれます。
〈築年数が耐用年数を超えていない場合〉
（耐用年数－築年数）× 築年数 × 0.2
〈築年数が耐用年数を超えている場合〉
耐用年数 × 0.2
（1年未満は切り捨て）
ここで出てきた数字が中古マンションの耐用年数となり、償却率を出します。中古マンションの場合も、建物と設備それぞれの価格と耐用年数からわかる償却率をもとに減価償却を計算します。
マンションの減価償却費はいくら？計算方法
マンションの減価償却は、「定額法」で計算する決められています。これは、建物の価値が一定の割合（償却率）で減少していくと考えるものです。毎年金額が変わるわけではありません。
〈マンションの減価償却費の計算式〉
建物の取得価額 × 償却率
定額法で使用される償却率は、1年ごとに減少する建物の価値を税制上で定めたものです。耐用年数を「減価償却資産の償却率表」にあてはめることで確認できます。
減価償却費の計算例
減価償却の考え方がわかったところで、具体的に減価償却費の計算をしていきましょう。マンションの減価償却費の総額は、建物と設備それぞれの減価償却費を合算したものです。
そのため、下記の計算式になります。
マンションの減価償却費＝（建物の取得価格×償却率）+（設備の取得価格×償却率）
計算例｜新築マンション
購入した新築マンションの総額は3,400万円です。
その内訳として、建物取得価額が3,000万円、設備が400万円だとします。
マンション建物の耐用年数は47年で、償却率は0.022です。
設備の耐用年数は15年で、償却率は0.067です。
建物の減価償却費：3,000万円 × 0.022 ＝ 660,000円
設備の減価償却費：400万円 × 0.067 ＝ 268,000円
660,000円 + 268,000円 ＝ 928,000円
このマンションの1年目〜15年目までの減価償却費は、928,000円となります。また、16年目以降は設備の減価償却がなくなるため、660,000円となります。
計算例｜中古マンション
鉄骨鉄筋コンクリート造、築10年の中古マンションを購入したとします。
総額は2,200万円でした。内訳は建物が2,000万円、設備が200万円です。
建物・設備の耐用年数がわからないため、耐用年数を計算式にあてはめます。
建物の耐用年数：（47−10）+ 10 × 0.2 ＝ 39
設備の耐用年数：（15−10）+ 10 × 0.2 ＝ 7
建物の耐用年数は39年、設備の耐用年数は7年だということがわかります。これを償却率表で確認すると、建物の償却率は0.026、建物の償却率は0.143です。
ここから建物・設備の減価償却費を求めます。
建物の減価償却費：2,000万円 × 0.026 ＝ 520,000円
設備の減価償却費：200万円 × 0.143 ＝ 286,000円
520,000円 + 286,000円 ＝ 806,000円
このマンションの1年目〜7年目までの減価償却費は、806,000円となります。また、8年目以降は設備の減価償却費がなくなるため、286,000円となります。
マンションの減価償却費はいつから計上できる？
マンションの減価償却は、本来の目的のために使用を始めた日がスタートになります。購入したときではありません。
設備についても同じです。しかし、設備は購入したらすぐに使い始めることが多いです。そのため、購入時とスタート時が同じということはよくあります。
また、マンションを賃貸に出す場合でも「事業の用に供している」となるため、減価償却資産として計上できます。この場合、賃貸可能な状態で入居者を募集しているのであれば、入居者がいなくても可能です。
マンションは手に入れただけでは減価償却費を計上できません。稼働し始めたときというところがポイントです。これについても国税庁「事業の用に供した日」で定められています。
マンションの減価償却に関する注意点
マンションの減価償却では、土地の価額が入りません。建物と設備だけが対象になるという点には注意が必要です。土地の価額は含まれませんが、不動産会社に支払った手数料や固定資産税、都市計画税などは、減価償却に含まれます。
また、新築マンションと中古マンションでは、耐用年数の考え方が異なります。中古マンションでは、耐用年数を別に計算する必要があると覚えておくとよいでしょう。
通常の設備についての耐用年数は15年、非常用電源バッテリーなどの蓄電池電源設備の耐用年数は6年です。設備は、ものによって耐用年数が異なる点にも注意しておきましょう。
確定申告時に減価償却費を計上すると、課税の対象が減り節税対策の1つになります。しかし、減価償却費のような経費については、申告しなくても罪には問われません。また、税務署が気づいて指摘してくれるものでもありません。自分でしっかり確認しておくことが大切です。
減価償却の計算法を理解しよう
減価償却というと、難しそうなイメージがあるかもしれません。しかし、これを計算しておくことで、賃貸経営やマンションの売却時の節税対策になります。
特にマンションの売却では、建物や設備の価値（耐用年数）が減少する時期を知ってることで、節税になるタイミングをはかることができます。
購入する場合でも、逆のことがいえるでしょう。耐用年数はマンションの寿命ではありませんが、マンションの法律上の価値がわかります。減価償却はマンションの売り時、買い時の1つのヒントになるかもしれません。
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