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中古マンションを買ってリノベーションしたい!費用相場や注意点もご紹介

2022.04.17
2022.04.17

購入した中古マンションをリノベーションするスタイルが注目を集めています。しかし、その注意点をおさえておかないと、リノベーションの前後で困ることになりかねません。

 

そこで今回は、中古マンションをリノベーションするメリットだけでなく、注意点やリノベーション費用の相場、リノベーションの手順などを解説します。

 

リノベーションとは?

<職人が床をリノベーションしている画像>

そもそも、リノベーションとは何を指す言葉なのでしょうか? リノベーションと似た言葉には「リフォーム」があり、その2つには次の違いがあります。

 

<リノベーション>

住む人の暮らしに合わせて間取りや内装、配管などを考え直し、作り変えること。例えば、子どもが独立したあと、夫婦二人用の暮らしに合わせて間取りを作り変えたりすることを指す。

 

<リフォーム>

時間経過に伴い、古くなった内装を新築の状態に近づけること。部分的・表面的な改修工事を行う。例えば、古くなった壁紙を張り替えたり、キッチンを新しくして清潔感を出したりすることを指す。

 

つまり、リノベーションはライフスタイルに合わせて間取りを作り変える改修であり、リフォームは新築と同じ状態に戻すために修繕することです。リノベーションは、リフォームよりも大規模な改修になるとイメージしてください。

 

リノベーションが人気な理由とは?魅力は何?

<リノベーションを考えている夫婦の画像>

近年、注目を集めているリノベーションには、さまざまな魅力があります。

 

魅力のひとつが、自分のライフスタイルや好みに合わせた住まいづくりができることです。リフォームとは違い、リノベーションでは大規模な工事が必要となります。根本から作り変えることで、ファミリーを想定した画一的な間取りを大きく変更でき、個性を出しやすいのです。

 

また、自分好みの内装を新築よりも安価に手に入れられる「価格の安さ」に魅力を感じる人もいます。自力で自由に改修する「セルフリノベーション」の方法を選ぶこともでき、作業を楽しみながら家づくりできることも、リノベーション人気を高めていると言えるでしょう。

 

中古マンションを購入してリノベーションする3つのメリット

<中古マンションのリノベーションならコストを抑えられることを示す画像>

つづいて、購入した中古マンションをリノベーションするメリットを確認しましょう。

 

新築マンションは最新の設備やトレンドをおさえたデザインなど、中古マンションにはない魅力があります。しかし、中古マンションを購入してリノベーションすれば、新築マンションでは手に入らない、次のようなメリットがあるのです。

 

・新築マンションを購入するよりもコストが抑えられる

・部屋の間取りを自分好みに変更できる

・物件の選択肢が多い

 

新築マンションを購入するよりコストが抑えられる

メリットの1つ目は、新築マンションよりもリーズナブルな価格で、新築同様の住まいが手に入ることです。

 

首都圏でマンションを購入しようとすれば、新築だと平均して4,340万円、中古マンションだと平均して2,887万円かかります。1,000万円でリノベーションするとしても、中古マンションは新築よりも500万円以上安く手に入るのです。

 

また、設備が古く、間取りに使いにくさを感じても、リノベーションすれば新築と同じような住み心地を実現できます。

 

自分好みに部屋の間取りを変更できる

2つ目のメリットは、部屋の間取りを自分好みに変更できることです。

 

中古マンションの多くは、住む人を選ばないシンプルな間取りです。注文住宅とは違い、世帯ごとのライフスタイルに合わせて設計されていません。その間取りをリノベーションすれば自分の好みに変えることができ、住みやすさが向上するはずです。

 

例えば、3LDKの中古マンションを購入した場合、独身であれば広めのワンルームに、夫婦二人であれば2LDKなどにリノベーションすることで、より快適な暮らしが手に入るでしょう。

 

物件数が多く選択肢が多い

3つ目のメリットは、物件の選択肢が多いことです。

 

新築物件を選ぶ場合、完成した間取りの物件から選ばなければなりません。希望の間取りを探し出す必要があり、選択肢が少なくなるはずです。

 

一方、リノベーションする前提で中古マンションを選ぶ場合、あとから間取りは変更できるため、希望の間取りでなくとも選びやすくなります。立地や基本的な構造などから選べばよく、選べる物件が多くなるでしょう。

 

中古マンションを購入してリノベーションする注意点

!の画像

新築に比べて格安なことや希望の間取りを実現しやすいこと、物件の選択肢が多いことなど、中古マンションを購入してリノベーションするのには多くのメリットがあります。

 

一方、注意しなければいけないこともあります。次の注意点をおさえれば、マンション購入後に後悔することは少ないでしょう。

 

・住宅ローンの金利が高くなる場合がある

・リノベ工事期間中は、購入したマンションに住めない

・マンションの老朽化が気になる

 

住宅ローンの金利が高くなるケースがある

1つ目の注意点は、住宅ローンの金利が高くなる場合があることです。

 

購入した中古マンションをリノベーションする場合、一般的には「リフォームローン」を利用します。リフォームローンとは、古い物件の修繕などを目的としたリフォーム工事で利用できるローンのことです。

 

リフォームローンは住宅ローンよりも金利が高くなるため、注意しなければなりません。あらゆる場所をリノベーションした結果、総支払額が新築と変わらなくなることもあります。

 

工事期間中は購入したマンションに住むことができない

2つ目の注意点は、リノベーションの工事中は購入したマンションに住めないことです。

 

購入後はリノベーションが完了し、引き渡しが終わるまで、中古マンションで暮らすことができません。リノベーションにはある程度の施工時間がかかり、実際に住み始めるまでに3か月〜半年ほどかかると考えたほうがいいでしょう。

 

そのあいだ、別の物件で暮らさなければならず、家賃が二重に発生することがあります。できるだけ無駄な費用がかからないよう、無駄のないリノベーション計画を立てることが必要です。

 

マンションの老朽化が気になる

3つ目の注意点は、マンションの老朽化が気になることです。

 

老朽化が進んだ、築年数の古い中古マンションを購入してリノベーションする場合、耐震補強工事が必要となるかもしれません。

 

とくに、「新耐震基準」が定められる前の1981年以前に建てられた物件は注意が必要です。「旧耐震基準」の物件で、耐震性が低い可能性があります。

 

そのため、1981年以前に建てられた中古マンションを購入し、リノベーションするのがおすすめです。

 

中古マンションを購入する際のポイントとは?

<リノベーションで間仕切り壁を壊している画像>

新築マンションよりも選択肢が多く、購入予算を抑えられるのが中古マンションの魅力です。

 

ただし、価格を左右する築年数や耐震性、管理状況などをしっかりと見極めてから購入しないと、あとから後悔する可能性もあります。

 

リノベーションを前提とした中古マンションは、次のポイントをおさえた上で選びましょう。

 

・築年数は20年以上か

・新耐震基準を満たしているか

・適正価格になっているか

・管理状態が良好か

・マンションの大規模修繕を計画的に行なっているか

・リノベーション可能なマンションか

 

築年数は20年以上か

中古マンションの築年数を確認しましょう。目安は、築20年が経過しているかどうかです。

 

立地や管理状況にも左右されますが、新築マンションは購入された時点から、築年数が経過するほど資産価値が落ちます。

 

ただし、築20年を過ぎると価格の落ち方は穏やかになり、30年以降はほぼ変わらないのが一般的です。よって、築年数と価格のバランスがよい築20年以上の物件を選べば、資産価値の目減りをできるだけ小さくできるでしょう。

 

新耐震基準か

新耐震基準を満たしているか確認しましょう。

 

前述したとおり、1981年以前に建てられた物件は旧耐震基準で建てられている可能性が高くなります。また、1981年に竣工している建物でも、旧耐震基準のときに建築確認が完了している場合があるので注意が必要です。

 

ただし、そのような建物でも耐震診断の結果、新耐震基準と同等の耐震性が認められるかもしれません。必要な耐震改修・耐震補強を行なっている可能性もあります。それらを確認してから購入するのがおすすめです。

 

適正価格かどうか

適正価格かどうか確認しましょう。

 

定価がない中古マンションの価格は、立地と築年数によって決まることがほとんどです。そのため、検討中のマンションと同じ築年数・エリアで売られている他の物件の価格が参考になります。その価格と検討中の物件の価格を比べてみて、適正価格になっているかどうか判断することです。

 

ただし、ほとんどの中古マンションは、多少の値引きがされてから成約します。最終的な制約価格は、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理する不動産流通標準情報システム「レインズマーケットインフォメーション」と国土交通省のWebサイト「土地情報システム」で確認可能です。



管理状態は良好か

マンションの管理状態を確認しましょう。マンションの寿命は管理状態に大きく左右されるからです。築年数が古くても適切にメンテナンスされており、住みやすい物件は数多くあります。

 

管理状態を把握するために、内見では次のポイントを確認してください。

 

・外壁・廊下・バルコニーにヒビ割れがあるか

・塗装が剥げていないか

・タイルの浮きが放置されていないか

・屋上防水(屋上に施工される防水層)にふくらみがないか

・共有設備の清掃が行き届いているか

 

マンションの大規模修繕の計画について

大規模修繕の計画について確認しましょう。修繕計画がしっかりとされていれば、マンションの寿命が長くなるからです。ほとんどのマンションには長期修繕計画が存在するため、不動産会社経由で確認してください。

 

また、修繕積立金の設定金額が妥当であるかの確認も必要です。マンション購入後は、大規模修繕に備えて、管理費と一緒に修繕積立金を毎月支払うことになります。

 

建物自体の劣化が進む中古マンションは、国土交通省から12年に一度を目安に、大規模修繕が推奨されています。

 

1回の大規模修繕を行うためには、一戸あたり100〜120万円の修繕積立金が必要です。占有面積や住戸数にもよりますが、毎月1万円〜2万円前後を積み立てることになるでしょう。

 

しかし、いざ大規模修繕するときに積立金額が足りないと、不足分を全員で出し合うなどしなければなりません。

 

そもそもリノベーションができるマンションかどうか

リノベーション可能なマンションであるか確認しましょう。建物の構造上、リノベーションをしても希望どおりの間取りにできない物件があります。

 

例えば、分厚いコンクリートでできた「間仕切り壁(部屋と部屋とのあいだにある壁)」のある物件です。そのような間仕切り壁があると、2つの空間を広いリビングにできません。

 

建築士などに図面を見せて相談しながら、リノベーションできる物件かどうか確認するといいでしょう。

 

リノベーション費用相場はどのくらい?

<リノベーションにかかる費用の見積書>

物件の広さや工事内容などで、リノベーション費用は大きく変わります。費用が高くなりやすいのは、大規模なレイアウト変更や施工面積が広い場合、マンションが高層階にある場合などです。

 

一般的には、マンションのリノベーション費用は250~750万円程度が相場となり、500~750万円程度の支払いが多くなります。

 

中古マンションのリノベーションで、既存の建材などを生かした部分的な改修工事であれば、施工費用は500万円程度に抑えられるでしょう。

 

最も費用がかかりやすい箇所は〇〇

リノベーションで最も費用がかかりやすいのは、トイレ・バス・キッチン・洗面台など水回りの住器設備の工事です。

 

広さに関係なく、水回りはある程度の費用がかかります。また、ショールームで見学するうちにハイグレードな設備を追加したくなり、コストが高くなりやすい箇所です。

 

できるだけリフォーム費用を抑えたいのであれば、どの設備があれば満足度が上がるのかをよく考えて、追加したい設備に優先順位をつけましょう。




種類別|メリットとデメリットをご紹介!

<建材などが決まっているパッケージ型リノベを相談している画像>

つづいて、リノベーションの種類をおさえましょう。プランの形態と施工範囲によって、リノベーションは次の2つのタイプに分けられます。

 

・フルオーダー型(スケルトン)

・パッケージ型

 

それぞれにメリット・デメリットがあります。それらを踏まえて、希望に合うリノベーション方法を選ぶといいでしょう。

 

フルオーダー型(スケルトン)について

設備や施工箇所、デザインを一つずつ選んで作り上げる方法です。

 

物件をスケルトン(建物の躯体だけの状態)にして全て作り変えるため、間取りの自由度が高くなります。施工箇所を厳選できるため、必要な箇所のみリノベーション可能です。

 

ただし、全てをゼロから作り上げるので、プラン策定には時間がかかります。建具などをオリジナルで造作するなど、物件に合わせた資材の発注を行うことがあり、施工費用が高くなりやすい方法です。

パッケージ型について

工事内容や建材、施工箇所などが、ある程度決まっている方法です。

 

間取りはある程度決まったパターンがあり、その中から希望に近いものを選びます。また、リノベーションのプロが選んだ設備や素材があり、その中から選んでいくため、スムーズに部屋づくりしやすいのがメリットです。かかる費用も明瞭で、完成形もイメージしやすいでしょう。

 

ただし、規定の内容でリノベーションしていくので、フルオーダー型と比べて自由度が低くなります。こだわりを持ってリノベーションしたい人は、物足りなさを感じるかもしれません。

 

リノベーションの手順

<リノベ内容を相談している画像>

購入済みの中古マンションをリノベーションする手順を確認していきましょう。基本的に、リノベーションは次の手順で進んでいきます。

 

・完成イメージを具体化・予算を決める

・プランのヒアリング・現地調査

・プランの提案・設計

・工事費用の確定・契約

・施工・引き渡し

 

あらかじめ流れを確認しておけば、次に着手すべきことに迷いづらくなり、リノベーションを進めやすくなるはずです。

 

また、リノベーションでは複数のことを同時に進める場面があります。やるべきことを漏れなくできるように、段階別にやるべきことを書き出し、リスト化しておきましょう。

 

①完成イメージを具体化・予算を決める

まずは、リノベーションによって実現したい部屋のイメージを具体的にします。家族と今後のライフプランをよく話し合い、間取りの希望などを出しましょう。

 

また、部屋のイメージを固めるとき、リノベーション物件の事例をまとめた書籍を使うのがおすすめです。完成後の部屋の様子だけでなく、施工前の部屋や費用、工期なども確認できます。

 

リノベーションの主な内容が決まったら、リノベーションにかける予算を決めてください。相場をもとに予算を決めておけば、あとから無計画にリノベーションを繰り返し、費用が増えるのを防ぐことができます。

 

②プランのヒアリング・現地調査

次は、リノベーションプランのヒアリング物件の現地調査です。

 

リフォーム業者などに問い合わせて、リノベーションプランをヒアリングしてもらい、見積もりを依頼しましょう。業者ごとに得意分野が違うため、希望するリノベーションを依頼できるかどうか確認することが重要です。

 

また、現地調査も依頼します。現地調査とは、リノベーションのプロが物件に訪問して、構造などを調査することです。そうすることで、希望するリノベーションを実現できるかどうかを判断できます。

 

③プランの提案・設計

つづいて、業者から提案されたプランをもとに、リノベーションプランをより具体的にしましょう。イメージスケッチや3Dパースなどを使い、完成形のイメージを決めていきます。ここで納得できるまで話し合えば、あとから後悔することは少ないはずです。

 

リノベーション資金の借り入れを行うのであれば、ローン審査も開始します。工事費用の見積もりがあれば、ローンの仮審査から本審査まで進められるからです。

 

また、リフォーム業者が物件に出入りするため、近隣への挨拶回りは早めに行います。管理組合にリノベーション工事することを伝え、近隣住民にも挨拶回りをしましょう。

 

④工事費用の確定・契約

工事内容や費用の決定後は、細かなスケジュールを詰めていき、業者と契約を交わします。

 

あとからトラブルにならないように、書面に契約内容をしっかりと残すのがポイントです。施工内容や工期、費用などを決めて、双方の認識に間違いがないことを確認してください。

 

一般的に、契約時にリノベーション費用の半分を「着手金」として支払い、引き渡し後に残り半分を支払う仕組みです。

 

契約を交わしたあとは、管理組合に工事許可の申請を行います。リノベーション資金については、ローン審査の本申し込みを進めてください。

 

⑤施工・引き渡し

最後は、施工から引き渡しです。リノベーション完了まで仮住まいで暮らす場合、施工前に荷物や家具などを移動させ、施工の準備を整えます

 

施工がスタートしたら、トラブルを回避するために業者に進捗を共有してもらい、気になる点があれば問い合わせてください。

 

施工が終わったら、立ち会い確認後に引き渡しです。依頼した施工内容と相違がないかを確認し、完了確認書などに署名捺印します。残りの費用や追加工事分の費用を支払ったら、リノベーションが終了です。

 

リノベーション済の物件もおすすめ!

<リノベされたおしゃれなキッチンの画像>

中古マンションを購入してリノベーションするだけでなく、リノベーション済みの物件を購入するのもおすすめです。

 

そうすれば、これまで説明した手順でリノベーションしていく手間を省くことができ、購入後はすぐに住めます。しかも、リノベーション費用をかけずに、新築マンションよりも格安で購入可能です。

 

リノベーション完了後の実物を見てから購入できるため、入居前後のギャップも起こりにくくなります。リノベーションによって内装が新しくなっているため、築年数が古いマンションでも新築のように感じるでしょう。

 

リノベ住宅売買プラットフォーム「Wednesday」がおすすめ

 

「Wednesday」では、リノベーション前の中古マンションを多数掲載。フルリノベーションまでワンストップで提供しており、理想の物件探しをサポートします。

 

また、AIが最適な物件をリコメンドして、物件ごとのマッチ度がわかる仕組みです。最適な物件が見つかりやすいでしょう。

 

「Wednesday」を利用すれば、住宅購入までに不動産仲介業者とやり取りする必要はありません。物件購入の相談役であるチャットコンシェルジュが最適なリノベーションを提案します。



自分好みの部屋にリノベーションしよう

ここまで、中古マンションを購入してからリノベーションするときの注意点や手順などをお伝えしました。

 

中古マンション購入後にリノベーションすれば、ライフスタイルに合わせた内装を実現しやすくなります。しかし、リノベーションはいくつかの手順を踏む必要があり、その分だけ費用や時間がかかります。

 

なるべく費用を抑えつつ、少しでも早く住みたい人はリノベーション済み物件の購入を検討してみてはいかがでしょうか。

 

中古マンションをリノベーションして理想的な空間を手に入れたいとき、今回ご紹介した内容を参考にしてみてくださいね。

航空業界に2年間勤めた後、不動産が好きすぎて2021年にMUSUBUに入社。月間90本MUSUBUメディアのwednesdayとTSUNAGUの構成考案と執筆を務める。絶賛宅建勉強中のライター兼編集者。趣味はルームツアーのYouTube動画を見ること。

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