住宅ローンの借り入れを検討している人なら、「フラット35」を一度は聞いたことがあるのではないでしょうか。名前は聞いたことあるけれど、具体的にはどんな特徴があるのか、金利は高いのかなど気になる人も多いはず。この記事では、フラット35の概要や、フラット35のメリット、デメリットを解説していきます。

フラット35とは？

フラット35とは、全期間固定金利型の住宅ローンのことです。全国の金融機関が、住宅金融支援機構と提携して取り扱っています。全期間固定金利なので、金利変動のリスクがなく、完済までの金額が借入時に分かる点がメリットです。

また、フラット35は、民間の住宅ローンに比べると契約者の年収を厳しく審査しない特徴があります。そのため、収入の変動が大きい個人事業主や、転職したばかりの人にもおすすめできる住宅ローンです。

フラット35の金利はいくら？

フラット35は固定金利型の住宅ローンなので、返済まで金利が変動することはありません。金利は金融機関や、借り入れのタイミングによって異なるものの、1.0％〜1.2％程度が相場です。次に、フラット35の金利はどのように決まり、そしてどのタイミングで変更されるのか見ていきます。

何で決まる？

フラット35は、資金調達のために「機構債」と呼ばれる債権を発行しています。「機構債」を購入した投資家には、利息とともに資金が返ってくる仕組みです。投資家に返す金利を基準として、フラット35の金利は決定されています。投資家に返す金利だけでなく、フラット35の販売元である「住宅金融支援機構」と「金融機関」の利益を上乗せしている点も特徴です。

いつ変わる？

フラット35の金利は、毎月1日に公表されます。しかし、フラット35は全期間固定型なので、新しい金利が毎月適用されるわけではありません。返済までの金利は、契約時点で決定します。

フラット35の金利は高い？

フラット35は、さまざまな金融機関によって発売されている商品です。そのため、フラット35の金利は一律で決まっているわけではなく、金融機関によって金利が異なります。基本的には、変動金利型住宅ローンに比べると、フラット35を含む固定金利型住宅ローンのほうが金利は高く設定されているのが特徴です。そのため、変動金利型住宅ローンの金利を基準として考えるなら、フラット35の金利は高いと言えるでしょう。

とはいえ、金利の低さだけで変動金利型住宅ローンに決めるのは安易な考えです。変動金利型住宅ローンは、金利が低い分、金利の変動に応じて月々の支払額が変化します。メリットとデメリットを比較しながら、決めるのがおすすめです。

フラット35の金利優遇とは？

フラット35は、変動金利型と比較すると金利は高い傾向です。とはいえ、フラット35にはお得な金利優遇制度があります。具体的には、「フラット35S」「フラット35リノベ」「地域連携型」「地方移住支援型」の4種類です。それぞれに設けられている基準を満たせば、金利が優遇されます。

金利が優遇されることで、利息の支払額が減り、金銭的負担を減らせられる点がメリットです。フラット35の金利優遇はどれくらいの期間適用されるのか見ていきましょう。

金利優遇の適用期間はどのくらい？

フラット35の金利優遇が適用される期間は、どの制度を利用するかによって異なります。

引用元：ずっと固定金利の安心【フラット35】「商品ラインナップ」

表から分かる通り、最短5年、最長10年間の優遇を受けられます。

フラット35の金利推移

フラット35には一定の条件を満たせば、金利が優遇される制度があります。優遇制度を活用することで、返済額を低く抑えられるでしょう。

次に、フラット35の金利推移を見ていきます。金利推移とは、フラット35の金利がどのように変化しているかを表すものです。

• フラット35の金利推移
• 金利が上昇する理由

【過去例】

ここでは、フラット35の販売元の1つである「ARUHI」の金利推移を例に挙げます。各年の1月時点の金利は以下の通りです。

引用元：ARUHI住宅ローン「【フラット35】の金利推移」

表から分かる通り、大きな変動は見られないものの、年によって金利が変動していることが分かります。

フラット35の金利はなぜ上がる？

フラット35の金利が上昇する原因には、景気や物価などが挙げられます。例えば、景気が良いときは、お金を使う人が増えることが特徴です。そのため、仮に金利を引き上げたとしても、フラット35を借りる人が増えるので、金利は上昇します。逆に、景気が悪いときは、金利を下げなければ契約者が増えません。

フラット35の今後の金利予想

2022年3月まで、フラット35の金利は上昇トレンドが続いていました。しかし、3月にロシアウクライナ侵攻が発生したため、フラット35の金利は徐々に下がると予想されます。とはいえ、金利は確実に予測できないものなので、今後の情勢によっては引き上がることも考えられるでしょう。

参考資料：ARUHIマガジン「【フラット３５】2022年4月の金利どうなる？ 指標の長期金利上昇と海外情勢の影響は」

フラット35の3つのメリット

どの住宅ローンにおいても、金利の推移を正確には予測できません。そのため、過去の金利推移と比較しながら、平均よりもはるかに高い金利ではなければ、利用すべきです。

ここでは、フラット35のメリットを紹介します。

＜フラット35のメリット＞

・完済まで金利が変動しない

・保証料がかからない

・所得制限が厳しくない

①完済まで金利が変動しない

フラット35は、全期間固定金利で借りられるので、完済まで金利変動リスクがない点がメリットです。変動金利型の住宅ローンを借りると、金利が上昇した際に返済額も上昇してしまいます。その反面、フラット35なら借入時に総返済額が分かるので、返済計画が立てやすいです。

②保証料がかからない

契約者が返済できなくなった際は保証会社に代わりに返済してもらうのが通常です。

万が一の事態に備え、保証会社と契約を交わします。保証会社との契約にかかる諸費用が「保証料」です。

民間の住宅ローンでは保証料がかかるのが一般的ですが、フラット35では保証料がかかりません。借入金額によっては、保証料だけで50万円以上かかることも。フラット35なら、諸費用を抑えて住宅ローンを借りられます。

③所得制限が厳しくない

フラット35では、最低所得金額に決まりがありません。つまり、所得が平均よりも低くても、返済負担割合などの条件を満たしていれば、フラット35の申し込みができます。そのため、個人事業主や転職直後の給与所得者も安心して申し込める点がメリットです。

フラット35の3つのデメリット

フラット35には、金利変動のリスクがないことや、民間の住宅ローンよりも諸費用を抑えられるメリットがありました。次に、フラット35のデメリットを見ていきましょう。

＜フラット35のデメリット＞

・変動金利に比べると金利が高い

・繰り上げ返済がしにくい

・物件に条件がある

①変動金利に比べると金利が高い

固定金利は、完済まで返済額が変動しないメリットはあるものの、設定されている金利が変動金利に対して高いです。そのため、金利が一気に上昇しなければ、変動金利型のほうが総返済額が少なくなります。フラット35を契約する際には、固定金利型と変動金利型のメリット、デメリットを比較してから決めるといいでしょう。

変動金利と固定金利の金利差は、金融機関によって異なるものの、約1％だと言われています。

参考：日本経済新聞「住宅ローン、金利差が拡大　変動・固定の差1%に」

②繰り上げ返済がしにくい

ボーナスが入ったときなどに、繰り上げ返済をしたい人も多いはず。しかし、フラット35の繰り上げ返済最低金額は、民間の住宅ローンと比較すると高めに設定されています。

インターネット返済であれば、民間の住宅ローンは1万円から繰り上げ返済できるのに対し、フラット35は10万円からです。そのため、ある程度の資金が溜まってからでないと、繰り上げ返済ができません。

③物件に条件がある

フラット35に申し込む際には、フラット35が定める物件の条件を満たさなくてはいけません。フラット35は、所得制限や勤続年数などを厳しく審査しない分、民間の住宅ローンよりも物件基準を細かく設定しています。

そのため、フラット35で住宅ローンを借り入れる際には、購入できる物件が限られてしまう可能性があるでしょう。

フラット35の注意点は？

フラット35は、フラット35の審査基準に合わせた物件を選ばなくてはいけないデメリットがあります。また、名称は同じではあるものの、取り扱っている金融機関によって金利や諸費用が異なります。そのため、各金融機関を比較して、自身の返済計画に適した金融機関を選んでください。

そして、フラット35は頭金をどれくらい準備できるかによって、金利が変わる特徴があります。具体的には、頭金を1割以上準備できなければ、さらに金利が上がるため注意が必要です。もし、頭金を1割以上準備できない場合は、民間の全期間固定型住宅ローンのほうが返済額が少なくなることもあります。

自分に合った住宅ローンを選ぼう

変動金利型の住宅ローンに比べると、金利は高い傾向にあるフラット35。しかし、総返済額が契約時点で分かったり、収入が低い人でも申し込みができたりなど、フラット35ならではのメリットもあります。そのため、民間の住宅ローン、そして変動金利型住宅ローンとの違いを頭に入れながら、フラット35を検討してみてください。

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