物件を探しているときに「仲介手数料」という言葉をよく目にします。

 

これまで当たり前のように支払ってきた方も多いと思いますが、実際のところどんな費用で、どのくらい支払うものなのでしょうか。

 

今回は、賃貸における仲介手数料の相場と必要な理由、併せて無料になるケースや賃貸と購入時の違いについてご紹介します。

仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産仲介会社が賃貸や売買などの仲介業務を担ってくれたことに対して支払われる報酬のことです。

 

賃貸における仲介業務では、希望条件にあう物件を探したり、契約に必要な手続きすべてを行ったりしています。

 

これらの仲介業務は、不動産取引に精通した人でないかぎり、借主と貸主の個人間で行うのは難しいかもしれません。

 

そのため、仲介手数料の必要性に不満や疑問を感じる方でも、賃貸契約のサポートへの対価と思えば、抵抗なく支払えるのではないでしょうか。

 

しかし、不当な金額で仲介手数料を請求されないように、相場や上限額について把握しておくことが大切です。

 

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仲介手数料の相場はいくら？

仲介手数料の相場は、家賃の0.5〜1か月分に消費税をあわせた金額です。

 

以下の表からわかるように、賃料が安いほど仲介手数料も安くなり、反対に賃料が高いほど仲介手数料も高くなります。

家賃	0.5か月分の場合	1か月分の場合
30,000円	16,500円	33,000円
50,000円	27,500円	55,000円
70,000円	38,500円	77,000円
100,000円	55,000円	110,000円

※消費税10%で計算

『宅地建物取引業法』で定められた最大額は

 

宅地建物取引業法で定められた仲介手数料の最大額は、賃料の1か月分以内です。

 

さらに、賃貸における仲介手数料には、以下のような条件があります。

 

・貸主と借主から受け取る仲介手数料は、賃料の半月分以内とする

・依頼者の承諾があれば、どちらか一方から賃料の1か月分以内を受け取ることができる

 

上記の内容を整理すると、貸主・借主それぞれ賃料の0.5か月分ずつ支払い、仲介会社が受け取れるのは「貸主・借主、合わせて賃料の1か月分以内」であることが原則。

 

しかし、貸主・借主どちらかの承諾がある場合は、いずれか一方から賃料の1か月分以内を受けとれるということです。

 

参照：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（国土交通省）

仲介手数料 はいつ支払う？

仲介手数料は、原則として「賃貸借契約が成立したあと」に支払います。

 

具体的にいうと、重要事項説明書の説明を受け、賃貸借契約書に署名押印し、契約が成立したタイミングです。

 

なかには「重要事項説明後」や「契約締結前」までに支払いを求められるケースもありますが、契約が不成立に至った場合には当然のことながら返金されます。

なぜ？仲介手数料が無料になるケース

以下のケースの場合、仲介手数料が無料になることがあります。

 

• 不動産仲介会社の自社物件だから
• 貸主が全額負担しているから
• 大家さんから仲介手数料以外の「広告費」を受け取れるから

 

それぞれについて、詳しくみていきましょう。

①不動産仲介会社の自社物件だから

 

仲介手数料が無料になるケースの1つに、仲介会社が所有する「自社物件と契約する」場合です。

 

この場合は、仲介ではなく貸主との直接契約になるため、仲介手数料は発生しません。

 

しかし、「仲介手数料」という名目は無料になっていても、仲介会社側が他の名目を作り、初期費用や事務手数料に上乗せしている場合もあるので注意しましょう。

②貸主が全額負担しているから

 

大家さんである「貸主」が仲介手数料を全額負担している場合、借主側は仲介手数料を支払わずに済むケースがあります。

 

前述の通り、仲介手数料は「貸主・借主合わせて賃料1か月分以内の金額とする」と法律で規定。

 

そのため、借主に対しての仲介手数料を無料にし、その分を貸主に対して全額請求するという選択もできるということです。

 

大家さんとしては、空室のままよりも全額負担してでも入居してもらった方が毎月の収入になると考え、借主に対する仲介手数料が無料になることもあります。

③大家さんから仲介手数料以外の「広告費」を受け取れるから

 

仲介会社が、大家さんから仲介手数料以外の「広告費」を受け取ることにより、借主に請求される仲介手数料が無料になるケースがあります。

 

家を探している人に対し、物件を紹介し契約が決まれば、大家さんは仲介会社に「広告費」という名目で家賃1〜2か月分を支払うのが一般的です。

 

その「広告費」という名目を利用し、借主側の仲介手数料を無料にする分、それと同じ金額を大家さんが「広告料」として上乗せし支払うことがあります。

仲介手数料をおさえる方法

仲介手数料を安く抑えるには、以下3つの方法が挙げられます。

 

• 仲介手数料の安い仲介会社を選ぶ
• 入居者が決まりにくい物件を選ぶ
• 初期費用が安い物件を選ぶ

 

それぞれについて、詳しくみていきましょう。

①仲介手数料の安い仲介会社を探す

 

仲介手数料をおさえるには、他社と差別化をはかるために積極的に安くしていたり、キャンペーンなどで一時的に安くしていたりする仲介会社を探しましょう。

 

とくにキャンペーン中であれば、自社ホームページやチラシなどで、大々的に広告を打っているケースがあります。気になる仲介会社のホームページなどをチェックしてみましょう。

 

ただし、安さだけで選んでしまうと、担当者の対応が不親切だったり、ミスが多く順調に手続きが進まなかったりと、不満を感じるかもしれません。

 

そのため、仲介会社を選ぶ際は事前に口コミや評判など、その会社について調べることが大切です。

②入居者が決まりにくい物件を選ぶ

 

仲介手数料をおさえたいのであれば、入居者が決まりにくいような、駅から遠い物件や築年数が古い物件に的を絞り、狙ってみるとよいでしょう。

 

大家さんとしては他の入居者がいる手前、賃料の値下げは難しいですが、仲介手数料を値引きしてくれるケースがあります。

 

しかし、入居者が決まらないのには他にも理由があるかもしれません。物件をきちんと内見し、納得した上で賃貸契約をしましょう。

③初期費用が安い物件を選ぶ

 

仲介手数料以外の費用が安い物件を選ぶことで、結果的に初期費用自体をおさえられます。

 

初期費用の内訳には、前家賃・敷金・礼金・火災保険・保証料・水回り清掃代など、さまざまな支払うべき項目があり、いくら仲介手数料がおさえられても、ほかの費用が高くついてしまっては意味がありません。

 

そのため「敷金礼金なし」「前家賃不要」というような、初期費用が大幅におさえられる物件を選ぶのがおすすめです。

値下げ交渉は可能？

仲介手数料は上限額のみが法律で定められているため、上限額の範囲内であれば値引き交渉をすることが可能です。

 

とくに引っ越しする人が少ない4〜8月の閑散期は、来客が少ないため値下げ交渉は成功しやすいといわれています。

 

その反対に、仲介会社にとっての1～3月の繁忙期は、値引きしなくても即決するお客さんが多い傾向にあるため、値下げ交渉は難しいと考えてよいでしょう。

 

このように、仲介手数料の値引き交渉は「可能」ではありますが、成功するか否かは時期的なものが左右するといえます。

仲介手数料は賃貸と購入で異なる？

賃貸する場合と購入する場合では、価格帯や算出方法が異なります。

 

ここでは、「賃貸物件」「中古マンションの購入」「新築一戸建ての購入」それぞれの違いについて解説。住み替え先を賃貸か購入で迷っている方は、参考にしてみてください。

賃貸の仲介手数料

 

既述のとおり、賃貸における仲介手数料は「賃料の1ヶ月分以内」が上限です。

 

仲介会社によっては、0.5か月分を貸主と借主それぞれに請求するパターンや、どちらか一方にだけ1か月分を請求するパターンがあります。

 

たとえば、家賃80,000円のケースを例にすると、貸主と借主で折半する場合には、0.5か月分の40,000円に消費税10%を追加した44,000円。

 

一方、借主だけ請求される場合は、1か月分の80,000円に消費税10％を追加した88,000円かかります。

中古マンションの仲介手数料

 

購入の場合は「物件価格」に対して仲介手数料がかかるため、賃貸よりもかなりの高額になるといえるでしょう。

 

しかし、中古マンションを購入する際の仲介手数料は、賃貸と同様に決められた上限を超える金額を受け取ってはならないと定められています。

 

上限金額を求める際の速算式は、以下のとおりです。

物件価格	仲介手数料（計算式）
200万円以下	物件価格（税抜）×5％＋消費税
200万円を超え400万円以下	物件価格（税抜）×4％＋消費税
400万円を超える	物件価格（税抜）×3％＋消費税

 

一例として、物件価格3,000万円の場合の仲介手数料を計算してみましょう。

 

3,000万円×3％＋6万円＝96万円

 

さらに消費税（10％）を加えると、仲介手数料の合計額は「105万6000円」です。

新築一戸建ての仲介手数料

 

売主がハウスメーカーや工務店の新築一戸建ての場合、仲介手数料はかかりません。理由は、仲介業者を挟まず売主から直接家を購入する「売主物件の取引」となるからです。

 

しかし、なかには販売活動のコストなどを考慮すると売主が直接販売せずに、仲介会社へ販売を任せてしまうケースもあります。

 

その場合は、販売業務を担っている仲介会社に仲介手数料を支払わなければなりません。

 

なお、新築一戸建ての仲介手数料は中古マンションと同様に、「販売価格の3%+ 6万円」の計算式で算出します。

駐車場に仲介手数料は必要？

仲介会社を通して駐車場を借りる場合には、仲介手数料が必要です。

 

ときおり、「契約したマンションと同じ敷地内にある駐車場なのに、さらに仲介手数料がかかり納得できない」という話を耳にすることがあります。

 

しかし、同じ敷地内・外に関わらず「駐車場代」として料金が別に設定されているのであれば、仲介手数料がかかるのが一般的です。

 

また、駐車場は宅地建物取引業法の規制外のため、仲介手数料の上限はありませんが、おおむね1か月+消費税が相場とされています。

適切な額の仲介手数料を支払おう

 

仲介手数料は、仲介業務を担ってくれる不動産仲介会社に支払う報酬です。

 

宅地建物取引業法によって「賃料1か月分以内」と定められており、賃料の0.5〜1か月分+消費税が仲介手数料の相場となります。

 

また、仲介会社や大家さんの事情によっては、仲介手数料が無料になったり、安くしてくれたりするケースもあります。

 

賃貸物件を探している方は、今回紹介した記事をぜひ参考にしてみてください。