管理会社とは？何をしてくれる？役割と調べ方について紹介

マンションなどの物件を探したり物件を売買したりするときは不動産会社に依頼するのが一般的ですが、「管理会社」と「仲介会社」がどう違うのか分からない…という方も少なくないようです。

今回は不動産の管理会社についてご紹介します。

管理会社の役割や仲介会社との違い、管理会社を探すときのチェックポイントなどをまとめました。

管理会社とは？

マンションのエントランス

管理会社とは不動産会社のひとつで、マンションなどの物件の維持管理をしている会社です。

物件を所有している大家さんに代わり、物件のメンテナンスや入居者対応などさまざまな業務を行います。

物件の管理を専門とする管理会社や管理と仲介を行う管理会社、建設会社やハウスメーカーなど建物の施工から携わっている会社など形態はさまざまです。

また管理会社は大家さんから支払われる管理料を主な収入源としています。

不動産仲介会社との違い

不動産仲介会社は大家さんや管理会社と入居者の仲介を行う会社です。

管理会社との違いは物件の維持管理ではなく賃貸契約業務をメインに行っていることですが、仲介会社は宅地建物取引業に該当することも違いのひとつといえるでしょう。

そのほか大家さんに依頼された物件の紹介や内覧の手配などを行っており、ウェブサイトやチラシなどに載せる間取り図の作成や物件の写真撮影なども業務の一環です。

不動産仲介会社は物件の契約が成立すると発生する仲介手数料を主な収入源としています。

管理会社の役割：賃貸管理

騒音に悩むカップル

管理会社の業務は入居者対応などの「賃貸管理」と、メンテナンスなどの「建物管理」に分けられます。

ここでは管理会社の役割のうち、賃貸管理について見ていきましょう。

・入居者の募集

・家賃回収

・トラブル・クレーム対応

・契約更新手続き

・退去に伴う手続き

それぞれ詳しく説明します。

①入居者の募集

仲介業務も行っている管理会社の業務のひとつは、物件に空きが出た場合に入居者の募集を行うことです。

対象となる物件の情報を自社ホームページなどに掲載する、入居希望者へ内見の案内をする、契約手続きをするなど、いわゆる仲介業務を行います。

②家賃回収

管理会社は大家さんに代わり家賃の回収も行います。

もしも家賃を滞納している入居者がいた場合は、管理会社が支払いを促すのが一般的です。

ただし入居者が契約時に家賃保証会社と契約しているケースもあり、その場合は家賃保証会社が滞納した家賃を支払うことになります。

③トラブル・クレーム対応

管理会社は入居者同士のトラブルやクレーム対応をしています。

上下階や左右などの入居者同士による騒音トラブル、ペットのニオイのクレーム、また水漏れといった設備のトラブルなど内容はさまざまです。

このようなトラブルやクレームは入居者個人では対応しきれないケースがほとんどなので、管理会社が対応することになります。

④契約更新手続き

物件の賃貸契約更新の手続きも管理会社の業務です。

入居者の契約期間に合わせて更新の意志を確認し、更新に必要な書類の作成をしたり必要に応じて更新料の請求を行ったりします。

⑤退去に伴う手続き

更新を希望しない入居者がいる場合は、退去に伴う手続きを行います。

退去する物件の確認や鍵の受け取り、敷金の清算などのほか、物件の修繕やクリーニングの手配なども管理会社の業務です。

管理会社の役割：建物管理

窓の点検をする人

管理会社のもうひとつの役割は建物管理で、主に次のような業務を行います。

・建物のメンテナンス

・長期修繕計画の作成

・共用部の清掃

・退去物件のクリーニングや修理

・設備の点検

それぞれ詳しく見ていきましょう。

①建物のメンテナンス

管理会社は建物の定期的なメンテナンスを行います。

建物のメンテナンス状況は物件価値に反映するため、非常に重要な業務のひとつといえるでしょう。

メンテナンスでは外壁や屋上、エントランス、駐車場などを点検し、電球の交換や不具合箇所の修繕、雑草の除去などを行います。

②長期修繕計画の作成

建物の老朽化対策として、長期修繕計画の作成を行う管理会社もあります。

国土交通省の資料によると修繕計画内容は建物の構造や戸数、建築時期などにより異なるため、適切な修繕計画を立てることが重要です。

物件選びのときは修繕計画についても確認しておくとよいでしょう。

③共用部の清掃

管理会社はメンテナンスの一環として、共用部の清掃も行います。

日常的な清掃業務は外廊下や駐車場、エントランスの掃き掃除などです。

そのほかに高圧洗浄などの定期清掃業務も管理会社が行います。

④退去物件のクリーニングや修理

入居者の退去に伴う物件のクリーニングや修理も管理会社の業務のひとつです。

壁紙や床材の張り替え、設備の点検・修理など、次の入居者が生活するのに最善の環境を整えます。

⑤設備の点検

管理会社はエレベーターや防犯カメラ、火災報知器など設備の点検も行います。

マンションの場合は建築基準法や消防法、水道法により実施が義務付けられている法定点検がありますが、有資格者しか行うことができません。

そのため多くのマンションでは管理会社に点検を依頼しています。

良い管理会社の特徴

パソコン画面を見ながら説明する人

不動産の管理会社といってもさまざまなので、良い管理を行ってくれる会社を選びたいものです。

そのためにも良い管理会社の特徴を覚えておくとよいでしょう。

・入居者募集に力を入れている

・地域の情報が豊富である

・トラブル対応力がある

ここでは良い管理会社の特徴を3つご紹介します。

①入居者募集に力を入れている

良い管理会社の特徴の一つ目は、入居者の募集に力を入れていることです。

退去者が出た場合は次の入居者が選びやすい環境を整え、長い期間空室のままにならないように対応してくれるのが良い管理会社といえます。

掲載された物件案内などを他の管理会社と比較し、募集方法が工夫されている管理会社を選ぶとよいでしょう。

また不動産会社が公表している平均空室期間や入居率をチェックするのもおすすめです。

②地域の情報が豊富である

物件のある地域に関する情報が豊富なことも良い管理会社の特徴です。

同じ地域にある人気物件の家賃相場や最寄り駅周辺の施設など、地域の情報が豊富な管理会社は入居者のニーズに応えやすいといえます。

管理会社の本支店がある地域であれば情報が豊富である可能性が高いため、本店か支店かについても確認してみるとよいでしょう。

③トラブル対応力がある

良い管理会社の特徴には、居住者同士のトラブルやクレームに迅速に対応してくれることも挙げられます。

万が一のトラブルの際にきちんと対応してくれる管理会社であれば安心です。

過去のトラブルやクレーム対応事例などについて質問し、対応方法などを確認してみるとよいでしょう。

またコールセンターなど定休日でもトラブルやクレームに対応している窓口があるかどうか確認しておくと安心です。

物件探しの際にチェックするポイント

パソコン画面で説明を受けるカップル

マンションなどの物件を探すときは不動産会社を訪れるのが一般的です。

このとき、不動産会社が仲介と管理を行う管理会社かどうか確認してみましょう。

仲介・管理を行う不動産管理会社の場合は仲介会社を通さないため、仲介手数料がかからない可能性があります。

また管理会社は仲介会社に比べると物件の住環境に詳しいケースが多いため、さまざまな情報を得やすいといえるでしょう。

ただし管理会社であっても仲介手数料を請求されることがあるので、契約前にしっかりチェックすることをおすすめします。

契約する管理会社を探す際にチェックするポイント

物件の内覧をするカップル

最後に、契約を結ぶ不動産管理会社を探すときの主なチェックポイント2つをご紹介します。

一つ目は管理専門の会社なのか、仲介もしている管理会社なのか確認することです。

管理専門の場合は家賃の回収や退去の立ち合い、入居者のトラブル対応などの経験が豊富なことが多く、安心して管理を任せられるといえます。

一方、仲介もしている管理会社と契約する場合は仲介手数料がかからない可能性があるため、事前にチェックしておくとよいでしょう。

二つ目は管理会社のトラブル対応力を確認することです。

契約後の生活で何かトラブルが起きたらどのように対処してもらえるのか、今までの対応事例について聞いてみるとよいでしょう。

管理会社の役割は把握しておこう

今回は不動産の管理会社についてご紹介しました。

入居から退去まで、あるいは物件探しの段階から長いお付き合いをすることになるのが管理会社です。

マンションなどの物件選びでは、不動産会社が「管理会社」と「仲介会社」のどちらなのかも確認してみるとよいでしょう。