住宅を購入する際には、ほとんどの人が住宅ローンで資金の借入をしますが、住宅ローンを利用するにはまず審査を通らなければなりません。
そこで今回は、住宅ローンの審査では何が審査対象になるのか、どんな流れで行われるのかなど、住宅ローンの申込前に知っておきたい情報を解説します。
住宅ローンの審査とは？
住宅ローンを利用するには、まず金融機関の審査に通る必要があります。住宅ローンの審査には事前審査と本審査があり、両方の審査に通ってはじめて、正式にローンの申込ができるようになります。
事前審査は借り入れができるかどうかを大まかにチェックするもので、購入予定の物件情報、借入時の年齢、完済時の年齢、年収、勤続年数などが審査の対象となります。
事前審査に通ったら、書類を揃えてより細かい本審査にかけられることになります。
住宅ローンの審査はなぜ必要？
住宅ローンの審査はなぜ必要なのでしょうか？
住宅ローンは金融機関からお金を借りるものなので、金融機関側は借り入れる側に返済能力があるかどうかを判断しなければなりません。
また、購入物件は、万一何らかの事情でローンの支払いができなくなったときの担保になるので、担保価値がどのくらいあるのかも把握しておく必要があります。
「本当にお金を融資して大丈夫な人物なのか？」を金融機関が判断するために、住宅ローンの審査があります。
いくらまで借りられる？
住宅ローンを利用するときに一番気になるのが、いくらまで借りられるのかということでしょう。
購入物件の価格から自己資金で用意できる頭金を除いた分は、住宅ローンでまかなうことになります。
ただ、住宅ローンは年収によって借り入れができる額に上限があり、無理な額を申告したところで審査に落ちてしまいます。
したがって、自分はいくらくらいまで借りることができるのかを、住宅ローンの審査を依頼する前に、大まかに知っておくとよいでしょう。
借入可能額は年収の何倍くらい？
住宅ローンの借入可能額は、年収によって違ってきます。代表的な住宅ローン「フラット35」の利用条件では、年収におけるすべての借り入れの割合が、次の基準以下であることが求められます。
- 年収400万円未満：30%
- 年収400万円未満：35%
例として、次の条件での借入可能額を考えてみましょう。
- 年収：500万円
- 融資金利：1.5%
- 返済期間：35年
- 返済方法：元利均等
- フラット35以外の借入金：なし
このケースでの借入可能額は「4,762万円」です。年収の何倍かで見た場合には、約9.5倍ということになります。
では、実際に年収の何倍くらいの物件が多いのかを見てみると、「2020年度フラット25利用者調査」によれば、マンションの年収倍率は7.0倍、中古マンションは5.8倍となっています。
※借入可能額の計算には【フラット35】らくらく診断 を使用
手取り年収をベースに考えると？
借入可能額はあくまでも借り入れができる上限であって、実際にローンを組む際には、支払いが続けられるのかをよく検討する必要があります。
無理のない住宅ローンの支払額は、一般的に手取り年収の25%程度といわれています。
例として、手取り年収が400万円の場合について考えてみましょう。
- 手取り年収：400万円
- 返済額を25%とした場合の年間支払額：100万円
- ボーナス払いなしの場合の月々の支払額：約8.3万円
これを踏まえた場合の借入額はいくらになるかを考えます。
- 毎月返済額：8.3万円
- 融資金利1.5%
- 返済期間：35年
- 返済方法：元利均等
このケースでの借入可能額は「2,710万円」です。
※借入可能額の計算には【フラット35】ローンシミュレーション を使用
住宅ローン審査で気になるポイント
おおよその借入可能額を確認し物件を決めたら、次はローンの審査です。審査ではどのような点を見られるのでしょうか。
国土交通省発表の「令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、金融機関が融資を行う際に考慮する項目の上位は次のようになっています。
|
完済時年齢 |
99.0% |
|
健康状態 |
98.5% |
|
担保評価 |
98.2% |
|
借入時年齢 |
96.8% |
|
年収 |
95.7% |
|
勤続年数 |
95.6% |
|
連帯保証 |
94.2% |
|
金融機関の営業エリア |
90.6% |
|
返済負担率 |
89.2% |
参考：国土交通省「令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」
これらの項目で審査基準に合致しないと審査を通らない可能性が高くなることが考えられます。
勤続年数は影響する？
勤続年数はローンの審査で考慮される項目の6番目に入っています。なぜ勤続年数が審査の対象になるのかというと、安定した返済能力があるかを判断する材料になるからです。
勤続年数が短ければ、転職を繰り返す安定感のない人と見られる可能性があります。
先ほどの調査では、回答数1,138件のうち、勤続年数を3年以上としているところが234件、2年以上が54件、1年以上が701件となっています。
安心の為には3年以上、少なくとも1年以上の勤続年数が必要でしょう。
貯金額は影響する？
貯金額は、住宅ローンの審査に大きく影響することはないと考えてよいでしょう。
審査では多くの場合、貯蓄額についても質問されます。貯蓄が少ないと審査に落ちてしまうのではないかと心配に思うかもしれませんが、金融機関が融資を行う際に考慮する項目の上位に貯金額はありません。
貯金の額よりも、年収や返済負担率、担保評価のほうが重視されるのです。
重要視されない場合が多いとはいえ、貯金額を質問されたときに虚偽の申告をしてはいけません。最終的に通帳のコピーを求められることもあります。貯金額をきかれたら正直に申告しましょう。
1社落ちたら他も受からない？
住宅ローン審査の基準は金融機関によって異なります。1社落ちたらもう住宅ローンが借りられないという訳ではありませんので、物件価格を見直す、頭金を増やす、収入合算を利用するなどの対策を講じて再チャレンジしましょう。
また、ほかの金融機関の審査にかけてみるのも方法のひとつです。
もしメガバンクの審査に落ちたのであれば、次は地方銀行、信用金庫、ネット銀行などを検討してみましょう。
住宅ローン審査の流れと内容
住宅ローンの審査は「事前審査」と「本審査」があります。審査から契約までは、おおよそ次のような流れで進みます(インターネット申込の場合)。
- インターネットで事前審査の申し込み
- メールで事前審査の結果の連絡
- 正式な申し込みと必要書類の提出
- マイページで本審査の結果を確認
- 契約、借り入れ
それでは、事前審査、本審査に必要な書類を確認しましょう。
事前審査
事前審査は、おもに本人の申告をもとに審査が行われます。必要書類がそろっていれば、ほとんどの金融機関で、インターネットで審査の申込ができます。
必要な書類は下記の通りです(金融機関によって異なります)。
- 前年の年収が分かる源泉徴収票
- （個人事業主の方は直近3期分の確定申告書などの収入証明書）
- 住民票や運転免許証などの本人の確認書類
- 他のローンを利用中の方は金融機関等取引証明書
- 転職後3年未満の方は職歴書
審査を進めていく中で、別の書類の提出を求められることもあります。
本審査
事前審査を通ったら、本審査へと進みます。
本審査では、住宅や土地に関する次のような書類が必要になります。
- 売買契約書や工事請負契約書などの住宅購入が分かる書類
- 住宅地図、建築確認通知書、不動産登記簿謄本などの建物と土地が分かる書類
事前審査と同様に、審査を進めていく中で別の書類の提出を求められることもあります。
どのくらいの期間がかかる？
インターネットで事前審査の申込をした場合、早ければ即日、通常は3～4日のうちにメール等で審査結果の連絡が来ます。
本審査は事前審査よりも内容を詳細にチェックされるので、1週間～2週間程度みておいたほうがよいでしょう。
いずれの審査も、申込が込み合っているときは通常より日にちを要することがあります。申込時に金融機関に確認をしておくと安心でしょう。
住宅ローンの審査基準
住宅ローンの審査で一番気になるのが、なにを審査基準としているかでしょう。審査基準ははっきり公開されていませんが、一般的に次のような項目が重要視されると考えられます。
①返済負担率
フラット35の利用条件では、返済負担率を、年収400万円未満の人は30%、年収400万円未満の人は35%までと定めています。
返済負担率がこれを超える場合は損さを通りませんので、借入希望額を見直す必要があります。
②完済時年齢
フラット35をはじめとし、多くの住宅ローンでは完済時の年齢が80歳未満であることを利用条件にしています。
完済時の年齢が80歳を超えない範囲で、借入額、返済期間を決めなくてはなりません。
③担保評価
万一、住宅ローンの返済がどきなくなったときに備えて、金融機関は購入物件を担保とします。担保評価額が低い場合は、希望額の融資を受けられないことがあります。
④年収・勤続年数
年収はローンの返済ができるかどうかの大事な判断基準になりますので、年収を証明する書類の提出は必須です。
また、勤続年数は安定して支払いを続けていく力があるかどうかの判断基準となります。勤続年数は3年を超えていると安心です。
事前審査で特に見られる点
住宅ローンの事前審査では、希望額のローンを借り入れて返済が滞りなく行われるのかをざっくりと判断します。
返済完了時の年齢は80歳に収まっているか、返済負担率に無理はないか、年収や勤続年数に問題がないか、住宅ローン以外の借り入れ状況はどうか、など、自己申告した数字や提出書類をもとに審査が行われます。
本審査で特に見られる点
本審査では、物件に関する詳細な書類の提出が求められ、担保評価が行われます。また、団体信用生命保険に加入が可能かどうかにかかわる健康状態もチェックの対象です。
注意したいのは、事前審査から本審査の間にほかのローンを組んでいないかということです。
借入可能額は「すべての借り入れの額」を対象に決められ、住宅ローン以外に、自動車ローンやスマホを分割で購入している場合の支払いも含まれます。
事前審査から本審査の間に住宅ローン以外のローンを新しく組んだ場合は、借入可能額の範囲から外れて落とされてしまう可能性があります。
住宅ローン審査に落ちないためには？
住宅ローンの審査は、できれば一回で通過したいものですよね。
ここでは、審査に落ちないために工夫できるポイントを3つ紹介します。
①自己資金を用意する
頭金の用意がなく、物件の購入費用をすべて住宅ローンで賄おうとすると、借入額が大きくなってしまいます。
住宅ローンの借入可能額は年収によって制限があり、勤続年数が短い場合などは範囲内でも審査に通らないことも考えられます。
どうしても今すぐに住宅を購入しなければならない理由がないのであれば、頭金が貯まるまで待つのもひとつの方法でしょう。
②個人信用情報を調べておく
個人信用情報がブラックリストに載ってしまっている人は、住宅ローンの審査を通すことが難しいと考えられます。
信用情報機関はシーアイシー(CIC)、日本信用情報機構(JICC)、全国銀行個人信用情報センター(KSC)の3社があり、いずれも個人で開示請求をすることができます。住宅ローンの審査に申し込む前に、情報を取り寄せて確認することをおすすめします。
③ペアローンや収入合算を利用する
年収に対して借入希望額が高すぎると返済負担率が上がり、審査を通りにくくなります。もし、自分ひとりの年収では返済負担率が高くなるなら、ペアローンや収入合算を利用する方法もあります。
収入合算は、合算した収入でひとつのローンを組む方法、ペアローンはそれぞれがローンを組んでひとつの物件を購入する方法です。
住宅ローン審査は何社くらい受けるもの？
住宅ローンの審査は、同時に複数の金融機関に申し込んでも問題ありません。審査に通ったからといって必ずローンの契約をしなければならないことはなく、決められた期間内であればキャンセルができます。
審査に落ちたらどうしよう…という不安があるのなら、3つくらいの金融機関に事前審査を申し込んでみるのがよいでしょう。
住宅ローンの本審査に落ちたらどうなる？
住宅ローンの本審査に落ちてしまったら、もう住宅ローンは組めないのか、住宅を購入することはできないのかと心配になる方も多いでしょう。
しかし、住宅ローンを扱っている金融機関はひとつだけではありません。もし本審査で落ちてしまったら、別の金融機関に審査を申し込むのが一番スタンダードな方法です。
審査の基準は金融機関によって異なります。メガバンク本審査に落ちてしまったら、信用金庫、地方銀行、ネット銀行なども利用も検討するとよいでしょう。
事前審査の段階で、複数の金融機関に審査の依頼をしておくとスムーズです。
住宅ローン審査は何回でも受けられる？
住宅ローンの審査を同じ金融機関で何度も受けてはいけないという決まりはありません。
しかし、審査に落ちたということは、その金融機関の基準に合致しない部分があるということです。
問題が解消されない限り、何度申し込んでも同じ結果になりますから、再審査を同じ金融機関で受けるかは慎重に検討したほうがよいでしょう。
審査に落ちた理由は開示されないので、どこを正したらよいのかの判断もなかなか難しいものです。
また、審査で重要視される勤続年数や年収は簡単に変えることができませんので、再審査で落ちてしまう可能性もあるでしょう。
もし審査に落ちた場合は、別の金融機関の利用を検討する方が得策かもしれません。
落ちた場合は何年後なら審査に通りやすくなる？
住宅ローンの審査を行うときに、金融機関は個人情報信用機関に信用情報の照会をかけます。照会が行われたことは記録に残り、次に審査を依頼した金融機関が信用情報を見たときに、照会があったことがわかります。
個人情報の照会があったということは「ほかの金融機関では審査に落ちた」ととられる可能性があります。
記録が残るのは6ヶ月間なので、可能であれば審査に落ちてから6ヶ月は期間を空けた方がよいかもしれません。
住宅ローン審査に通るように準備しておこう
住宅ローンの借り入れには審査があり、事前審査→本審査の順番で行われます。審査では年齢や年収、勤続年数、返済負担率、物件の担保価値などが見られます。
審査基準は金融機関によって異なるので、審査に落ちることが心配なら、事前審査を複数の金融機関に依頼するのも方法のひとつです。
もし、住宅ローンの審査に落ちてしまった場合は返済負担率を下げるなどの対策を講じて再審査に挑みましょう。
個人信用情報に問題がないかどうか、審査に申し込む前に自分の信用情報を調べておくこともおすすめします。
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