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リースバックとは?仕組みとメリット・デメリットをわかりやすく解説

2022.04.26
2023.01.27
書類に記入する人と鍵を渡す人
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宅地建物取引士
小林輔
大学卒業後、大手不動産仲介会社に入社、15年間で1,300組のお客様のお手伝いをした実績あり。 プロとして、お客様のニ ...続きを読む

マイホームを購入したものの、毎月の住宅ローンの返済が大変という方も多いでしょう。仕事やライフスタイルが変わったことで悩むことも多くありませんか?こんなとき、リースバックという仕組みがあります。

この記事ではリースバックの意味、仕組みと流れ、メリットとデメリットなどをわかりやすく解説していきますので、参考にしてください。

 

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リースバックとは?

「家の鍵を渡している人と受け取っている人の画像」

リースバックとはマイホームを売ったあとに、買主と賃貸契約を結んだ上で引き続きマイホームに住み続けることが可能なシステムです。

家を売るためのまとまったお金が手に入る上に、家賃を払いマイホームに住み続けることができます。引っ越しをしたくない人やマイホームに愛着がある人には利用し甲斐のあるものでしょう。

 

リースバックの仕組みと流れ

「家の契約で人が握手をする画像」

リースバックの中には条件次第で、売った家を買い戻せるオプションがつけられます。

この買い戻しオプションは、一定期間、買主が第三者に転売できないようになり、買主との取り決めで約束した期間内なら、買い戻し金額を払うことで買い戻しが可能という仕組みです。

また、リースバックの流れは以下のとおりです。

 

  1. 相談
  2. 査定
  3. 内容の提案
  4. 売買契約
  5. 決済・引き渡し
  6. 賃貸借契約

 

以上となっています。

 

リースバックのメリット

「メリットの方に比重がある画像」

まとまった資金が調達できるリースバックにはさまざまなメリットがあります。

 

  • 売却後もマイホームに住み続けられる
  • 税金や保険料、修繕費用などを払う必要がない
  • 不動産を所有しているデメリットがなくなる
  • 現金がスムーズに手に入る
  • 老後の資金などを調達できる
  • ローン返済が不安定な場合に活かせる
  • 物件売却を近所に知られずに済む
  • 将来、売却したマイホームを買い戻せる可能性がある

 

順番に見ていきましょう。

 

①売却後もマイホームに住み続けられる

最初のメリットは、売却後もマイホームに住み続けられることです。リースバックの最大のメリットといえるでしょう。

普通は家を売った場合、家の権利が第三者になってしまうので、すぐに家から出ていかなければなりません。新しい家の手配にも時間とお金がかかります。引っ越しにしたがって、子どもが転校することもあるでしょう。

しかし、リースバックなら家を売ったあとも同じ家に住み続けられるメリットがあります。

 

②税金や保険料、修繕費用などを払う必要がない

次のメリットは、税金や保険料、修繕費用などを払う必要がない点です。家を持っていれば固定資産税や都市計画税などの税金や、毎年かかる火災保険料などの保険料、雨漏りや壁塗りなどのメンテナンス費用などがかかります。

一方、リースバックなら家を売却するためこれらの費用は新たな買主の負担です。毎月の賃料は必要になりますが、一定額の家賃のみになるためコスト負担が軽減されます。

 

③不動産を所有しているデメリットがなくなる

3つめのメリットは、家などの不動産を所有していると、災害などの被害を受けることもあります。資産価値の下落で売りたいときに売るに売れない状態になる、住宅ローンを借りていれば金利上昇にあたるなど、予測できない状況はデメリットといえるでしょう。

リースバックを活用すれば、これらのことが発生した際の予想外の出費などの心配は不要です。

 

④現金がスムーズに手に入る

4つめのメリットは、現金がスムーズに手に入る点です。リースバックではほとんどの場合において、不動産会社やファイナンス会社などの専門業者が家を買い取ります。そのため、現金化するまでの期間が短く済むのが特徴的です。

一般的な売却では買主を探すところからはじめ、手続きを踏む段階を考えると、早くて何か月か期間が必要です。スムーズに現金が手に入ることは、リースバックを活用した売却メリットのひとつになります。

 

⑤老後の資金などを調達できる

5つめのメリットは、老後の資金などを調達できることです。老後資金の確保のために家を売却するとなると、手続きが面倒であったり、住み続けた地域からの引っ越しが負担になったりと、抵抗を感じる人も多いでしょう。

リースバックを活用して売却すれば、マイホームに住み続けられる上に、将来のまとまったお金を蓄えることができます。老後資金だけでなく、事業資金や生活費などに当てることも可能です。

 

⑥ローン返済が不安定な場合に活かせる

6つめのメリットは、住宅ローン返済が不安定になった場合に活かせるということです。マイホームを購入するときに、35年ローンなど長期に渡る返済をすることになります。

収入が減少したり、病気をしたりといった不測の事態が起きた場合にリースバックを活用すれば、ローンを払い続けるための保険のひとつになるかもしれません。

 

⑦物件売却を近所に知られずに済む

7つめのメリットは、物件売却を近所に知られずに済むということです。リースバックでは不動産会社と直接の取引をするケースがあります。そしてその場合、売却情報が周囲に知られることはありません。

通常の仲介による売却ではホームページやチラシで公開されます。リースバックなら近所に売却しようとしている情報が漏れずに済むのでメリットといえるでしょう。

 

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宅地建物取引士
小林輔
将来、売却したマイホームを買い戻せる可能性があります
リースバックを利用しての売却には、オプションで買い戻しの特約が付けられていることもあるので、売却したマイホームを買い戻せる可能性があります。
一定期間中に契約で決めた金額を支払えば、買い戻しが可能です。売却してから後悔することがあっても安心ですね。
>>プロフィールはこちら

 

リースバックのデメリット

「デメリットの方に比重がある画像」

一方、リースバックのデメリットはどうでしょうか。

 

  • 売却価格が一般的な相場より、安くなる可能性がある
  • 家のルールを自分で決められない
  • ずっと住み続けられる保証はない

 

順番に見ていきましょう。

 

①売却価格が一般的な相場より、安くなる可能性がある

1つめのデメリットは、売却価格が一般的な相場より安くなる可能性があることです。リースバックを利用する家の売却は、一般的な仲介による売却と比較して価格が安くなるきらいがあります。

売却価格については、仲介の際の不動産査定額とリースバックの際の買取り価格の見積り金額を比較するなどして、確認しておきましょう。

 

②家のルールを自分で決められない

2つめのデメリットは、家のルールを自分たちで決められないことです。リースバックは家を売却することになるため、それまで住んでいた家であっても、ルールは新しい所有者が決めることになります。

賃貸で借りて住み続ける形のため、新しい所有者の決めたルールを守る必要があります。ルールを破れば契約解除になってしまうこともありますので注意が必要です。

 

③ずっと住み続けられる保証はない

3つめのデメリットは、ずっと住み続けられる保証はないことです。新しい所有者との賃貸借契約を結ぶことになるリースバック。「定期借家契約」を結ぶと住み続けられる期間を決めることになります。

「定期借家契約」では決められた期間が満了すると、新しい所有者=貸主が再契約を認めなければ、家を出ていかないといけません。

 

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宅地建物取引士
小林輔
長く住み続けたい場合は「普通賃貸借契約」にしましょう
定期借家契約は長く住み続けられる保証がないので、売却後も長く住み続けたい場合は、「普通賃貸借契約」でリースバックできる会社を探しましょう。
>>プロフィールはこちら

 

リースバックはこんな人におすすめ

「指とポイントの画像」

次に、リースバックがおすすめの人を紹介します。

 

  • マイホームに愛着がある人
  • 引っ越しをしたくない人
  • 子どもの学区を変えたくない人
  • 自宅を相続する者がいない人

 

自宅に愛着があって引っ越しをしたくない人や、子どもに転校させたくない人にはおすすめといえるでしょう。

また、自宅を相続する者がいないという場合にもリースバックはおすすめです。あらかじめ現金に換えておき遺産分割に備えておく方法もあります。

 

リースバックの注意点

「ビックリマークのブロックの画像」

リースバックの注意点も確認しておきましょう。

 

  • 賃料が高いため、支払い続けることが難しくなることがある
  • 賃料を上げられることがある
  • 賃貸借契約の更新を拒否されることがある

 

賃料は新しい所有者において決めることができます。契約の更新においてもそうですが、事前に相談を受けた段階から買主側を信頼できるかどうかを見極めることが大事です。

リースバックを活用するには条件や契約内容を細かく確認することが、トラブルを防ぐポイントになります。

 

リースバックとリバースモーゲージとの違い

「お金と家の画像」

リースバックと似ているシステムとして、リバースモーゲージというものがあります。リバースモーゲージは自分の家や土地を担保にして、金融機関から融資を受けるシステムです。

利息のみの支払いを毎月おこない、契約した者が亡くなったか、約束の期限が来たときに自宅を売却。その資金で一括返済を実施する流れです。リースバックとの違いは家の所有権が譲渡されるかされないか、という点にあります。

 

リバースモーゲージはこんな人におすすめ

リバースモーゲージがおすすめの人はどのような人でしょうか。

 

  • 不動産を売却せずに資金調達したい人
  • 老後の資金に不安を持つ人
  • 子どもに自宅を残さなくてもよいと考えている人

 

リバースモーゲージは不動産活用方法の1つになり、不動産を売却せずに資金調達をしたい人にとってはおすすめといえるでしょう。また、老後の資金に不安を持つ人にも利用者が多いようです。

リバースモーゲージは自宅が担保になっているため、亡くなった際に借りたお金を返済できていなければ、子どもに資産として家を残せません。

しかしながら、子どもが実家に戻らないケースも考えられ、そのような家庭では空き家対策としてもおすすめといえるでしょう。

 

注意点を抑えてリースバックを活用しよう

リースバックは家を売却して資金を調達する方法です。住み慣れた家でこれまで通り生活できる良さがあり、一般的な仲介での売却より、スムーズにまとまったお金を得ることができます。

しかし、売却後は新しい所有者のルールに従わなければならず、契約の更新がされないケースもあります。契約内容がもとでトラブルに発展することもあるため、事前に信頼できる業者に依頼することを忘れないようにしましょう。

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航空業界に2年間勤めた後、不動産が好きすぎて2021年にMUSUBUに入社。月間90本MUSUBUメディアのwednesdayとTSUNAGUの構成考案と執筆を務める。絶賛宅建勉強中のライター兼編集者。趣味はルームツアーのYouTube動画を見ること。

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