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中古マンション購入にかかる諸費用はいくら?いつ払う?シュミレーションで徹底解説!

2021.12.22
2022.12.09
マンションと購入の諸費用を天秤にかける

中古マンションは新築マンションに比べると価格が比較的低いことが魅力的ですが、購入にあたり必要となる諸費用は、中古マンションのほうが高めなことをご存知でしょうか?

そのため、どのくらいの諸費用がかかるのか知っておく必要があります。

今回は中古マンション購入にあたり必要な諸費用について詳しくご紹介します。

諸費用の内訳やいつどのくらい支払う必要があるのか、また諸費用の節約ポイントについても説明しますので、参考にしてみてください。


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諸費用の総額は物件価格の◯%

ノートに積まれた住宅模型と電卓

中古マンション購入時の諸費用の目安は、物件価格の5~10%程度といわれています。

たとえば4,000万円の物件の場合、約200万~400万円が諸費用の総額の目安です。

新築マンションの諸費用が物件価格の3~5%程度であることから、中古マンションの諸費用のほうが高いことがわかりますね。

その理由のひとつとして、中古マンションの場合は仲介手数料が発生するケースが多いことが挙げられます。

4,000万円の中古マンションを購入する場合の仲介手数料は、

(物件価格(税抜)×3%+6万円)×消費税=138万6,000円 です。

ただし、仲介者や仲介会社が入らない直接売買や直接契約の場合は仲介手数料がかかりません。

物件チェックのときは、不動産会社などに仲介が入るかどうかも確認しておくとよいでしょう。

 

諸費用の内訳は?

中古マンションの購入時にかかる諸費用の内訳について説明します。

前述した仲介手数料、またそれ以外にかかる手数料やサービス料、税金など、代表的なものを以下にまとめました。

すべてを覚える必要はありませんが、どんなものがあるのか知っておくとよいでしょう。

 

■手数料・サービス料

  1. 仲介手数料
  2. ローン事務手数料(融資事務手数料)
  3. 司法書士手数料
  4. ローン保証料
  5. 団体信用生命保険特約料
  6. 火災保険料
  7. 管理費・修繕積立金

 

■税金

  1. 印紙税
  2. 登録免許税
  3. 固定資産税、都市計画税
  4. 不動産取得税

中古マンション購入時にかかる7つの手数料・サービス料

中古マンション購入時にかかる主な手数料・サービス料は次の通りです。

 

1.仲介手数料

不動産会社に支払う手数料で、宅地建物取引業法により上限が定められている。
物件価格400万円以上の場合の上限は、(物件価格(税抜)×3%+6万円)× 消費税 となる。

※実際の金額や支払うタイミングは不動産会社により異なる

 

2.ローン事務手数料(融資事務手数料)

住宅ローン借り入れに必要な事務手数料で、金融機関に対して支払う諸費用の1つ。
金融機関により金額が変わるが、大手都市銀行は「3万円+消費税」、ネット系銀行は「借入金額×2.2%」となる。

 

3.司法書士手数料

不動産の売買による物件の所有権の移転や、ローンの抵当権の設定など、依頼した司法書士に支払う手数料。
依頼する内容や司法書士により異なるが、金額目安は約5万円~15万円。

 

4.ローン保証料

住宅ローンを返済できなくなった場合に代わりに返済してくれる保証会社に支払うものを言う。
※金額は金融機関やローン借入金額などにより、異なる

 

5.団体信用生命保険特約料

住宅ローンの返済中に万が一契約者が死亡、あるいは高度の障害状態となった場合のリスクを回避するための保険料。
一般的には住宅ローンの金利として支払う。

 

6.火災保険料

住宅ローンの契約時には原則として火災保険に加入することが必須となっている。
マンションの構造や面積、耐火性能などにより金額が異なる。

ちなみに、地震に起因する火災には対応できない。

 

7.管理費・修繕積立金

マンションの管理やメンテナンスのために管理組合に支払う費用のこと。
物件によって金額が異なるが、引き渡し以降の分は日割り計算で支払い、その後は毎月支払うのが一般的である。

 


参考:
ナビナビ住宅ローン「住宅ローン事務手数料の相場 | 比較して分かった諸費用が安い銀行を解説!」

 

中古マンション購入時にかかる4つの税金

中古マンション購入時にかかる税金には次のようなものがあります。

1.印紙税

不動産売買契約の契約書や、住宅ローン契約書に貼る印紙代。税額は契約金額や借入金額により異なる。
郵便局や法務局で購入できる。

 

2.登録免許税

土地や建物の所有者移転登記、住宅ローンの抵当権設定登記などの登記登録にかかる税金。
税率は登記内容により異なる。

所有者移転登記は中古マンションの固定資産評価額を元に、抵当権設定登記は借入金額を元に計算する。

 

3.固定資産税、都市計画税

不動産を所有している人が支払う税金で、中古マンション購入後は毎年支払う義務がある。
固定資産税の税額は「マンションの固定資産税評価額 × 1.4%」が標準

都市計画税は都市計画区域内にある中古マンション所有者が対象の税金。
都市計画税の税額は「固定資産税評価額 × 0.3%」が上限

4.不動産取得税

物件を購入した後、一度だけ納める税金で、税額は固定資産税評価額の4%
ただし築年数など一定の条件を満たしたマンションの場合は軽減措置が適用され非課税になるケースも


シチュエーション別|諸費用の種類

話し合いをしている複数の人物の手元

中古マンションを購入するとさまざまな諸費用がかかりますが、それぞれ支払う時期が異なります。

中古マンション購入にかかる諸費用を、契約時、引き渡し時、購入後と、タイミング別で見ていきましょう。

 

契約時に支払う諸費用は?

中古マンションの契約時に支払う諸費用は次の通りです。

  • 仲介手数料(全額あるいは半金)
  • 売買契約印紙税


仲介手数料は契約時や決済時に一括で支払うケースや、契約時に半金、引き渡し時に残金を支払うケースなどがあります。

引き渡し時に支払う諸費用は?

中古マンションを購入し、引き渡しの時に支払う費用は次の通りです。

  • 仲介手数料(全額あるいは残金)
  • 住宅ローン契約書印紙税
  • 火災保険料
  • ローン事務手数料(融資事務手数料)
  • 登録免許税
  • 司法書士手数料
  • 団体信用生命保険特約料

 

購入後の諸費用は?

中古マンション購入後には、次の費用が発生します。

  • 固定資産税・都市計画税
  • 不動産取得税
  • 管理費・修繕積立金


このほか引っ越し費用や家電・家具購入費用、またリノベーション費用などがかかることもあるので覚えておくとよいでしょう。

 

諸費用のシュミレーション

ブロックとコインと電卓

中古マンション購入にかかる諸費用や支払うタイミングをご紹介しましたが、具体的にいくらくらいかかるのか知っておくと安心です。

ここでは4,000万円の中古マンションを購入した場合の諸費用をシミュレーションしてみました。

 

4,000万円の中古マンションを購入した場合の諸費用

4,000万円の中古マンションを借入金額3,000万円で購入した場合の諸費用の目安は次の通りです。

 

諸費用

金額

仲介手数料

約136.1万円

ローン事務手数料
(融資事務手数料)

約5.4万円

司法書士手数料

約10万円

ローン保証料

約50万円

団体信用生命保険特約料

金利に含まれる

火災保険料

約40万円

管理費・修繕積立金

約3万円

印紙税

約3万円

登録免許税

約80万円

固定資産税・都市計画税

約10万円

不動産取得税

約90万円

 

これらを合計すると、諸費用の総額は427.4万円で、物件の価格と合わせるとおよそ4,427.4万円かかることがわかります。

このほかに引っ越し費用なども発生しますので、大まかな目安として参考にしてみてください。

 

参考:
京都不動産NET「簡単!不動産・住宅購入の諸費用・経費 概算シミュレーションと解説」
ゼロリノベ「中古マンション購入の「諸費用」はいくら?その節約法や裏技も公開!」

 

諸費用の節約方法とは?

電卓を持っている女性の画像

中古マンションを購入する場合決して安くない諸費用が発生しますが、場合によっては節約することも可能です。

最後に諸費用の節約ポイントをご紹介します。

 

火災保険は最低限に見直す

火災保険は住宅ローンを組むときに加入する必要がありますが、補償内容を最低限にすることで諸費用を節約することができます。

火災保険の多くは火災だけでなく落雷や風水災などの自然災害、水漏れ、さらに盗難による損害なども補償の対象になっているため、本当に必要なものだけを選ぶとよいでしょう。

たとえば、マンションの2階以上であれば床上浸水する可能性は限りなく低いので補償範囲から水災を外すというように、お住まいに適切な補償内容にすることをおすすめします。

引越し時期を繁忙期からずらす

引っ越し時期を繁忙期以外に設定することでも、諸費用を節約することが可能です。

一般に引っ越しの繁忙期は3月~4月、9月で、閑散期は6月、11月、1月といわれています。

繁忙期の引っ越し料金は通常期や閑散期に比べ1.5倍~2倍ほど高くなるので、繁忙期をずらして引っ越しをするとよいでしょう。

家具、家電の購入ルートを厳選する

中古マンション購入にあたり家具や家電を買い替える場合は、複数の購入ルートをチェックして厳選するのも費用を節約するポイントです。

たとえば、ニトリやIKEAではおしゃれで低価格の家具を扱っていますが、楽天市場やAmazonなどの通販サイトを利用するとポイントが還元されるため他の商品を購入することができます。

中には割引クーポンを使えるサイトもあるので、じっくり比較してみてはいかがでしょうか。

 

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中古マンション購入時には様々な費用がかかる

今回は中古マンションの諸費用についてご紹介しました。

中古マンションを購入する場合は、仲介手数料や火災保険料、印紙税や登録免許税など、物件価格の約5~10%程度の諸費用に加え、引っ越し費用がかかります。

物件価格を元に事前にシミュレーションしておくと安心といえるでしょう。

また、節約できるところはできるだけ節約するなどの工夫をして、満足のいくマンション購入をしてくださいね。

 

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