「マンションはいつどのように売ると良いのか」「築年数が古いマンションでも売れるの？」など、マンションの売り時についてお悩みの方は多いのではないでしょうか？
今回はマンションの売り時に関わる価格推移や、今後影響してくる要因などについてご紹介していきます。
2022年は価格推移から売り時といえる？
国土交通省が発行している不動産価格指標によれば、マンション価格は2013年からずっと上昇し続けています。この頃から震災工事やオリンピックの需要からマンションの建設需要が高まり、人件コストが増えた影響から建設費用が高騰したことが理由とされています。建設費用が高騰するとそれに伴いマンション価格は高くなります。
オリンピックが終わった今も、震災工事や建設資材の高騰などが続いているので、建設費用は変わらず高く設定されていることから2022年もマンションは売り時と言えるでしょう。
マンションの価格推移を調べる方法とは？
マンションの価格推移を調べる方法は以下の2つとなります。
- 地価公示
- 不動産価格指数
それぞれ解説します。
地価公示から調べる
地価公示とは、地価公示法という法律に則って、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年3月下旬ごろに公表している土地評価です。地価公示は国土交通省が出している「標準地・基準地検索システム」にアクセスすることで調べることができます。
地価公示は、全国で事前に選定されている3万以上の地点から「標準地」を毎年1月1日時点を基準日として、各標準地に対して2名以上の不動産鑑定士などの鑑定評価を行ってもらい、その結果を受けて正常な価格であるかどうかを土地鑑定委員会が判断し、毎年3月下旬ごろに公示しています。この価格を「公示価格」と言います。
不動産価格指数から調べる
不動産価格指数は、不動産の価格の推移を示すために数値化された統計データです。国土交通省が2012年の8月からデータを公表しています。金融危機などを背景にIMF(国際通貨基金)などから不動産価格の公表を迅速、的確に公表すべきだと勧告され、公表されるようになった背景があります。
不動産価格指数は、勧告の際に定められた国際指針に基づいて、実際の取引価格情報を参考に物件の立地や特徴などによる影響を含めないなどの統計的な条件を加えたうえで作成されています。不動産価格指数は毎月、国土交通省から指数が発行されており、ホームページから確認することができます。
マンションの価格に影響する今後の要因とは？
マンションを売る場合可能な限り、高く売ることが非常に大切です。マンションの価格に直接影響するものとして以下のようなものが考えられます。
- 新型コロナウイルス
- ウッドショック
- 生産緑地問題
- ウクライナ危機
新型コロナウイルスの影響
新型コロナウイルスの大流行により、将来的な見通しが全く立たないことから多くの人が買い物を控えるため、今後、マンションを売りに出したとしても中々お金にならないと考える人も多いはず。
しかし、不動産価格指標によれば2013年からマンションの売却価格は値上がりし続けています。
理由としては東京オリンピックや震災工事の影響で仕事の量が増えたことにより、人件コストが高騰したことが考えられます。コロナウイルスの影響で地価は下落をしていますが、マンションの資産価値は老朽化や築年数といった建物の内容に影響されるので、新型コロナウイルスによる地価が下落することによる影響は少ないと言えるでしょう。
ウッドショックの影響
ウッドショックとは現在起こっている木材の価格高騰のことです。
日本におけるマンションの多くは鉄筋で建てられていることが多いため、ウッドショックの影響はそこまで受けにくいといえるでしょう。
しかし、戸建てとなると話が違ってきます。コロナウイルスの影響は地価だけではありません。木材の供給量にも影響が出ています。日本の住宅に使用される木材はほとんどが輸入木材によるものなので、コロナの影響で木材の価格高騰が世界的に続いていることから今後、戸建てに関しては価格高騰が懸念されています。
むしろ、木造住宅の購入を考えていた層がマンション購入に切り替えるパターンが増えてくることが予想されるため、マンション価格は上昇すると考えられています。
生産緑地問題の影響
マンションを売る際に少し気になるのが、今後マンションが建設される場所が「生産緑地であるかどうか」という点です。1992年に生産緑地法の改正が行われ、市街地の農地は宅地化農地と生産緑地に分けられることとなり、高額な固定資産税がかかる可能性がありました。
このことから、一度でも生産緑地に指定されてしまうと農業を辞めるか、30年経過するまでは土地を売りに出すことができないようになっていました。2022年に法改正から30年が経過し税金の軽減措置などがなくなることで、多くのかつて生産緑地だった場所が一気に売りに出されるのではないかという予測が立てられます。
そのため、生産緑地だった土地にマンションが多く建設されてしまい、周辺の賃貸物件の賃料が生産緑地の物件を含め、大きく下がることから売却価格も下がってしまう可能性があります。
ウクライナ危機の影響
ロシアがウクライナへの侵攻を行っていることから、マンションの価格にも影響が出るのではないかと気になる人も多いかもしれません。ロシアはマンションの基礎となる鉄を生成している「エネルギー」を供給しています。そのため、マンションの建設費用が高騰し、マンション価格も変動する可能性は否めません。
しかし、結論から言えば、売り時であると考えられます。
ロシアが供給しているエネルギーはマンションを建設するための鉄にも使用されているため、今後鉄が高騰すれば建設費用にも影響が及ぶでしょう。
このことから、マンション価格も高騰すると予想できます。そのため、今は売り時と言えます。
マンションが売り時の築年数は何年？
マンションの資産価値は土地と建物で決定されます。土地は価格が上がったり下がったりするものではありませんが、建物は築年数で売却価格が下がる可能性があります。ここでは、売り時の築年数について解説していきます。
築5年未満
マンションの価格は購入1年後で急激に落ちると言われています。しかし、築5年未満であれば、売ってしまったとしても買い手はすぐに見つかる可能性が高いと言えるでしょう。
また、築年数が5年未満だとマンションの内装やデザインなども購入した当時の流行と遜色ないレベルで時代遅れを感じることも少ないです。そのため見た目にもこだわっている買い手側の人が購入候補に入れてくれることが考えられます。
築10年未満
築年数10年未満のマンションは最も人気があります。しかし、経年劣化や売出し価格が相場よりも高いと買い手が見つかりにくいというデメリットも出てきます。
劣化が起こったまま売りに出すのではなく、補修工事などがされた後に売却を行うと買い手が見つかる可能性はグッとアップするでしょう。
築10〜15年
マンションも15年程度経過してしまうと、見た目や内装も現在の流行から外れてしまうことが考えられるため、全体的に古い印象が目立ち始めてしまいます。また水回りなどの劣化も考えられるので、部屋のリフォームやリノベーションを施し、現在の流行に則った間取りにするなどの手間を加える必要があるでしょう。
10～15年のマンション売却を考えるのであれば、買取業者に依頼するのも一つです。
マンションが売り時の時期はいつ？
マンションの売り時は約10年未満が一番人気があります。しかし、マンションを売るタイミングは時期によって売れる時期と売れない時期があります。売るタイミングを間違えてしまうと本来もっと高く売れるはずの物件が安く売られてしまい損をしてしまうでしょう。
マンションは基本的に新生活の準備時期にあたる2～3月が売り時と言えるでしょう。
ここからは売れる時期と売れない時期を解説しながら、マンションが売れるタイミングを紹介していきます。
マンションが売れる時期は2〜3月
マンションの需要が増える時期は2〜3月です。理由としては新生活の身の振り方が決まり、多くの人が新生活に向けて環境を整える時期であることが大きな要因とされています。この時期に売ることを検討すると、買い手が多くなることが予想されるので、現在の市場価値よりも高く売れる可能性も大きく高まります。
すでに売ることを決めている人はこの時期を狙い目にするとよいでしょう。
また、この時期は買い手が全く現れず、金額査定を行っても場合によっては現在の市場価値よりも低い金額を提示されることも考えられます。したがって、なるべく高い値段をつけたいと考える人には、この時期の売却はおすすめしません。
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マンションが売り時となる周辺環境は？
マンションが売り時となるタイミングは以下のような理由が考えられます。
- 大規模改修が行われた後
- エリアの市場価値が高くなったとき
これらのタイミングが重なったとき、マンションが綺麗に修復されたり、マンションの周りに様々な建物が建設される可能性が高いので、マンションを売りたい場合には大きなチャンスとなります。一つ一つ具体的に解説していきます。
大規模修繕が行われた後
マンションの築年数が古い場合、大家さんが業者に修繕依頼をし大規模な修繕を施す場合があります。修繕によってマンション全体を修復することが期待できます。
また、大規模修繕は数年に1回程度のペースで行われており、工事終了直後は買い手が増える傾向にあります。
エリアの市場価値が高くなった時
マンションの周辺に学校や病院、商業施設が増えてきた場合、子どもを持つファミリー層が引っ越してくる可能性が考えられます。そのため、今まであったマンションも需要が増え、売り出し価格を高く設定できることが考えられます。
今後再開発の予定があるかどうかを確認するのもおすすめですよ。
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マンションを売るタイミングには気をつけよう
マンションを売る際には築年数や自然問題など様々な要因が考えられています。現在であれば新型コロナウイルスやウクライナなどの世界情勢、マンション自体の築年数やその時の景気などの様々な要因が総合的に影響してくるのです。売るなら利益が出るように安心してスムーズに売りたいものですね。
マンションの買取相場は今後も大きく変動する可能性が十分に考えられます。売却を検討するなら、社会の情勢などを気にしつつ、住んでいる周辺の価格相場をチェックするようにしてみてくださいね。
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