2022年度の税制改正で、住宅ローン減税の控除期間が変わりました。これから家を買おうと考えている人にとっては、改正内容は正しく理解しておきたいですよね。また、ご自身は対象か、どのくらい控除されるのかも確認しておきたいです。
この記事では、住宅ローン減税の改正内容について紹介していきます。ぜひ参考にしてください。
住宅ローン減税とは？
住宅ローン減税とは、住宅ローンによる金利負担を減らすためのものです。毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうち、いずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます。また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。
たとえば、新築住宅を購入し、年末の住宅ローン残高が4,000万円あるケースでは、上限額である4,000万円の1%にあたる40万円が10年間控除されるので最大で400万円が税額額となります。
原則10年の控除のため、最大控除額は40万円×10年で400万円。また、所得税から控除しきれないケースなどでは、住民税からも一部控除がおこなわれます。
従来の住宅ローン減税は2021年で終了
これまでも住宅ローン減税（控除）はマイホーム購入のサポート制度として活用されてきましたが、昨今の増税やコロナの状況を受けて、従来の住宅ローン減税を2021年に終了。2022年の税制改正で、住宅ローン減税の期間を13年に延長することが決定しました。
しかしながら、すべての住宅で13年という期間になるわけではありません。消費税10％で住宅を取得した上で、2019年10月から2022年12月末までに入居をすると、控除期間が13年になります。
2022年住宅ローン控除改正による変更点
それでは2022年の住宅ローン控除改正による変更点はどのようなものがあるでしょうか。国土交通省の税制改正概要をもとに、紹介していきます。
- 控除率が1％→0.7%に引き下げ
- 制度の期間延長
- 控除期間は新築住宅・買取再販は13年、中古住宅は10年
- その他の変更点まとめ
順番に見ていきましょう。
①控除率が1％→0.7%に引き下げ
まずは控除率が1％から0.7％に引き下げられました。これは新築住宅、買取再販、中古住宅ともに変わりません。
たとえば、年末の住宅ローン残高が3,000万円の場合だと、改正前の控除率1%なら、30万円の還付が受けられます。しかしながら、改正後の0.7%になると、21万円の控除という計算です。
②制度の期間延長
原則として、控除期間が13年となるのは2025年までの特別措置になります。しかし、一定の省エネ性能が認められない新築住宅は、2024年以降の入居から控除期間延長措置が無くなります。
さらに、2024年以降に建築確認を取得し、省エネ性が認められない一般住宅に関しても、住宅ローン控除の対象外となります。
③住宅・買取再販は13年、中古住宅は10年
つづいて、控除期間について新築の場合、買取再販の場合、中古住宅の場合と、分けて紹介していきます。
まず、新築住宅の控除期間です。新築住宅は認定住宅とそれ以外で分けて判断します。認定住宅などの環境性能を備えた住宅であれば、13年の控除期間です。
一方、普通の一般的な新築住宅であれば、2022、2023年入居なら13年。2024年以降の入居なら10年間となります。
次の買取再販。これは不動産会社などが買い取った中古住宅をリフォーム、販売している物件になります。この買取再販は控除期間が13年です。
また、中古住宅であれば控除期間は10年となります。
④その他の変更点まとめ
その他の変更点で主なポイントをまとめると、以下のとおりです。
ポイント1：所得金額が2,000万円を超える場合は住宅ローン減税が受けられなくなる
⇒所得金額の要件が3,000万円以下から2,000万円以下に変更
ポイント2：4,000万円とされていた住宅ローン残高の上限が変更
⇒2022年、2023年から入居した場合は3,000万円
⇒2024年、2025年から入居した場合は2,000万円（新築住宅の場合）
また、上記の住宅ローン残高と控除率の引き下げと合わせて考えると年間最大控除額は、4,000万円×1％の計算では40万円。
それが3,000万円×0.7%＝21万円に下がることになります。
延長に関する基礎知識
次に住宅ローン減税の延長に関する基礎知識を紹介していきます。
- 期間延長の対象になるのは？
- 契約期限と入居期限の違い
- 新築住宅、買取再販と中古住宅の違いまとめ
順番に見ていきましょう。
①期間延長の対象になるのは？
期間延長の対象になるには以下のとおりです。
- 消費税10％適用の新築や中古住宅の取得者
- 年間所得3,000万円以下の人
- 所定の期間に契約を結ぶこと
- 2022年12月31日までに入居すること
住宅の所定契約期間については以下のとおりです。
- 注文住宅：2020年10月1日〜2021年9月30日
- その他の住宅：2020年12月1日〜2021年11月30日
住宅ローン減税制度は前からありましたが、2019年の消費税増税により、控除期間が10年だったところを、13年に延長されています。
②契約期限と入居期限の違い
混同しないようにしたいのは、契約期限と入居期限は違うということです。
前述のとおり、契約期限は物件によってそれぞれ違います。注文住宅は2021年9月30日まで、マンションに一戸建てといった分譲住宅に関しては2021年11月30日までとなっています。
一方、入居期限も前述のとおり、2022年の12月31日までに入居した場合が対象期間です。
③新築住宅・買取再販と中古住宅の違いまとめ
最後に新築住宅、買取再販と中古住宅の違いについてです。
2022年の税制改正によって、控除率が1.0％から0.7％に引き下げられます。これは前述のとおりで、新築住宅、買取再販、中古住宅ともに変わりません。
■新築住宅、買取再販の場合：
新築住宅や買取再販の中古住宅は住宅ローン控除期間が13年。年間所得が2,000万円以下という要件になっています。
控除対象の年末ローン残高の上限は3,000万円です。その3,000万円×0.7％で21万円が年間控除額の限度になります。そして13年間ということで273万円という計算です。
また、同じ新築でもZEHや認定住宅が追加されており、環境性能に応じた優遇が目立つようになりました。これらは残高の上限が高くなり、その分、控除される額が大きくなります。
■中古住宅の場合：
一般の個人が売主の住宅ローン控除期間は10年。年間所得は2,000万円が上限です。中古の一般住宅では残高の上限が2,000万円。2,000万円×0.7％で控除額が14万円ほどと、控除額に違いが出てきます。
対象者別・改正と延長による変更点と注意点
それでは対象となる人別に、改正と延長の変更点および注意点について紹介します。
- 既に住宅を購入している場合
- これから住宅を買うことを検討している場合
以上、2つのケースについて、見ていきましょう。
①既に住宅を購入している場合
既に住宅を購入している場合に注目したい点としては、返済期間が10年以上の住宅ローンであるかどうかを確認することです。控除ができるのは返済期間が10年以上の住宅ローンのみ。繰り上げ返済をして10年を切ってしまった場合は、控除対象外になってしまいます。
次に床面積の確認です。従来の住宅ローン控除は床面積が50平方メートル以上ある住宅が対象となっていました。しかし、令和3年度税制改正の決まりで、合計所得金額が1,000万円以下の人に限り40平方メートル以上の住宅に変更になっています。
②これから住宅を買うことを検討している場合
2022年、2023年、2024年、2025年とで、控除対象の住宅ローン残高や控除される期間が変更されます。
新築の認定住宅を例にとれば、2022年、2023年の住宅ローン残高は4,000万円から5,000万円。一方、2024年、2025年では3,000万円から4,500万円に下がってしまいます。控除期間も2022年、2023年は13年ですが、2024年、2025年になると10年に短縮されてしまいます。
例：新築の認定住宅
| 2022年 | 2023年 | 2024年 | 2025年 | |
| 住宅ローン残高 | 4,000万円〜5,000万円 | 4,000万円〜5,000万円 | 3,000万円〜4,500万円 | 3,000万円〜4,500万円 |
| 控除期間 | 13年 | 13年 | 10年 | 10年 |
そのため、これから住宅を買うことを検討している場合は、2023年までに買って早く入居した方がいいでしょう。しかし、住宅ローン減税のためにマイホームを買うわけではありません。余裕をもったスケジュールで物件探しと、それにともなう住宅ローンについて考えたいところです。
年間の控除上限額は？
年間の控除上限額は、1年目から10年目まで変わらずに40万円です。また、11年目から13年目の控除額の総額は最大80万円になります。所得税から引ききれない場合は住民税から控除という形です。
11年目から13年目の控除延長期間は以下のうち、いずれかの少ない方になります。
- 住宅ローンの年末残高（上限4,000万円）×1％
- 「住宅取得等対価の額－消費税額（上限4,000万円）」×2％÷3
控除率は0.7％に変更されているので、たとえば、新築の長期優良住宅で年末の住宅ローン残高4,000万円なら、4,000万円×0.7%＝28万円の所得税の控除になります。
振り込まれるタイミングは時期にもよりますが、通常は手続きをして1か月から1か月半ほどだと考えておきましょう。
住宅ローン控除（減税）の還付申告は入居の翌年に一度だけおこなえば、次の年からは勤務先でも年末調整にて手続き可能です。
また、PCで申告するe-Tax（電子申告）でおこなえば、申告から還付金の振り込みまで3週間ほどで可能です。 >>プロフィールはこちら
住宅ローンの減税はタイミングが重要
2022年におこなわれた税制改正。2024年以降はさらに削減の予定となっているため、マイホーム購入は駆け込み購入する人と重ならないようにしたいところです。
住宅ローン減税では、個人の所得、物件契約期限や入居期限のタイミングによって、控除額が変わってきます。どのタイミングで契約をするのかをあらかじめ、検討しておくとメリットがあるでしょう。
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