物件の情報を探す場合、地域の不動産会社を訪ねたり、不動産情報サイトを閲覧して探すことが多いでしょう。不動産会社が取り扱う不動産情報の多くがレインズというシステムに登録されているのをご存知でしょうか。
今回は不動産情報システム「レインズ」の概要から、一般の方が利用する方法まで、疑問点を詳しく解説します。
レインズとは
レインズとは、不動産会社が物件情報を検索・閲覧するためのネットワークシステムです。
国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営と管理をおこなっているシステムであり「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の頭文字から「REINS（レインズ）」と名づけられました。
運営する不動産流通機構も通称「レインズ」と呼ばれています。
- 不動産会社のみが物件の閲覧・登録をできる
- 4つのエリアに分かれている
という特徴があります。
不動産会社のみが物件の閲覧・登録をできるシステム
レインズは不動産業者向けの不動産情報サイトですので、一般の方の利用はできません。
レインズ会員となっている不動産会社だけがレインズに掲載されている情報を閲覧したり、物件の情報を登録することができます。
不動産会社がレインズ会員となるには一定の条件が課せられていますが、ほとんどの不動産会社は条件を満たしているので、売買を依頼するのが地域の小さな不動産屋さんであったとしても問題なくレインズを利用することができます。
また、一般の方向けにはレインズの情報をもとに運営されている「レインズ・マーケット・インフォメーション」というサイトがあります。
レインズ・マーケット・インフォメーションについては後ほど詳しくご説明します。
レインズは4つのエリアに分かれている
レインズの運営は国内の各エリアごとに分かれており、北海道～東日本を事業圏とする東日本レインズをはじめ全国に4つのレインズが存在します。
東日本レインズ（東日本不動産流通機構）
北海道・青森県・岩手県・宮城県・秋田県・山形県・福島県・茨城県・栃木県
群馬県・埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県・新潟県・山梨県・長野県
中部レインズ（中部圏不動産流通機構）
富山県・石川県・福井県・岐阜県・静岡県・愛知県・三重県
近畿レインズ（近畿圏不動産流通機構）
滋賀県・京都府・大阪府・兵庫県・奈良県・和歌山県
西日本レインズ（西日本不動産流通機構）
鳥取県・島根県・岡山県・広島県・山口県・徳島県・香川県・愛媛県・高知県
福岡県・佐賀県・長崎県・熊本県・大分県・宮崎県・鹿児島県・沖縄県
不動産会社の所在地によって加盟するレインズが異なりますが、概要や利用できる機能についての違いはありません。
レインズ登録の流れ
先述のとおり、レインズは不動産業者向けのシステムですので、売却したい物件をレインズに登録する場合は不動産会社に依頼する必要があります。
登録までの流れはこのようになります。
- 不動産会社に売却を相談
- 不動産会社がレインズの情報をもとに物件を査定
- 媒介契約（売買の仲介を依頼するための契約）の締結
- 不動産会社がレインズへ物件情報を登録
- 登録証明書を受け取る
登録した物件の売買が成立すると成約登録を行う義務がありますので、売買契約の締結後には不動産業者が成約した価格などの情報をレインズに登録します。
売主は登録を依頼するだけで、実際の登録などの手続きは不動産業者が行うことになります。
レインズに登録すると早く売却できる？注意点は？
物件をレインズに登録するまでの流れについてご説明しました。
レインズに登録することで売りたい物件の情報が広く公開されますので、早く売却できる可能性も高くなります。
登録を希望する際に注意すべき3つのポイント、
- 登録義務のある媒介契約について
- 一般媒介契約でも登録はできる
- 囲い込みに注意する
について確認しておきましょう。
登録義務がある媒介契約とは
不動産の媒介契約には
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
の3種類があり、それぞれ以下のような特徴があります。
|
専属専任媒介契約 |
専任媒介契約 |
一般媒介契約 |
|
|
仲介依頼先 |
1社のみ |
1社のみ |
複数社OK |
|
レインズへの登録義務 |
あり（5日以内） |
あり（7日以内） |
なし（登録は可能） |
|
売主への業務報告義務 |
1週間に1回以上 |
2週間に1回以上 |
なし（報告を求めることは可能） |
不動産業者は専属専任媒介契約の締結から5日以内、専任媒介契約の場合は7日以内に、レインズへ物件情報を登録する義務があります。
物件をレインズに登録したい場合は専属専任媒介契約・専任媒介契約、いずれかの媒介契約を選ぶのが確実です。
一般媒介契約でも登録は可能
一方、一般媒介契約には不動産業者がレインズへ物件情報を登録する義務はありません。
しかし義務はないというだけですので、売主が登録を希望すれば一般媒介契約の場合でも不動産会社が手続きを行い、レインズへ登録することが可能です。
レインズに登録することで早く売却できる可能性はあがりますので、複数の不動産会社に依頼したいなどの理由で一般媒介契約にする場合は、あらかじめ契約事項にレインズに登録するという内容を追加しておくと良いでしょう。
囲い込みには注意する
一般媒介契約でもレインズへの登録は可能ですが、一部レインズへの登録を避けようとする不動産会社も存在します。
不動産会社がレインズを介さずに買主を見つければ、売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることができるためです。
このように不動産業者が「自社のみで売買取引を完結させるために売主の意向を無視して販売活動を制限すること」を囲い込みといいます。
先にふれたように、確実にレインズに登録してもらうためには以下を行いましょう。
- 専属専任媒介契約または専任媒介契約を選ぶ
- 一般媒介契約にする場合は契約事項にレインズ登録の旨、内容を追加する
また、囲い込みを避けるために、一般媒介契約をむすぶ場合はレインズへの情報登録のほか、複数社へ仲介を依頼することも有効です。
売却した物件をレインズで確認する方法
専属専任媒介契約、専任媒介契約を行いレインズに情報を登録したからといって、囲い込みにあわないとは限りません。
レインズは不動産業者向けの情報システムですが、売主は自分の物件の登録内容や取引状況を確認することが可能です。
レインズへの登録が終わり、不動産会社から登録証明書を受け取ったら、情報が正しく登録されているかを確認しましょう。
売却依頼主用確認画面から登録証明書に記載のIDとパスワードを入力することで閲覧できます。
物件情報に誤りがないか、取引状態が「公開中」になっているかをチェックします。
申し込みが入っていないのに取引ステータスが「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」になっている場合、不動産業者が故意に公開を制限している可能性もありますので、スムーズな売買のためにも必ず自身で確認するようにしましょう。
一般人でも閲覧可能なレインズ・マーケット・インフォメーションとは？
レインズは不動産業者向けの物件情報システムですが、業者以外の一般の方でもレインズの一部の情報を閲覧できる「レインズ・マーケット・インフォメーション」というサイトがあります。
レインズ・マーケット・インフォメーションでは
- 直近1年間の成約状況
- 物件の価格推移
といった情報を一般人でも閲覧することができます。
成約状況等の確認ができる
検索したい都道府県と地域を入力することで直近1年間の成約状況を閲覧することができます。
間取りや地域、成約価格なども公開されています。
ただし、個別の不動産取引の特定をさけるため、情報の表示は幅をもたせるなど下記のように配慮がされています。
|
表示項目 |
単位 |
表示方針 |
|
価格 |
百万円 |
十万円単位を四捨五入 |
|
単価 |
万円/㎡ |
小数点以下を四捨五入 |
|
面積（建物・土地） |
㎡～㎡ |
実際の面積に20㎡の幅をもたせて表示 |
|
築年 |
年 |
実際の築年に2年の幅をもたせて表示 |
|
成約時期 |
年月～月 |
成約された年月を3ヶ月で区切った範囲で表示 |
引用:初めてご利用するかたへ - 不動産取引情報提供サイト (reins.or.jp)
物件価格推移がリアルタイムで確認できる
個別で物件の成約価格が確認できるほかにも、直近1年間の取引情報を価格（百万円）と土地面積（㎡）のグラフで閲覧できます。
また、検索結果画面の下部より「直近2年間の市況推移の表・グラフ」を確認することも可能であり、
- 合計成約件数
- 平均成約価格
- 平均m²単価
- 平均専有面積の推移
を確かめることができるようになっています。
気になるエリアの物件価格が直近2年間で上がっているのか、下がっているのかの推移をチェックすることができるのです。
取引情報は毎月のメンテナンスとともに更新されますので、リアルタイムの推移を確認することができます。
メンテナンス作業の情報はトップページで通知されますが、おおよそ毎月第2金曜日ごろまでには情報更新が行われています。
売却時はレインズ・マーケット・インフォメーションを利用しよう
レインズ・マーケット・インフォメーションでは直近1年の物件の取引情報をマンション／戸建て、地域の他、間取りや築年数、駅からの距離といったさまざまな条件で検索することが可能です。
売却の際、事前にレインズ・マーケット・インフォメーションを利用することで
- 家の相場
- エリアの相場
を把握することができます。
家の相場がわかる
売却を希望する物件と同じ条件の物件がどの程度の価格で取引されているのかを調べることができ、家の価格相場を把握できます。
検索の項目には
- 地域（市区町村）
- 沿線・最寄り駅
- 駅からの距離
- 価格
- 土地面積／建物面積
- 間取り
- 築年数
などがあり、条件にそった情報を入力することで詳細な検索が可能です。
不動産業者に依頼する前の売却を検討し始めた段階でも、売却価格をイメージしやすくなるでしょう。
エリアの相場がわかる
家の相場と同様、地域を指定しての取引情報検索が可能ですのでエリアの相場を調べることもできます。
表示される平方メートルあたりの単価（万円/㎡）が価格相場となります。
エリアの絞り込みは町名までとなりますが、相場を把握するには十分な範囲です。
最寄り駅の指定と駅からの距離を設定することも可能ですので、例えば駅徒歩5分のエリアの相場と駅徒歩10分のエリアの相場を比較することもできます。
ただし築年数が古い物件は単価（万円/㎡）が低くなりますので、調べる際には注意が必要です。
「レインズ」についてお分かりいただけたでしょうか？
不動産業者向けの物件情報システムであるレインズの概要と利用方法、一般の方でも検索や閲覧ができ、物件の売却時に参考になるレインズ・マーケット・インフォメーションについて解説しました。
不動産情報には普段あまりなじみのない方も多いかと思います。
契約内容には注意しながら不動産会社とコミュニケーションをとりつつ、自分でも上手に情報を収集・活用することで物件のスムーズな売買に役立てることができると良いですね。
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