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住宅ローンはどうすればいい?比較する際のポイントと仕組みを解説

2022.05.14
2022.12.16
住宅ローンの契約を行う人

マイホーム購入の際に必要な住宅ローンですが「どうやって選べばいいのかわからない」という方も多いのではないでしょうか。

 

住宅ローン選びの際には金利や借入可能額、毎月の返済額などをもとに自分に合ったローンや返済プランを検討する必要があります。

 

この記事では住宅ローンの仕組みや比較する際のポイントを解説します。

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住宅ローンとは?

「電卓と家とクエスチョンマーク」

住宅ローンとは、マンションや一戸建てなどマイホームを購入する際に金融機関からお金を借りてローンを組むことです。物件価格は数千万円と高額のため、ほとんどの人が住宅ローンを利用して月々の返済をしています。

 

住宅ローンは一般的なローンと比較して金利は低めですが、金額が大きいぶん長期にわたって安定的な返済が求められるという特徴があります。

 

新しく物件を購入する場合だけでなく、リフォームや借り換え(新たなローンを組んで現在の住宅ローンから変更する)にも利用することができます。

 

住宅ローンの選び方とは?検討する際のポイント

「書類や電卓の上にある家の模型」

住宅ローンは返済金額が大きく20年、30年など返済期限も長いため、無理なく返済できるようによく考えて選びましょう。ここでは、住宅ローン選びで検討する際のポイントについてまとめました。

 

  • 金利
  • 年収から計算して借入可能金額がいくらか
  • 毎月の返済額を考えてどうか
  • 「団体信用生命保険の保障内容」も考慮
  • 諸費用はいくらかかるか

金利

金利は住宅ローンを選ぶうえで重要なポイントのひとつです。「年〇%」という金利も大切ですが、まずは金利タイプを選びましょう。住宅ローンの金利タイプには大きく分けて以下の3つがあります。

 

金利タイプ

概要

メリット

デメリット

金利固定

全期間固定金利型

借入期間中の金利がずっと一定で、毎月の返済額が変わらない

返済額が決まっているため、返済計画が立てやすい

一般的には他の金利タイプよりも金利が高めになる

金利変動

固定金利期間選択型

借り入れ当初から数年の一定期間に固定金利が適用される

固定金利期間中は市場金利の影響を受けず、返済計画が立てやすい

一般的に変動金利よりも金利が高めになる

変動金利型

市場金利の変化に応じて、返済期間中も金利が変動する

一般的に固定金利よりも金利が安い

金利上昇により毎月の返済額が増える可能性がある

 

年収から計算して借入可能金額がいくらか

住宅ローンの借入可能額は年収によって変わり、年収が高いほど借入可能額が大きくなります。自分の希望する金額で借り入れできるとは限らないため、まずは年収から計算して借入可能額がいくらか把握しておきましょう。

 

借入可能額を考えるうえで重要なのが「返済負担率」です。返済負担額とは年収において1年あたりの住宅ローン返済額がどのくらいの割合を占めるかというもので、以下のように計算されます。

 

返済負担率=1年間の返済額÷額面年収×100

 

多くの金融機関では、年収400万円未満は返済負担率が30%まで、400万円以上は35%を融資の限度としています。しかし、借入可能額いっぱいまで借り入れてしまうと貯金やゆとりをもった生活が困難になることに加え、病気など不測の事態が起こった場合にローン返済が難しくなります。返済負担率はできるだけ20%以内に収めるようにしましょう。

毎月の返済額を考えてどうか

住宅ローンにおいて重要なのは「毎月無理なく返済できる金額」を返済額に設定することです。

 

国土交通省の調査によると月々の住宅ローン返済額は約8万円~11万円が多く、平均金額は約10万円となっています。

 

毎月の返済額は日々の生活に直結するため「節約すればなんとかなるだろう」などと安易に考えず、将来のライフプランも見据えて無理のない返済額にする必要があります。

 

各金融機関のWebページなどでは月々の支払いシミュレーションができるため、住宅ローンを借りる際は必ず事前にシミュレーションを行いましょう。

 

参照:みずほ銀行「住宅ローンの返済額の平均と計算方法│借り入れ前の確認ポイントは?」

「団体信用生命保険の保障内容」も考慮

団体信用生命保険(団信)とは、住宅ローン契約者が死亡または高度障害状態で支払いが不可能になった場合、保険金によって残りの住宅ローンが全額支払われる保険です。

 

住宅ローンの返済期間は数十年と長期間に渡るため、団信に加入しておけば将来の返済に対する不安を軽減できます。

 

団信には「3大疾病保障付き団信」など、さまざまな特約(団信の保障内容を充実させるために付けるオプションの契約)が付いた商品があります。住宅ローンの返済が困難になるのは死亡や高度障害状態だけではないため、団信を選ぶ際は保障内容も考慮しましょう。

諸費用はいくらかかるか

住宅ローンを契約する際は、物件価格だけでなく保証料や融資手数料などといった諸費用がかかることも理解しておきましょう。諸費用は金融機関や借入金額によっても異なりますが、一般的には物件価格の約5~10%が必要です。

 

住宅ローン諸費用の支払いは現金になるため、事前にまとまった金額を用意しておく必要があります。支払いが難しい場合は諸費用も住宅ローンに組み込んだり、諸費用ローンを利用したりといった方法もあります。

 

住宅ローンを申し込む際の流れ

「家のことについて話し合っている夫婦」

住宅ローンを申し込む際の全体的な流れは以下の通りです。

 

  1. 住宅ローンを選ぶための情報収集
  2. 事前審査を申し込む
  3. 事前審査結果の通知・承認
  4. 本審査を申し込む
  5. 本審査結果の通知・承認
  6. 住宅ローン契約(金銭消費賃貸契約)を結ぶ
  7. 融資の実行

 

まずはどの住宅ローンを借りるのかを決めるために情報収集を行います。インターネット検索や金融機関に直接相談するなどして、さまざまな金融機関の商品を比較しながら検討するとよいでしょう。

 

借りたいローンが決まったら事前審査を申し込みます。事前審査は本審査の前に行われる簡易的な審査で、申込者本人の年収や自己資金(頭金)の割合などを申告します。事前審査の申し込みから通知までは1週間前後です。

 

事前審査が承認されたら本審査を申し込みます。本審査では申込者本人や物件に関して事前審査よりも詳細な審査が行われます。そのため審査期間は事前審査よりもやや長く、10日~2週間前後かかります。

 

本審査が承認されたら金融機関との間で住宅ローン契約(金銭消費賃貸契約)を結びます。契約書類に不備がなければ指定した日時に融資が実行され、申込者本人の口座に住宅の購入代金が振り込まれます。

事前審査で重視されるポイント

事前審査には、本審査の前にできるだけ手間を省いて申込者のローン返済能力を短時間で確認するという目的があります。申込者本人の年収や職業など、住宅ローンを問題なく返済するだけの収入が見込めるかという部分が審査されます。

 

事前審査で重視されるポイントは主に以下の3つです。

 

借入時・完済時年齢

住宅ローンは他のローンと異なり支払い期間が長期にわたるため、無理のない支払いができるかどうか借入時と完済時の年齢が重視されます。例えば35歳で35年の住宅ローンを組んだ場合、65歳まで返済が続くことになります。

 

健康状態

糖尿病や高血圧などの持病があると団信への加入ができない可能性があります。多くの金融機関では団信への加入を必須としているため、健康状態は審査において重視されます。

 

担保評価

住宅ローンでは返済できなくなった場合の担保として不動産などの担保をとるのが一般的です。そのために担保評価が低いと審査において不利になったり、融資額を下げられたりすることがあります。

本審査で重視されるポイント

本審査では源泉徴収票や住民税の課税証明書など複数の書類を提出することが求められ、事前審査よりも厳密な審査が実施されます。

 

本審査で重視されるポイントは以下の5つです。

 

完済時年齢

完済時年齢は70~80歳までが上限といわれています。

 

健康状態

本審査において健康状態は特に重要であり、団信への加入条件を満たさない場合は審査が通らないことがほとんどです。

 

申込者の勤務形態や勤続年数

正社員か契約社員かなどといった勤務形態や勤続年数など、安定した収入が得られるかどうかの条件を詳しく審査します。勤務形態が派遣社員であっても、年収が基準を満たしていれば審査が通る場合もあります。

 

返済負担率

返済負担率が30~35%以内であれば審査基準を満たすといわれています。もし住宅ローン以外に借入額がある場合、その金額もあわせて返済負担額が計算されます。

 

借り入れ申し込み金額と頭金

頭金は物件価格から借入金額を引いた金額です。

 

住宅ローンを申し込む際の注意点

「家の模型を手に持つ男性」

住宅ローンを申し込む際の注意点としては、住宅ローン以外の維持費も考慮して返済計画を立てることです。

 

マイホームを購入、つまり不動産を取得するとさまざまな税金が課せられます。最初に一度だけ課せられる不動産所得税に加え、毎年固定資産税と都市計画税の支払いが必要です。

 

税金以外にもマンションの場合はマンション管理組合の管理費や修繕積立金、車を持っている場合は駐車場代などが維持費としてかかります。戸建ての場合も築年数が経つと、外壁塗装やキッチンや水回りのリフォームなどが必要となることを頭に入れておきましょう。

 

住宅ローンの借り換えは可能?

家の模型と虫眼鏡の画像

「住宅ローンの借り換え」とは、住宅ローンを返済中の人が新しく別の住宅ローンを借りることで残りのローンを一括返済することです。住宅ローンの借り換えは可能であり、主に金利の低いローンに仮換えて返済額を減らす目的で行われます。

 

ここでは、住宅ローンの借り換えについて以下の2点を解説します。

 

  • 借り換えする際の注意点
  • 借り換えのメリット

借り換えする際の注意点

住宅ローンを借り入れる際には手数料などの数十万円以上の諸費用がかかります。借り換えによって毎月の返済額が安くなったとしても、諸費用を含めた総支払額が高くなってしまう場合も。借り換え時は金利だけでなく諸費用も含めた総支払額で比較しましょう。

 

また、借り換えの条件によっては住宅ローン控除が受けられなくなる可能性があるため注意が必要です。借り換え後の住宅ローン控除適用条件には「新しい住宅ローンの返済期間が10年以上」などがあります。

 

住宅ローン控除の節税効果はとても大きいため、借り換え後も控除を受けるための条件を満たせるかどうか確認しましょう。

借り換えのメリット

住宅ローン借り換えの主なメリットは、現在の住宅ローンよりも低金利のローンに借り換えることで、金利差のぶんだけ毎月の返済額が減らせることです。毎月の返済額をそのままにして返済期間を短くすることも可能です。

 

また、固定金利が10年以上と長期固定金利に切り替えられることもメリットのひとつです。現在の住宅ローンよりも金利が安ければ、返済額を減らしつつ将来の金利上昇リスクが抑えられます。

 

単独で借りると金利が高くなるリフォームローンも、借り換えに合わせてリフォーム資金を一本化して住宅ローンとして借りることができれば低金利のメリットが得られます。

 

近年は病気やけがなど疾病保障付きの団信が増えているため、将来の健康に不安がある場合は借り換えによって保障内容が充実した団信を選ぶことも可能です。

 

住宅ローンに落ちたらどうすればいい?

「家の問題で悩む夫婦」

もし住宅ローンの審査に落ちてしまったら、まずは落ちた理由を冷静に分析しましょう。適切な対策をとって行動すれば、次はスムーズに審査通過できる可能性もあります。

 

理由として個人信用情報が考えられる場合は、他の借り入れを高利子のものから完済しましょう。特に消費者金融やクレジットカードなどは早めに清算することをおすすめします。

 

個人事業主や勤務年数が短いなど勤務形態が理由の場合は、審査に通りやすい金融機関への変更も検討してみてください。審査基準は金融機関によって異なるため、金融機関を変えることで審査に通過する可能性があるのです。 例えば、フラット35では勤務形態や勤務形態は問われません。

 

また、もし頭金が増やせるのであればそのぶん借入金額を減らすことができ、審査に通る可能性が高くなります。

 

返済額をシミュレーションしたい時はどうすればいい?

「預金通帳を見て家の費用を考える人」

将来の返済計画をイメージしやすくするために、住宅ローンを借りる際には必ず事前に毎月の返済額をシミュレーションしておいてください。

 

多くの金融機関ではインターネットで借入希望額や返済期間などの項目を入力するだけで簡単に月々の返済額ができるため、いくつかの金融機関で比較しながら検討するのもよいでしょう。

 

また、金融機関によっては休日を含め相談窓口でシミュレーションや返済額の相談を受け付けているところもあります。

 

住宅ローンに迷ったらどこに相談する?

「ローンについて相談する若い夫婦」

住宅ローンは専門的な内容も多く、どれを選べばよいのか迷ってしまうことも多いでしょう。住宅ローンの代表的な相談先は銀行、住宅金融支援機構(フラット35を提供している機関)、ファイナンシャルプランナーです。

 

それぞれ特徴や相談できる内容が異なりますが、相談先はひとつに絞り込まなければいけないわけではありません。複数の窓口で相談することでさまざまな観点からアドバイスを得られたり、住宅ローンについての理解が深まったりというメリットがあるでしょう。

 

住宅ローン減税とは?

「家の模型と豚の貯金箱」

住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入した際に、年末時点のローン残高の1%を所得税から最大13年間控除できる制度です。住宅ローン控除の節税効果は大きいため、仕組みや条件についてよく理解しておきましょう。

 

ここでは、住宅ローン控除について、以下の3点を解説します。

 

  • 控除されるための条件
  • いくらくらいお得になるのか(住宅の種類別)
  • 住宅ローン控除を受けるには?

控除されるための条件

住宅ローン控除を受けるための条件は新築住宅と中古住宅で以下のように異なります。

 

新築住宅

(マンション・戸建て)

借入期間が10年以上であること控除を受ける年の合計所得が2,000万円以下であること新築または取得日から半年以内に入居していること床面積が50平方メートル以上であること床面積の1/2以上が自分の居住用であること

中古住宅

(マンション・戸建て)

※新築住宅の条件のほかに以下の条件を満たすこと

  • マンションは取得の時点で築25年以内であること
  • マンション以外は取得の時点で築20年以内、または耐震基準を満たしていること
  • 生計を共にする親族などからの購入ではないこと
  • 贈与された家ではないこと



いくらくらいお得になる?住宅の種類別に紹介

新築住宅の場合は消費税が課税されるため、物件の控除額はローン残高の1%で残高の上限は4,000万円です。そのため1年に控除できる金額は最高40万円で、住宅ローン控除の期間は入居から10年間続くため、合計400万円節税できることになります。

 

中古住宅の場合は個人間の売買で消費税が非課税となるため、残高の上限が2,000万円、1年の控除額は最高20万円となります。

 

中古物件の所有者が個人の場合は建物に消費税がかからないため控除期間が10年間、不動産会社などの課税業者が所有している場合は建物にも消費税がかかり控除期間が13年になる可能性があります。

住宅ローン減税を受けるには?

住宅ローン控除はただローンを借り入れるだけでは受けることができません。住宅ローンを契約し、入居した翌年に確定申告を行う必要があります。会社で源泉徴収している人も一年目だけは自分で確定申告しなければなりません。

 

住宅ローン控除の対象期間中は毎年控除手続きを行う必要がありますが、二年目以降は確定申告ではなく勤務先の確定申告で手続き可能です。住宅ローン控除手続きにはローン残高証明書が必要になるため、毎年10月に郵送されてくる証明書は大事に保管しておきましょう。

 

住宅ローンについて理解できましたか?

住宅ローンは金額が大きいため、返済期間も数十年と長期間にわたります。そのため、住宅ローン選びの際には「無理なく返済を続けられるか」という点が最も大切です。

 

節税効果の高い住宅ローン控除にもいくつか条件があるため、事前にしっかりと確認しておくことをおすすめします。

 

近年はさまざまな金融機関が住宅ローンを提供しているため、インターネットや専門相談窓口などを活用して情報収集をしながら自分に合った住宅ローンを選びましょう。

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