固定資産税とは？マンションと戸建ての違いや相場について

マイホームを購入すると毎年「固定資産税」を支払っていく必要があります。しかし、固定資産税についてよくわからないまま支払っている方も多いのではないでしょうか。

固定資産税についてよく理解しておくことは節税にもつながります。この記事では固定資産税について、マンションと戸建ての違いや相場などをくわしく解説します。

固定資産税とは？

「家と財布の模型」

固定資産税とは、土地や家屋などの「固定資産」に対して課される税金です。国ではなく地方公共団体に納める地方税で、マンションや戸建てなど物件を購入した後には年に1回納税の義務が発生します。

固定資産税は土地や建物以外にも、以下のようなものに対して課税されます。

土地

田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、

その他の土地（雑種地）

家屋

住家、店舗・工場（発電所・変電所含む）、倉庫、その他の建物

償却資産

構築物、機械・装置、工具・器具及び備品、船舶、航空機などの事業用資産で、法人税法又は所得税法上、減価償却の対象となるべき資産。

ただし、自動車税種別割、軽自動車税種別割の課税対象となるものは除く

※償却資産とは会社や個人で事業を行う場合に、事業のため用いることができる資産です。

固定資産税はいつからかかる？

「家の模型とカレンダー」

固定資産税を支払わなければならないのは、毎年1月1日時点で物件を所有している人です。例えば1月2日に物件を購入した場合、その年は固定資産税を支払う必要がなく翌年から支払うことになります。

反対に、1月2日に物件を売却などで手放した場合でも、その年の固定資産税は全額支払わなければならないため注意が必要です。

物件によって何か違いはある？

「高層マンションと晴れた青空」

物件を購入すると建物と土地の所有者になるため、それぞれに固定資産税がかかります。

固定資産税はマンションや一戸建てなど物件の種類によっても条件が変わってくるため、ここでは以下の4つについて解説していきます。

・中古マンション

・新築マンション

・タワーマンション

・新築戸建て

中古マンション

土地や建物の価値が高ければ、固定資産税も高くなります。建物は築年数が経過するごとに少しずつ価値が下がるため、築年数の古い中古マンションは新築マンションと比べて固定資産税が安くなります。

しかし、マンションは減価償却期間（税法上の価値がなくなるまでの期間）が長く、価値が下がりにくいため中古マンションの条件によっては軽減措置が受けられる新築マンションよりも固定資産税が高くなる場合も。

中古マンションはすでにその年の1月1日時点の所有者が固定資産税を納めているため、購入の際には固定資産税額を確認しておくとよいでしょう。

新築マンション

新築マンションの場合は中古マンションに比べて建物の価値が高いため、固定資産税は高くなる傾向にあります。

しかし、いくつかの条件を満たしていれば「新築マンションの軽減措置」や「認定長期優良住宅の軽減措置」などの軽減措置の対象になります。その場合、新築から数年間にわたって固定資産税の軽減を受けることが可能です。

タワーマンション

タワーマンションの固定資産税は、平成29年度に税制改正が行われました。

これまでの課税評価額は階数に関わらず面積が同じであれば一律でしたが、マンションの物件価格は階数によって異なります。そこで政府は物件価格に応じて固定資産税が評価されるように改正しました。

税制改正の影響を受けるマンションの条件は以下の通りです。

平成30年以降に建てられたマンション
20階以上のマンション

新築戸建て

新築戸建て、特に木造住宅の場合はマンションよりも固定資産税が安くなります。

木造新築戸建ての耐用年数は22年ですが、マンションの耐用年数は47年と減価償却期間が長くなっています。そのため、マンションは長期的に高い固定資産税を払い続ける必要があるためです。

また、新築戸建てもいくつかの条件を満たせば軽減措置を受けることが可能です。

いつまでに支払う必要がある？

「カレンダーを指して期限を確認する」

固定資産税は国税ではなく地方税であるため、いつまでに支払う必要があるかは住まいの場所によって異なります。各自治体の窓口やホームページなどで確認しておきましょう。

毎年4～6月頃に振込用紙と納税通知書が郵送され、そこに納付金額や期限、算定の基準となった固定資産税評価額などが記載されています。

支払いが遅れると最大で年14.6％の遅延金が発生し、それでも不払いを続けると物件の差し押さえなどが発生する可能性があります。滞納してしまった場合はすぐに支払うか、支払いが難しい場合は早めに自治体の窓口に相談しましょう。

一括？分割は可能？

固定資産税は6月、9月、12月、2月と年4回に分割しての支払い、あるいは一括での支払いも可能です。しかし、一括で支払いをしても割り引きはありません。

4～6月に送られてくる固定資産税の振込用紙は1枚が一括払い用、残りの4枚が4回払い用になっているため、5枚全部で支払ってしまうことがないよう注意してください。

支払い方法は振込用紙によるコンビニエンスストアや金融機関窓口での支払いに加え、多くの自治体では口座振替にも対応しています。一部の自治体ではクレジットカードや電子マネーでの支払いも可能です。

支払いの確認方法は？明細書はいつ届く？

支払いの確認方法は支払い方法によって異なります。コンビニエンスストアや金融機関窓口で支払った場合は、その場で領収証書が発行されます。

クレジットカード払いや口座振替、電子マネー支払いの場合は領収証書が発行されません。そのため、カードの利用明細や振込口座の出入金明細、決済履歴などで支払いの確認を行なってください。

固定資産税の相場はいくら？

「電卓と家の模型とクエスチョンマーク」

固定資産税の相場は建物の構造や地域、築年数などによっても異なりますが、一般的には戸建てで約10～15万円、マンションで約8～10万円が相場です。

上記の金額だけ見るとマンションが安く感じますが、マンションは戸建てよりも減価償却期間が長いため、結果的には一戸建てのほうが固定資産税の負担が小さくなります。

固定資産税の計算方法は？

「電卓で住宅に関する計算をしている」

固定資産税の支払い金額はどのように計算されているのでしょうか？

難しく感じる人も多いかもしれませんが、物件の購入を検討している場合は固定資産税の税率や計算方法についてもよく理解しておくことをおすすめします。

計算式

固定資産税は以下の計算式で算出されます。

「固定資産税＝固定資産税評価額×標準税率1.4％」

固定資産評価額は毎年1月1日時点の土地や建物の評価によって決定され、一般的に土地の場合は公示価格の約70％、建物は時価の約70％とされています。

この金額は3年ごとに更新され、建物が古くなるごとに評価額は下がっていきます。

計算例（土地＝600万円、建物＝1,400万円の場合）

実際に固定資産税の計算式をシミュレーションしてみましょう。「築10年、物件価格2,000万円の中古マンション」「建物と土地の割合は7：3」と仮定します。

中古マンションの固定資産税評価額は築年数や設備などによって複雑な計算になるため、今回は「建物は時価の約70％」「土地は公示価格の約70％」また「土地面積は200平米を超えないため、軽減措置により1／6になる」として計算すると以下のようになります。

建物：（1,400万円×70％）×1.4％＝13万7,200円

土地：（600万円×70％）×1／6×1.4%＝9,800円

合計：13万7,200円＋9,800円＝14万7,000円

参考：LIFULL HOME´S「2,000万円の中古マンション、固定資産税はいくら？計算方法やパターン別のシミュレーションを紹介」　

軽減措置はある？

「豚の貯金箱と現金、電卓」

新築住宅の場合、固定資産税の軽減措置があります。2022年3月31日までに新築された住宅が対象で、新築戸建ての場合は3年間、新築マンションの場合は5年間減税されます。

条件と軽減措置の詳細は以下の通りです。

2022年3月31日までに新築された住宅
居住部分の床面積が50平米以上280平米以下
新築した年の翌年1月31日までに減額の申請をしている

建物の種類	固定資産税額の減額
新築戸建て	3年間1／2に減額
新築マンション	5年間1／2に減額

また、中古住宅の場合にも省エネや耐震、バリアフリーを目的としてリフォームや改修工事を行った場合にも、以下のような固定資産税の減額を行うことができます。

リフォーム内容	固定資産税額の減額
省エネリフォーム（改修促進税制）	翌1年分を1／3減額
バリアフリー改修工事（バリアフリー改修促進税制）	翌1年分を1／3減額
耐震リフォーム（耐震改修促進税制）	最大2年間1／2減額
耐震改修または省エネ改修工事と併せて耐久性向上改修工事を行うリフォーム（長期優良住宅化リフォーム）	翌1年分を2／3減額