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住み替え方法や費用を抑えるコツをご紹介!売却できない場合の対処法も解説

2022.05.18
2023.01.27
家の模型と矢印
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宅地建物取引士
小林輔
大学卒業後、大手不動産仲介会社に入社、15年間で1,300組のお客様のお手伝いをした実績あり。 プロとして、お客様のニ ...続きを読む

現在住んでいる住宅を売却し、新居に住み替えることを検討している方は多いのではないでしょうか?住み替えを成功させるためには、住み替えの流れを把握し、納得のいく価格で売却することが大切です。

この記事では、住み替えにかかる費用や、住み替え費用を抑えるコツを紹介していきます。住み替えを検討している方はぜひ参考にしてください。

 

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住み替えには2パターン!それぞれのメリット・デメリットは?

「家を購入する画像」

住み替えをする際には、「売り先行」と「買い先行」どちらかを選びます。どちらが優れているというわけではなく、どちらの方法にもメリット、デメリットがあることを頭に入れておきましょう。ここでは、それぞれの方法の説明と、メリットとデメリットを紹介します。

 

売り先行

売り先行とは、現在住んでいる住宅の売却を優先する方法です。買い先行よりも、売り先行の方法で住み替えをする人が多いと言われています。

売り先行のメリットは、売却で得た利益を新居購入費にあてられるため、資金計画が立てやすいことです。また、売却してから新居を探せばいいため、ゆっくりと自分のペースで売却できます。急いで売却する必要がなく、買い手との交渉を有利に進めやすい点もメリットです。

その一方、売却してから新居を探すまでに住む「仮住まい」が必要なのがデメリットだと言えます。

 

買い先行

買い先行とは住宅の売却よりも、新居の購入を優先する方法です。

買い先行は、売却価格よりも、新居探しを重視したい人におすすめできます。新居購入後、入居までの間に売却すればいいので、納得するまで新居探しに時間をかけられる点がメリットです。

また、売り先行のように仮住まいが必要ないので、仮住まいにかかる家賃の支払いや引越しの手間が必要ありません。とはいえ、住宅の売却においては期限を決める場合が多いため、買い手がなかなか見つからなければ値下げして売却する必要があるでしょう。



住み替え先別のタイミング

「スケジュールを表す画像」

前項では、住み替えには「売り先行」「買い先行」の2種類あることをお伝えしました。どちらにも、メリットとデメリットがあるため、売却価格を優先したいのか、それとも新居探しを優先したいのかで決めていくのがおすすめです。

住み替え先別の、購入タイミングは以下の通りです。

住み替え先

タイミング

建売戸建へ

入居したい日の約3ヶ月前から

中古戸建へ

入居したい日の約3ヶ月〜6ヶ月前から

注文住宅へ

入居したい日の約8ヶ月〜15ヶ月前から

マンションへ

入居したい日の約3ヶ月前から

 

スムーズに住み替えを完了させるためには、住み替え先の購入タイミングもしっかり考えておきましょう。タイミングが遅ければ、それだけ仮住まいの期間が長くなってしまいます。



費用相場は?

「費用を表す画像」

住み替え先によっては、入居までに1年以上必要な場合もあります。そのため、入居したい日から逆算して、早めに住み替え先を決めていくことが大切です。

現在住んでいる住宅の売却や、住み替え先の購入には、さまざまな諸費用がかかります。売却においても、仲介手数料や印紙税などの支払いが必要なので、売却費用がそのまま利益になるわけではありません。また、住み替え先の購入も、住宅ローンでの融資にあてられない項目もあるため、事前に資金準備をしておくことが大切です。

売却と購入にかかる費用の一覧を見ていきましょう。



 

値段

売却にかかる費用

・仲介手数料:(売却額×3%+6万円 )+消費税
・印紙税:売却金額により異なる
・抵当権抹消費用:1,000円
・住宅ローン返済手数料:5,000円〜3万円
・譲渡所得税:売却益×15.315%
・ハウスクリーニング費用:3万円〜10万円

購入にかかる費用

・仲介手数料:(購入額×3%+6万円 )+消費税
・印紙税:購入金額により異なる
・手付金:購入金額の5%〜10%
・頭金:購入金額の10%〜20%程度
・登録免許税:評価額の0.4%〜2%

そのほか諸費用

・住宅ローン融資手数料:3万円〜5万円
・住宅ローン保証料:融資金額の0.2%程度
・引越し費用:8万円〜12万円程度(4人家族)
・不動産取得税:評価額の4%




住み替え費用を抑えるコツ

「ポイントを表す画像」

物件の売却と購入、それぞれに費用がかかることが分かりました。売却価格を新居の購入費用にできるだけ充てるためにも、住み替え費用を抑えたい人は多いのではないでしょうか。

そこでここからは、住み替え費用を抑えるコツを3つ紹介していきます。

<住み替え費用を抑えるコツ>

  • 期間設定に余裕を持つ
  • 引っ越し費用が安い時期を狙う
  • ハウスクリーニングは新居と売却物件同時に行う

 

順番に詳しく紹介します。

 

期間設定に余裕を持つ

売り先行、買い先行どちらの方法にしても、期間設定に余裕を持つことが大切です。売却と新居の購入を同時進行でできればいいですが、実際にはなかなか上手くいきません。

期間設定に余裕を持つことで、高い金額で売却できたり、お得な価格で新居の購入ができたりします。売却の繁忙期は、新生活が始まる前の2月〜3月です。それ以外の時期に売却する人は、買い手がスムーズに見つからない可能性も考えられるため、余裕のあるスケジュールを組みましょう

 

引っ越し費用が安い時期を狙う

引っ越し費用は通年同じではなく、時期ごとに価格が異なります。そのため、安い時期を狙って引っ越しすることで、住み替えにかかる費用を抑えられるのがメリットです。

引っ越し費用は、引っ越しの需要が高まる3月〜4月に高くなる傾向があります。逆に、12月〜1月は年末年始で引っ越しする人が少ないため、引っ越し費用が安くなるのが特徴です。

引っ越し時期を調節できる人は、安い時期を狙って引っ越しするのがおすすめだと言えるでしょう。

 

ハウスクリーニングは新居と売却物件同時に行う

新居と売却物件同時にハウスクリーニングをすることで、ハウスクリーニング代金を安くできる可能性があります。

売却物件にハウスクリーニングをすると、好条件で売却しやすくなり、買い手からしても魅力的な住宅に見える点がメリットです。汚れが目立つと価格交渉されやすくなるため、売却物件にはハウスクリーニングをしておくことがおすすめ。

また、新居であっても、清掃がしっかりされていない場合があります。綺麗な状態で入居したい人は、新居にもハウスクリーニングをしておくのがいいでしょう。

 

利用可能な減税措置は?

「税金を表す画像」

住み替えにおいて、減税措置を利用できる可能性があります。減税措置を利用することで、所得税が控除されたり、売却利益にかかる課税を先延ばしにできたりする点がメリットです。ここでは、住み替えにかかわる代表的な減税措置を紹介します。

 

<利用可能な減税措置>

  • 譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例
  • 買い替え特例
  • 3000万円特例控除

 

譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例

「譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例」は、住宅ローンの残高より低い価格で売却し、損失が出た際に使える減税措置です。一定の要件を満たしていると、所得控除が受けられます。こちらの特例を適用させるためには、以下の要件が必要です。

 

<「譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例」に必要な要件>

  • 自分が住んでいた住宅を譲渡している
  • 住宅を売却する年の1月1日に、住宅の所有期間が5年を超えている
  • 床面積50平米以上の住宅を新たに取得している
  • 住み替え先を取得した翌年の12月31日までに、入居すること
  • 住み替え先を10年以上の住宅ローンを契約して購入していること

 

参考:国税庁「マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」

 

買い替え特例

「買い替え特例」は、住んでいた住宅を売却し、住み替え先を新たに購入した場合に、売却利益にかかる税金を繰り延べられるものです。具体的な繰り延べ期間は、住み替え先の住宅を売却するまでとなっています。こちらの特例を適用させるためには、以下の要件が必要です。

 

<「買い替え特例」に必要な要件>

  • 自分が住んでいた住宅を売却している
  • 「3000万円特例控除」や「譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例」などを既に受けていないこと
  • 売却金額が1億円以下であること
  • 売却した住宅に10年以上住んでいて、かつ所有期間も10年を超えていること
  • 住み替え先が50㎡以上の住宅であること
  • 売却した年の前年から翌年までの間に住み替え先を購入すること
  • 住み替え先が木造以外の中古住宅だった場合、25年いないに建築されたものであること

 

参考:国税庁「特定のマイホームを買い換えたときの特例」

 

3000万円特例控除

「3000万円特例控除」は、売却利益から最高3,000万円まで控除を受けられるもの。先に述べた「譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例」や「買い替え特例」のように、住宅の所有期間に制限がないことが特徴です。こちらの特例を適用させるためには、以下の要件が必要です。

 

<「3000万円特例控除」に必要な要件>

  • 自分が住んでいた住宅を売却している
  • 他の特例を受けていないこと
  • 第三者に売却していること

 

参考:国税庁「マイホームを売ったときの特例」

 

売却できなかった場合の対策法

「売却価格のバランスが良い画像」

減税措置は、自動的に適用されるわけではないため、条件に当てはまるものがあれば積極的に利用するのがおすすめです。

ここでは、住宅を売却できなかった場合の対策法を見ていきましょう。住宅の売却は、住宅の条件や売却時期によって、売りにくい場合もあります。そのため、売却できなかった場合の対策法も頭に入れておくことが大切です。

 

売り先行の場合

売り先行の場合は、売却してから新居を購入するため、買い先行に比べると売り急ぐ必要はありません。また、売却価格を新居の購入費用に充てることが多いため、できるだけ価格を落としたくない人が多いはず。

そのような場合には、契約している不動産会社との契約が終了したら、新たな不動産会社を見つけるのがおすすめです。不動産会社にも、エリアや住宅の種類によって得意、不得意があります。

複数の不動産会社を見比べて、得意分野と売却したい住宅が一致しているところを選びましょう。

 

買い先行の場合

買い先行の場合は、期間を決めて住宅の売却をしていることが多いです。できるだけ早く売却するためには、価格を変更するしかありません。

まずは、同じエリア、同じ条件の物件を調べてみて、相場に合った価格で売りに出しているかチェックしてみましょう。相場よりも高い価格で販売していれば、相場に見合った価格で再販売するのがおすすめです。

 

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宅地建物取引士
小林輔
売れにくい時期は価格を下げるのがおすすめです
時期によっては住宅が売れにくい可能性があります。その時期に売却しなければならない場合は、相場より安くすることで購入者を募るのがおすすめですよ。
>>プロフィールはこちら

 

ローンが残っていても住み替えはできる?

「住宅ローンの画像」

住宅がなかなか売却できない場合には、売却価格を見直したり、新しい不動産会社と契約したりするのが大切です。

一般的には、現在借りている住宅ローンを完済しなければ、新居の購入ができません。しかし、以下のローンや方法を利用することで、残債があっても住み替えができるようになります。

 

<ローンが残っている場合>

  • 住み替えローン
  • ダブルローン
  • 任意売却
  • つなぎ融資

 

住み替えローン

住み替えローンを活用することで、ローンが残っていても住み替えができます。住み替えローンでは、ローンの残債と新居の購入費用の融資を受けられるため、ローンの残債を一旦ゼロにし、抵当権の抹消が可能です。

 

ダブルローン

ダブルローンも住み替えローンのように、ローンの残債と新居の購入費用を借りられるものです。しかし、ダブルローンでは、ローンの残債分と新居の購入費用分を別のものとして返済していくため、住み替えローンに比べると返済額が多くなる特徴があります。

 

任意売却

任意売却とは、住宅ローンを借りている金融機関の了承を得て、住宅を売却する方法です。基本的に、住宅を売却する際には、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなくてはなりません。

しかし、売却金額が想定よりも少なかったり、残債のローンが借りられなかったりすることもあるでしょう。そのような場合に、任意売却の制度を利用して、抵当権を解除してもらいます。

 

つなぎ融資

原則として、住宅ローンは「住宅が完成した時」にしか借りられません。そのため、注文住宅などで1から家を建てる際、土地の取得費用や建築費の支払いにローンを利用できないことがデメリットです。

そのような時に、つなぎ融資を利用することで、住宅ローンの融資を受ける前に必要な費用を前借りできるようになります。つなぎ融資の返済は、住宅ローンと合算されるため、住宅ローンの返済が始まってから返済していけば問題ありません。

 

住み替えローンの仮審査は早めにしておく

「カレンダーの画像」

住み替えローンは、一般的な住宅ローンよりも審査が厳しい傾向にあります。その理由は、売却する住宅のローン残債と、新居の購入費用分を返済していくため、その分返済能力が求められるからです。

一般的な住宅ローンの審査には通ったけれど、住み替えローンの審査には通らないこともよくあります。そのため、住み替えローンの仮審査は早めにしておき、審査に通らなかった際の代替案も考えておくのがおすすめです。

 

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宅地建物取引士
小林輔
うまく売却することが大事です!
売却金額が想定よりも低かった場合、「住み替えローン」や「ダブルローン」を利用することによって、抵当権を抹消し、新居の購入が可能になります。しかし、それだけ返済額が増えてしまうため、できれば利用したくないですよね。
そのため、売りに出したい住宅をうまく売却することが最も大事だと言えます。売却時期や条件などをしっかり考え、満足のいく売却をしましょう。
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住み替えについて理解できたでしょうか?

もし売却が上手くいかなくても、「住み替えローン」や「ダブルローン」を借りることで、住み替えは可能です。しかし、通常の住宅ローンに比べると、審査が厳しく、金利も高くなることを頭に入れておきましょう。

住み替えを成功させるためには、売却予定の住宅を高く売ることが大切です。そうすれば、売却利益を新居購入費用に充てられ、融資金額も減らせます。余裕のあるスケジュール設定をし、交渉を有利に進めることが重要です。

 

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航空業界に2年間勤めた後、不動産が好きすぎて2021年にMUSUBUに入社。月間90本MUSUBUメディアのwednesdayとTSUNAGUの構成考案と執筆を務める。絶賛宅建勉強中のライター兼編集者。趣味はルームツアーのYouTube動画を見ること。

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