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住宅ローンの基礎知識まとめ!購入前に知りたいポイント

2022.05.20
2022.12.26
LOANのブロックと計算する人

マイホームを購入する人の多くは、住宅ローンを組みますよね。しかし、住宅ローンの基本がよくわからないという人も多いのではないでしょうか?

 

住宅ローンを組むときのポイントは、以下の4つです。

  • 金利は3種類
  • 諸費用として現金が必要
  • 頭金はいれてもいれなくてもメリットがある
  • 住宅ローン審査は落ちることがある

 

住宅ローンの基礎知識を知れば、契約がスムーズに進むこと間違いなし。契約がスムーズに進むよう、基礎知識を知っておきましょう。

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住宅ローンの種類

(固定金利と変動金利)

住宅ローンには、3つの種類があります。

  • 固定金利
  • 変動金利
  • 固定金利期間選択型

 

それぞれの意味を知り、自分に合ったタイプのローンを選びましょう。

 

固定金利

住宅ローン返済期間の間、金利が変わらないのが固定金利です。金利は、社会全体の景気や情勢によって微妙に変動することがあります。固定金利なら、何かの理由で金利が上がったとしても借入時のままになるため、金利を気にする必要はありません。

 

変動金利

固定金利とは反対に、金利が変動した場合に影響を受けるタイプのローンです。社会全体の景気が低迷していれば金利は低い場合が多いですが、景気が上向きすると金利も上がってしまう可能性があります。

 

固定金利期間選択型

固定金利と変動金利を一緒にしたタイプのローンです。借入時に「5年間3%」など、期間を決めて固定金利を定めます。固定金利の期間が終わったら、残りの期間は変動金利に切り替わるのが特徴です。

 

年収別住宅ローンシミュレーション

(ローンシミュレーションする夫婦)

住宅ローンは、年収によって借入できる額が異なります。ここでは、頭金なし・期間35年・固定金利で借りたことを想定し、年収300〜600万円それぞれの住宅ローンシミュレーションをまとめたので、参考にしてください。

 

<年収300万円>

金利(年率)

借入可能額(万円)

毎月の返済額(万円)

0.5%

2,889

7,5

1.0%

2,656

1.5%

2,449

 

<年収400万円>

金利(年率)

借入可能額(万円)

毎月の返済額(万円)

0.5%

4,494

11,7

1.0%

4,132

1.5%

3,810

 

<年収500万円>

金利(年率)

借入可能額(万円)

毎月の返済額(万円)

0.5%

5,617

14,6

1.0%

5,166

1.5%

4,762

 

<年収600万円>

金利(年率)

借入可能額(万円)

毎月の返済額(万円)

0.5%

6,741

17,5

1.0%

6,199

1.5%

5,715

 

参照:

みずほ銀行「【年収別】住宅ローン借入可能額・返済額シミュレーション」



ローンを借りる際の注意点

(CHECKと書かれた黒板)

住宅ローンを借りるさいは、以下の注意点があります。

  • 金利タイプの確認をする
  • 手数料が発生する
  • 他にかかるコストも考えて返済額を決める

 

注意点を知っておけば、初めて借り入れるときでも失敗することがないので、覚えておきましょう。

 

金利タイプの確認をする

住宅ローンを借りる際は、金利タイプの確認が必須です。金利タイプが違うと支払う金利の額が変わってくるので、必ず確認してから借り入れましょう。

金利タイプによって、合う人は異なります。職業や家庭構成に合わせて、自分に合った金利タイプを選んでください。

 

住宅ローンを借りる際は手数料が発生する

住宅ローンには、手数料が発生することを忘れてはいけません。主な手数料は、以下の3つです。

  • 事務取扱手数料
  • 仲介手数料
  • 司法書士手数料

銀行により手数料の金額は大きく異なります。住宅ローンを借り入れる銀行の手数料をしっかりチェックしてから契約しましょう。

 

他にかかるコストも考えて返済額を決める

住宅ローンの借入では、さまざまなコストがかかります。ほかに支払いが必要なものは、こちらです。

  • 保証料
  • 団体信用生命保険料
  • 司法書士報酬
  • 抵当権設定登録免許税
  • 印紙税

それぞれ約数万円の支払いとなるので、契約時に現金が必要になることを頭に入れておきましょう。

 

頭金ありのメリット

(現金を計算する手)

住宅ローンの借入時にまとまったお金を支払うことで、借入金額を減らせます。このお金を「頭金」と呼ぶのですが、頭金がある場合以下のメリットがございます。

 

  • 毎月の負担額を減らせる
  • 住宅ローンの金利が変動することがある
  • ローンの審査に通りやすい
  • 売却時のリスク軽減

 

それぞれのメリットについて詳しくご紹介します。

 

①毎月の負担額を減らすことができる

頭金があることで、借り入れる金額が減りますよね。すると、必然的に毎月の負担額も減ることになります。住宅ローンの支払いは家計の支出のなかでも大きいため、減れば生活が楽になること間違いなしです。

 

②住宅ローンの金利が変動することがある

住宅ローンの金利は、借入総額のなかで頭金の割合がどれくらいあるかによって、変動することが多くあります。金利が変動する基準は、10%です。

 

借入総額に占める頭金の割合が10%以下の場合、一般的な金利は2%以上になるといわれています。反対に、頭金の割合が10%以上になれば、支払う金利は1.3〜2%で済むとされているんです。金利を低くしたいなら、頭金を多く払うとよいでしょう。

 

③ローンの審査に通りやすい

住宅ローンの審査に通りやすいというのも、頭金をいれるメリットの一つです。ローンの審査では、借りる人の支払い能力を重視します。頭金を多く支払えるということは、資金に余裕があると判断されるため、「支払い能力がある」と考えられ、審査に通りやすくなるでしょう。

 

④売却時のリスク軽減

住宅ローン返済中、どうしても家を売却しなくてはいけなくなる可能性もありますよね。その場合、最初に多くの頭金をいれておけば、ローン残債よりも売却金額が少なくなるというリスクが減るでしょう。

 

ローンの借入金額が少なければ、不動産が値下がりしていても売却金額でローン残債を相殺できること間違いなしです。

 

頭金なしのメリット

(家の模型とお金)

住宅ローンを組むときの頭金は、ないことでのメリットもあります。主なメリットは以下の4つです。

  • 低金利や優遇措置が高い場合がある
  • お金を用意しなくて良いから早く住むことができる
  • 手元に現金を残しておける

 

①低金利や優遇措置が高い場合がある

近年は、頭金なしで住宅ローンを組む人が増えています。そのため、銀行でもさまざまなプランが用意されており、低金利や優遇措置などの嬉しいサービスを受けられることがあるんです。

 

②お金を用意しなくて良いから早く住むことができる

頭金を用意しようとなると、時間がかかりますよね。数年〜数十年かけて頭金を貯める人も多いでしょう。頭金を貯めている間は住宅を購入できないですが、頭金がいらないならすぐに購入できます。

 

③手元に現金を残しておける

頭金をいれなければ、現金を手元に残しておけるので、何かあったときに安心です。子どもの教育資金や親の介護費用など、大きな現金が必要になることも考え、頭金をいれないのも選択肢として覚えておきましょう。

 

購入時にかかる諸費用も忘れずに

(チェックリストの画像)

住宅購入では、さまざまな面でお金がかかります。主な費用は、以下の3つです。

  • 手数料
  • サービス料
  • 税金

 

一般的に諸費用は、住宅ローンに含まれず現金で支払わなければいけないものなので、頭金とは別にお金を用意しておく必要があります。それぞれ詳しくご紹介しますので、覚えておいてください。

 

手数料・サービス料

税金

仲介手数料

印紙税

ローン事務手数料(融資事務手数料)

登録免許税

司法書士手数料

固定資産税・都市計画税

ローン保証料

不動産取得税

団体信用生命保険特約料

 

火災保険料

 

管理費・修繕積立金

 



手数料

住宅購入でかかる手数料とは、銀行や不動産会社、司法書士などに支払うものです。

 

<仲介手数料>

住宅探しは、不動産会社を通さなければ難しいですよね。仲介手数料は、無事に契約ができたときに不動産会社に支払うお金になります。

 

<ローン事務手数料>

住宅ローンを契約した銀行に支払うお金です。

 

<司法書士手数料>

住宅ローン契約に関する書類を作成してもらった司法書士に支払うお金です。

手数料は契約した銀行や会社によって金額が異なるため、ここでご紹介した金額は目安です。手数料が安いところと契約すれば諸費用が減るので、契約時に確認しましょう。

 

サービス料

サービス料とは、購入した住宅で快適に暮らすために支払うものです。

 

<ローン保証料>

ローンの支払いが滞ったときのため、ローン会社に支払っておくお金です。連帯保証人が用意できる場合、払わないこともあります。

 

<団体信用生命保険特約料>

団体信用生命保険特約とは、住宅ローン契約者が何かのトラブルで支払いできなくなった場合、保険金でローンを完済できる仕組みです。何かあったときも安心して暮らせますね。

 

<火災保険料>

火災保険料は、住宅購入時に10年一括・5年一括で支払うのが一般的です。

 

<管理費・修繕積立金>

主にマンション購入時に支払います。マンションの建物を管理・維持するためのお金で、マンションの管理組合に毎月支払うのが一般的です。

 

税金

住宅購入では、税金の支払いが多いのも特徴です。国に支払うものなので、ローンを組んだ銀行によって金額が変わるものではありません

 

<印紙税>

売買契約書や建物の建築請負契約書など、不動産の売買において定められている課税文書に課せられる税金です。書類に印紙を貼れば納付したことになるので、難しい手続きは必要ありません。

 

<登録免許税>

住宅を購入すると、法務局に土地や建物の所有権を登録しなければいけません。登録するときにかかる税金が、登録免許税です。

 

<固定資産税・都市計画税>

土地や建物、畑や山林など、固定的な資産にかかる税金を「固定資産税・都市計画税」とよびます。毎年、4期に分けて支払うもので、購入時に一括で払うわけではありません。

 

<不動産取得税>

土地や建物など、不動産を取得したときにかかる税金を、不動産取得税とよびます。不動産購入時にのみかかる税金なので、相続によって手に入れた場合は納付する必要がないのが特徴です。

 

住宅ローン事前審査で落ちるパターン4選

(落ち込む女性)

住宅ローンは、借りたい人が必ず借りられるものではありません。支払い能力があるかどうかの審査があり、落ちる場合もあるんです。住宅ローンの事前審査で落ちるのは、以下のパターンが考えられます。

  • 安定した収入がない
  • 収入と借りるローンの金額のバランスが取れていない
  • 個人信用情報の欠落
  • 頭金を払っていない

 

安定した収入がない

銀行がもっとも心配するのが、ローンの返済が滞ってしまうことです。そのため、無職やフリーターなど、安定した職業に就いていない場合は、住宅ローンの審査で落とされる可能性が高いでしょう。

 

住宅ローンに申し込むさいは、過去課税履歴や収入証明書を提出し、安定した収入があることを照明する必要があります。

 

収入と借りるローンの金額のバランスが取れていない

住宅ローンで借入できる金額は、一般的に年収の5〜6倍とされています。それ以上になると返済額が家計を圧迫して、生活できなくなると考えられているんです。

 

このことから、年収400万円の人が5000万円の住宅ローンを組もうとしても、審査で落ちる可能性が高いでしょう。無理のない金額のローンを借りることが大切です。

 

個人信用情報の欠落

以下の経歴があると、住宅ローン審査で落とされると考えておいてください。

 

  • 税金の滞納がある
  • ほかに多くの借金がある
  • 過去にローンの滞納経験がある

 

過去に上記のような経歴がある人は、住宅ローンを組んでも支払いが滞る可能性があると判断されてしまいます。

 

頭金を払っていない

頭金を払わずフルローンを組む人は、資金に余裕がないと判断される可能性が高いです。頭金も貯められないという印象を与えてしまうので、頭金は少しでも払うことをおすすめします。

 

 

住宅ローンを組むときは諸費用と頭金を用意しておこう

住宅ローンには、3つの金利があります。

  • 固定金利
  • 変動金利
  • 固定金利期間選択型

 

選ぶ金利によって支払総額が変わるほか、それぞれにメリット・デメリットがあるので、自分に合った金利はどれかよく考えましょう。

 

また、手数料・税金・頭金など、現金で必要になるものが多いのも大切なポイントです。全額をローンで組むよりも、頭金を多めにいれて毎月の返済額を少しでも減らしたほうが後々楽になります。事前にしっかり下調べして現金もたっぷり用意すれば、後悔のない住宅ローンを組めること間違いなしです。

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