「マンションを売却したいけど、どれくらいで売れるのか知りたい」と思う方も多いのではないでしょうか。
マンションの売却価格を調べるためには、査定してもらうという方法があります。
今回は、マンションの査定とは何か、査定の流れや注意点についてご紹介します。マンションの売却を考えている方や、自分のマンションの価値が気になるといった方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
マンションの査定とは？
マンションの査定とは、マンションを売却する際に、どのくらいの金額で売れるのかを調べることです。
査定の方法はいくつかあり、いずれも目安ではあるため、確実に査定金額で売却できるとは限りません。
スムーズで納得のいく売却を行うために、これから査定の流れや注意点をご紹介します。
マンションの査定の流れ
マンション査定の流れは以下の通りです。
- 事前準備
- 査定依頼
- 訪問日時の調整
- 現地調査
- 査定結果の報告
- 不動産会社と契約を結ぶ
１つずつポイントをご紹介します。
①事前準備
査定を始める前に、まずは売却予定のマンションが大体どれくらいの相場か調べておきましょう。目安程度であれば、インターネット上で行える匿名査定やAI査定が便利です。
また、必要な書類も用意しておきましょう。
- 権利証または登記識別情報通知書
- 分譲時のパンフレット
- 管理費及び修繕積立金の金額のわかる資料
②査定依頼
依頼をする際には、複数の不動産会社に依頼しましょう。なぜなら、会社によって査定額が異なるからです。
その際に便利なのが、一括査定サイトです。基本的に会員登録は不要なので、気軽に申し込むことができます。
③訪問日時の調整
データ上で大体の査定額を見積もり、不動産会社を絞ったら、さらに正確な査定額を出すために訪問査定を行いましょう。
不動産会社と直接連絡を取り、スケジュールの調整を行います。査定時間の目安は約30分～1時間程度です。
④現地調査
現地調査では、立地や周辺環境、設備や内装の傷み、管理状況などが確認されます。リフォームは不要ですが、印象をよくするためにも、掃除を入念に行いましょう。
また、担当してくれる営業がどのような人なのかも確認しておきましょう。
⑤査定結果の報告
不動産会社によって異なりますが、訪問査定の場合は約1週間前後で査定結果が報告されます。
すべての会社から査定結果が届いてから、比較を行い契約する不動産会社を選びましょう。
⑥不動産会社と契約を結ぶ
査定結果をもとに不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。
媒介契約には3種類あるので、メリット・デメリットを確認し、自分の希望に合った方法で契約しましょう。仲介手数料がない不動産会社もあるので、よりお得に取引したい場合は要チェックです。
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媒介契約は3種類ある
媒介契約には「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類あります。ここでは、それぞれのメリット・デメリットをご紹介します。
専属専任媒介契約のメリットとは？
専属専任媒介契約とは、売却を1社のみに依頼するものです。その不動産でしか仲介がないため、より広告費をかけてくれるなど、積極的に動いてもらうことができます。
また、不動産会社は1週間に1度以上の報告が義務付けられているため、販売状況を把握しやすいです。
専属専任媒介契約のデメリットとは？
売却を1社のみに依頼するため、売却金額や期間すべてが、その不動産会社の力量にかかっているというリスクがあります。
また、自分で買主を探すことができないため、必ず仲介手数料が発生します。
その不動産会社が自分の希望を叶えてくれるかどうか、しっかりと見極めることが重要です。
専任媒介契約のメリットとは？
専任媒介契約は、売却を1社のみに依頼するものです。また、自分で買主を見つけて直接取引をすることもできます。
そのため、専属専任媒介契約の時と同じく、不動産会社が積極的に動いてくれますし、自分で買主を見つけた場合には、仲介手数料なしで取引することができます。
専任媒介契約のデメリットとは？
こちらも専属専任媒介契約と同じく、1社のみに依頼するため、その不動産の腕次第になります。
また、囲い込みをされる可能性があります。
他社からの購入希望者に物件を紹介すると、不動産会社は売主からの仲介手数料しかもらえません。そのため、他社からの買主に紹介せず、物件がなかなか売れずに価格が落ちてしまうことも。
囲い込みをされないために、「REINS」という不動産会社が物件の情報交換を行うシステムに自分の物件が登録されているかや、ポータルサイトへ広告が出されているかを確認しましょう。
一般媒介契約のメリットとは？
一般媒介契約は、複数の不動産会社に依頼するものです。また、自分で買主を見つけて直接取引をすることもできます。
そのため、買主の幅が非常に広いです。より良い条件を探して、売却することができます。
また、「REINS」への登録義務がないため、周囲に知られずに売却活動を行うことができますよ。
一般媒介契約のデメリットとは？
他の2つと異なり、不動産会社に報告義務がありません。そのため、販売状況がわかりにくくなる場合があります。
また、他社に決まってしまうと仲介手数料がもらえないため、不動産会社が積極的に活動してくれない可能性もあります。
これらのリスクを避けるためにも、不動産選びは慎重に行いましょう。
査定する際の注意点
実際に査定を行う際の注意点をご紹介します。査定を検討している方は参考にしてみてください。
複数社に査定を依頼する
不動産会社によって査定額が異なります。また、その不動産会社が得意なエリアやマンションのタイプがあります。
複数社に依頼して、希望にあった納得のいく会社を見つけましょう。
査定前にマンションの価格相場を調べておく
不動産会社の査定額が妥当かどうかを判断するため、事前に大体の相場を把握しておきましょう。
シミュレーションサイトや、AI査定などを利用して確認するのをおすすめします。
依頼時に査定に関する希望（価格・売り出し期間）を伝える
査定する際には、希望の売却価格や時期を設定し伝えておきましょう。
売却には4か月ほどの期間がかかります。そのため、それよりも早く売却したい場合は事前に伝えておくことが大事です。
また、希望金額も伝えておいて損はありません。もし明確に決まっていない場合は、「なるべく高く」と伝えるのをおすすめします。
査定前にリフォームはしない
できるだけ綺麗な物件の方が、高く売れるのでは？と思うかもしれませんが、マンションを売却する際にリフォームはしない方が良いです。
なぜなら、マンションを新しく購入したい方の半数は、必要があれば自分好みのリフォームを行いたい、と考えているからです。
また、リフォームを行っても、売却時にその価格を回収できるとは限りません。
損をしないためにも、できるだけ需要のあるリフォーム前の状態で売却しましょう。
査定額だけで不動産会社を決めない
査定額は、あくまでも不動産会社が出した予想金額です。そのため、実際にその金額で売却できるとは限りません。
重要なのは、金額の高さよりも、信頼できる不動産会社かどうかです。不動産を選ぶ際のポイントは以下の通りです。
①信頼度を確認する
過去2年分ほどの中古マンション仲介実績を聞いてみたり、宅地建物取引業の免許番号を確認しましょう。
②提案内容を確認する
会社の規模よりも、どのエリアを得意としているのかや、すでに購入見込みのお客さんがいるのかどうか、会社がどのようにマンションの販売を行ってくれるのかを確認し、自分の希望とすり合わせましょう。
③担当の対応を確認する
担当してくれる営業が、どれだけ寄り添ってくれるかも大事なポイントです。迅速かつ丁寧な連絡が取れるか、知識は豊富か、下調べや確認を行ってくれているかを確認しましょう。
査定額の出し方とは？
査定額の出し方には、3つの方法があります。1つずつ解説していきます！
取引事例比較法
机上査定、簡易査定とも呼ばれます。過去の取引事例を参考に査定額を出すため、マンションなど現地への訪問は行わず、データ上での査定になります。
不動産会社との日時調整が不要なので、気軽に申し込むことができます。
査定の際に使用する情報は以下の通りです。
- 住所
- 同じマンション内で過去に取引のあった事例
- 間取り
- 専有面積の広さ
- 築年数
- 周辺物件の価格相場
- 市場動向 など
「まだ具体的なことは決めていないけど、自分の物件がいくらぐらいになるのか気になる」、「大体の査定額を早めに知りたい」、「どの不動産会社に売却したら良いかわからない」という方におすすめの査定方法です。
原価法
査定物件の建物を一度壊すと仮定して、そこに同じ建物をもう一度建てた場合にいくらかかるのかを計算し、そこから、現在の建物設備の老朽化分を経過年数に応じて差し引くことで出す推定額です。
計算方法は、
| 単価×総面積×残存年数（耐用年数‐築年数）÷耐用年数 |
です。耐用年数は建物の構造によって異なります。
| 構造 | 耐用年数 |
| 木造 | 22年 |
| RC（鉄筋コンクリート） | 47年 |
| SRC（鉄骨鉄筋コンクリート） | 47年 |
収益還元法
主に投資用不動産の査定に使われます。
不動産の鑑定評価において、将来的に生まれると予想される利益をもとに出す推定額です。
また、収益還元法はさらに2つに分けられます。
| 直接還元法 |
| 1年間の純収益（家賃収入－経費）÷還元利回り |
| DCF法 |
| 毎期得られる純収益の現在価値の合計値＋将来の売却価格の現在価値 |
1年間で計算する「直接還元法」に比べ、長期的な目線で計算する「DCF法」の方が、より正確な価格を出すことができます。
まとめ
今回は、マンションの査定についてご紹介しました。査定の流れやポイントを理解することで、スムーズに査定が行えるだけでなく、よりお得にマンションを売却することができます。
また、1番重要なのは、どの不動産会社と契約を結ぶのかということです。査定額だけで決めるのではなく、サービスや会社の特徴を比較して検討してみてくださいね。
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