人生で何度も起こり得ない「相続」。もしも不動産を相続した場合、一体どうするべきなのか分からず困ってしまうという人も多いのではないでしょうか。

こちらでは、家を相続した場合の売却するメリットや手順、節税のポイントなどをお伝えします。ぜひ参考にしてみてください。

相続した家を売却するたった5つの手順

相続の場合の家の売却手順は以下の通りです。

①遺産分割協議をする（相続人が複数名いる場合）

②相続登記の申請をする

③不動産の査定を行う

④不動産を売却する

⑤不動産売却にて得た現金を相続人で分割する（相続人が複数名いる場合）

では、ひとつずつ見ていきましょう。

①遺産分割協議をする（相続人が複数名いる場合）

 単独相続でない場合は、まずは相続人たちが遺産の分割について話し合う必要があります。もしも遺言がある場合は、遺言の通りに分割しましょう。

協議が終わったら、「遺産分割協議書」を作成し、内容を残します。

宅地建物取引士

小林輔

専門家に依頼するのがおすすめです

「遺産分割協議書」は決まった様式や書式があるわけではないので、自分で作成することも可能ではありますが、弁護士や司法書士などの専門家に依頼することが一般的です。
不備があった場合、トラブルにも発展しかねないものなので、不安がある場合は専門家に頼むとよいでしょう。
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②相続登記の申請をする

相続登記とは、相続をした不動産の名義を相続人に変更する手続きのことです。相続人が複数名いる場合は、通常は代表者を1人決め、代表者に名義を変更します。

不動産を相続した場合、相続登記は必ず必要です。2024年からは義務化され、名義変更が行われていない場合、罰則の対象となってしまうので注意しましょう。

③不動産の査定を行う

相続登記が終わったあとは、いよいよ不動産を売却します。

遺産相続の場合は相続人がその土地に住んでいないことも多く、土地の相場について詳しくない場合もあるでしょう。

より良い条件で売却できるよう、不動産の査定は複数の会社に依頼することをおすすめします。

④不動産を売却する

査定結果を見て不動産の売却価格が決まったら、不動産会社に売却を依頼しましょう。

また、不動産会社は相続手続のサポートも可能です。もしも、依頼する不動産会社が決まっているのであれば、相続が決まった時点で相談してみるとよいでしょう。

⑤不動産売却にて得た現金を相続人で分割する（相続人が複数名いる場合）

無事に不動産が売却できたら、売却して得た現金を遺産分割協議書に従い分割します。相続した家の売却の手続きについてはこれで終わりとなりますが、相続により得た現金には税金がかかるので、納税手続きも忘れずに行いましょう。

相続した家を売却するメリットとは？

相続した家を売却するメリットは、主に以下の3つです。

• 相続人が複数名いる場合、相続した不動産を平等に分配できる
• 不動産の維持費がかからない
• 近隣住民とのトラブルを避けられる

それぞれ詳しくみていきましょう。

メリット1：相続人が複数名いる場合、相続した不動産を現金化して分配できる

家は簡単に分割できるものではないので、相続人が複数名いる場合はトラブルの原因になる場合があります。相続した家を売却し、現金化することにより相続人の間で平等に分配できることは、大きなメリットといえるでしょう。

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メリット2：不動産の維持費がかからない

空き家は所有しているだけで維持費がかかります。固定資産税や年計画税のほかにも、光熱費、火災保険料、家の修繕・除草費など、家を維持するためにかかる費用は多岐に渡り、思いのほか嵩むものです。

もしも、適切な維持ができなかった場合は自治体から「特定空き家」に指定され、固定資産税の優遇措置が受けられなくなりさらに負担が増えてしまうことも考えられます。これらの維持費がかからなくなることも、家を売却するメリットといえます。

メリット3：近隣住民とのトラブルを避けられる

相続した家をそのまま放置してしまうと、家の老朽化が進み、台風時など倒壊や倒木などで近隣の住宅に被害を与えてしまうことがあります。また、草木が生い茂ることによる害虫などの発生も考えられ、近隣住民とトラブルになることも少なくありません。相続した家の維持・管理ができない場合は、家を売却することにより、近隣住民とのトラブルを回避することができます。

相続した家を売却する時にかかる税金とは？

相続した家を売却するときには印紙税と所得税・住民税がかかります。

それぞれ詳しくみていきましょう。

印紙税とは？

相続に関わらず、家を売買するときには売買契約を取り交わします。この契約にかかる税金を印紙税といい、売買契約書に印紙を貼り付けることにより納税します。

印紙税は、2024年3月31日取得分まで税率が軽減される措置がとられています。

納税すべき印紙税は、契約書の金額により異なります。税額は以下の通りです。

所得税・住民税とは？

相続した家を売却することにより利益が出た場合は、所得税と住民税がかかります。これらの税金は、まとめて「譲渡所得税」とよばれます。

譲渡所得税の計算は以下の通りです。

「譲渡所得税」＝「不動産売却益」※1　✕「税率」※2

※1
不動産売却益は不動産売却時の純粋な利益金額のことを指し、売却価格から、不動産購入時にかかった費用である「取得費」と不動産を売却する際にかかった費用の「譲渡費用」を差し引くことにより算出できます。

「取得費」については、古い不動産を相続したなどの理由で正確な金額が分からない場合は、売却価格の5％相当額として計算することになります。

※2
税率は、不動産の所有期間により異なります。所有期間が5年を超える場合は20.315％、5年以下の場合は39.63％と定められています。

【節税ポイント】利用できる特別控除は？

譲渡所得税は、適用要件を満たすことにより節税が可能となります。

• 居住用不動産の3,000万円特別控除
• 相続空き家の3,000万円特別控除

こちらでは、譲渡所得税に適用される上記2つの特別控除についてお伝えします。

居住用不動産の3,000万円特別控除とは？

居住用不動産の3,000万円特別控除は、居住用財産であることを前提に、以下の要件を満たしていれば適用されます。

• 自分が住んでいること
• 他の特例を受けていないこと
• 第三者に売却していること

つまり、相続の場合は、相続人が被相続人と同居していたのであれば、相続後の売却時に利用できるということです。

相続空き家の3,000万円特別控除とは？

相続空き家の3,000万円特別控除は、以下の要件を満たした場合適用されます。

• 相続開始の直前において被相続人が住んでいたこと
• 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築されていること
• マンション以外の家屋であること
• 被相続人以外に住んでいた人がいなかったこと
• 相続してから事業、貸付、居住に使われていなかったこと

相続した家が以上の要件を満たしていれば、相続後の売却時に利用できます。

宅地建物取引士

小林輔

売却益が出た場合は確定申告が必要！

相続した家を売却し、売却益が出た場合は確定申告が必要です。確定申告は売却した年の翌年の3月15日までに税務署への申告を行わなければなりません。
また、売却益が出ていなくとも3,000万円特別控除などを利用するためには確定申告をする必要があるので注意が必要です。
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相続と売却について理解は深まりましたか？

相続した家の売却についてお伝えしました。不動産を相続した場合、さまざまな理由から売却を選ぶケースが多くなっています。相続した家を売却するには、遺産分割協議から始まり、家の売却、そして確定申告と、通常の家の売却と比べてもやることが多くあります。

また、相続人が複数名いる場合は手続きが煩雑になることもあるので、相続後、売却が決まった場合は早めに動くことをおすすめします。

相続した家の売却が決まった際は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。

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