夫婦どちらかの名義で住宅ローンを組み、マンションや一戸建てを購入することも可能ですが、ペアローンなら住宅ローン控除を最大限に活用できることをご存じでしょうか。

今回は、夫婦でペアローンを組むメリット・デメリット、住宅ローン控除を受けるときの注意点をご紹介します。夫婦で住宅購入を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

    

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除とは、個人で住宅ローンを利用して住宅の購入や増改築をした場合に、所得税等から一定の割合の金額が控除される制度です。正式名称は「住宅借入金等特別控除」ですが、住宅ローン控除や住宅ローン減税などと呼ばれます。

一定の要件を満たすことで、年末の時点でのローン残高×1%の控除を最長10年間受けることが可能です。

ただし、2019年10月の消費税率アップに伴い、消費税率10%が適用される住宅の場合の控除期間は10年から13年に延長されています。

 

住宅ローン控除を受けるための条件とは？

住宅ローン控除を受けるには、次のような条件を満たす必要があります。

1. 住宅を取得してから6ヵ月以内に本人が入居しており、その年の12月31日まで引き続き入居している
2. 家屋の登記簿上の専有面積が50㎡以上であり、居住面積がその1/2以上である
3. 合計所得金額が3,000万円以下である
4. 住宅ローンの返済期間が10年以上である
5. 住宅ローンの借入先が民間の金融機関や住宅金融支援機構などである

 

なお、中古住宅を購入した場合は、新築住宅の認定条件を満たしている、建築後に使用されたことがあるなどの条件が加わります。

 

住宅ローン控除が利用できない・控除額が少なくなるケースとは？

住宅ローン控除を利用できないケースや、控除額が少なくなってしまうケースもあります。

思っていた金額ではなかった…とならないためにも、次の点をおさえておくとよいでしょう。

 

住宅ローン控除を利用できないケースとは？

＜建物の床面積が50㎡未満である＞

登記簿上の専有面積が50㎡未満の場合は、住宅ローン控除を利用できません。

特に単身者向けのマンションなどの場合は対象外になりやすいので注意が必要です。

 

また、家屋の居住部分が床面積の半分以上あることが条件になっています。

店舗併用住宅などの場合、居住部分が床面積の1/2以下では適用されません。

 

＜合計所得金額が3,000万円を超えている＞

その年の合計所得金額が3,000万円以上の場合は、住宅ローン控除を受けることができないので注意しましょう。

前年まで住宅ローン控除を受けられた場合でも、退職金や他の資産を売却した所得などで一時的に合計所得金額が3,000万円を超えると対象外になります。

 

＜耐震性のない古い住宅である＞

中古住宅の場合は、一定の耐震性が求められます。

以下のいずれかに該当しない場合は、住宅ローン控除を受けられないので注意しましょう。

• 家屋が建築された日から取得した日までの期間が、マンションなどの耐火建築物の場合は25年以下、木造一戸建て住宅などの非耐火建築物の吐合は20年以下である
• 2年以内の耐震基準適合証明書がある、あるいは既存住宅売買瑕疵保険に加入しているなど、新耐震基準を満たす建物である
• 新耐震基準を満たさない建物でも、入居前に耐震改修工事などを行い耐震基準適合証明を受けている

 

＜転勤などで本人や家族が居住していない＞

購入した住宅に本人も家族も住んでいない場合は、住宅ローン控除を受けることができません。

本人が単身赴任し、家族が住んでいる場合は適用されますが、転勤先は国内に限られます。

また、12月31日の時点で居住していることも条件のひとつです。

物件引き渡しが12月下旬の場合、31日までに入居すれば対象となりますが、年末の忙しい時期を避けて翌年に引っ越す場合は、その年の対象になりません。

 

住宅ローン控除額が少なくなるケース

住宅ローンの控除率は2022年度の税制改正により、1%から0.7％に引き下げられることが決まりました。

すでに住宅ローンを組んで住宅を購入し、居住している人には影響がありません。

しかし、2022年1月以降に住宅ローンを組んで購入した場合は、控除率0.7％が適用されるため、それ以前に比べると控除額が少なくなります。

 

購入する住宅により借入限度額が異なるなどの変更点もあるので、国土交通省のホームページなどで確認しておくとよいでしょう。

 

また、住宅ローン控除額が所得税額を超えた場合は、住民税から控除されます。

たとえば2021年の年末のローン残高が3,000万円の場合、住宅ローン控除額は30万円です。

所得税額が25万円とすると、30から25を引いた残り5万円は住民税から控除されます。

 

住民税の場合は、所得税のように差額が還付されるのではなく、6月の徴収のときに減額される仕組みなので、気づきにくいかもしれません。

 

控除額が思ったよりも少ないと感じたら、所得税や住民税の金額を確認してみましょう。

 

夫婦で住宅ローン控除を受けるには？

夫婦それぞれが住宅ローン控除を受ける方法には次の2つが挙げられます。

 

• ペアローンを組む
• 連帯債務型でローンを組む

 

ここではそれぞれの特徴について見ていきましょう。

 

ペアローンを組む

ペアローンとは、1つの物件に対し、夫婦それぞれが住宅ローンの主債務者となってローンを組む方法です。

夫婦どちらかの収入だけでは希望の金額を借りられない…という場合でも、夫婦それぞれでローンを組むことで希望の借入金額に達する可能性があります。

ただし、夫婦それぞれに安定した収入があることなどの条件があるので、事前に確認しておくとよいでしょう。

 

連帯債務型でローンを組む

連帯債務型の住宅ローンとは、夫婦や親子など2人で1つの住宅ローンを組む方法です。

夫婦それぞれが債務者となるため、住宅ローンの名義や住宅の所有権も夫婦共有となります。

 

夫婦の収入を合わせた金額に応じた金額の借入が可能で、ペアローンと異なり事務手数料や印紙税などの諸費用が1人分で済むのがメリットです。

 

 

ペアローンを組むメリットとデメリットとは？

ペアローンを組む場合は、メリットとデメリットを覚えておくと安心です。

共働きをしている夫婦で、ペアローンを組んで住宅購入を検討している方はぜひ参考にしてください。

 

ペアローンを組むメリットとは？

ペアローンを組むことで、1人の場合よりも借入金額を大きくすることができます。

夫婦それぞれが団体信用生命保険に加入するため、万が一どちらかがなくなった場合は、なくなった人の分を保険で完済できるのもメリットです。

 

また、夫婦ぞれぞれが住宅ローン控除を受けることができるため、節税対策になります。

住宅ローンの返済期間や金利タイプを夫婦それぞれで設定できるのもメリットといえるでしょう。

 

ペアローンを組むデメリットとは？

夫婦それぞれでローン契約をするため、事務手数料や印紙税、保証料などの諸費用が2人分になります。

また、夫婦どちらかの収入が減ってしまっても、毎月の返済額は変わりません。

ペアローンを組む場合は、収入が先々まで安定しているかどうかも考慮するとよいでしょう。

 

控除額の計算方法は「年末の住宅ローンの残高×1％」

住宅ローンの控除額の計算方法は、「年末の住宅ローンの残高×1％」です。

ただし2022年以降に住宅ローンを組んで購入した場合の控除率は0.7％となります。

 

ここでは0.7％で計算してみましょう。

たとえば、年末の住宅ローン残高が5,000万円の場合の控除可能額は、5,000×0.7％＝35で35万円です。

ペアローンの場合は夫婦それぞれが35万円ずつ控除されるため、合計で最大70万円の節税になります。

 

ペアローンで控除を受ける流れとは？

ペアローンを組み、夫婦それぞれが控除を受ける流れを説明します。

ペアローンの場合は、夫婦それぞれが住宅ローン控除の申請を行うため、確定申告書や住宅借入金等特別控除額の計算証明書等の書類が2人分必要です。

 

このほか、土地・建物の登記事項証明書や不動産売買契約書の写し、住宅ローン残高を証明する年末残高証明書、源泉徴収票なども2人分用意しましょう。

 

書類をそろえて提出すると確定申告が完了し、住宅ローン減税を受けることができます。

2年目以降は、税務署から送られてくる住宅借入金等特別控除申請書と、銀行から送られてくる住宅ローンの年末残高証明書を、夫婦それぞれの勤務先に提出しましょう。

 

ペアローンで住宅ローン控除を受ける際の注意点とは？

最後に、ペアローンを組んで住宅ローン控除を受けるときの注意点を説明します。

住宅ローン控除を夫婦で最大限活用するためにも、次の点を覚えておくとよいでしょう。

• 離婚した場合にトラブルになりやすい
• 控除期間中に収入が大きく減少すると控除が受けられなくなる
• 贈与税がかかるケースがある

 

それぞれ詳しく説明していきます。

離婚した場合にトラブルになりやすい

ペアローンを組んで住宅を購入しても、将来離婚することになった場合、トラブルに発展する可能性が高いです。

夫婦のどちらかが住宅に住み続けるのか、それとも売却するのかなど、慎重に決めるべきことがたくさんあります。

 

また、ペアローンの場合、住宅の所有権は夫婦共有です。

所有権の名義変更や住宅ローンの名義変更など、個人で行うのは難しい課題が多いといえるでしょう。

 

控除期間中に収入が大きく減少すると控除が受けられなくなる

ペアローンを組んで返済している間に収入が大きく減少すると、住宅ローン控除を受けられなくなる可能性があります。

夫婦のどちらかが退職すると、退職した人には所得税がかからなくなるため、住宅ローン控除の対象外になるのです。

 

 

贈与税がかかるケースがある

住宅の購入資金の負担額と、物件の所有権登記の持分比率が異なると、贈与税がかかるケースがあります。

たとえば、所有権登記の持ち分比率を夫婦で半分ずつにして、夫の借入額4,000万円、妻の借入額を1,000万円にして5,000万円の物件を購入したとしましょう。

この場合、本来の負担額は夫と妻それぞれ2,500万円ずつとなります。

 

そのため、2,500ー1,000＝1,500万円が夫から妻に贈与されたとみなされ、贈与税の対象となることがあるのです。

贈与税が発生しないようにするためにも、所有権登記の持分比率と購入資金の負担割合をそろえておくことを覚えておきましょう。

 

住宅ローン控除を賢く活用しよう

ペアローンを組んで住宅を購入すると、住宅ローン控除を最大限に活用することができる、借入金額を増やせるなどのメリットがあります。

しかし、諸費用が2人分になる、離婚したときにトラブルに発展しやすいなどのデメリットもあるので、慎重に検討するとよいでしょう。

先々の収入やライフスタイルなどを考慮して、あなたに最適な方法を選んでみてください。

 

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