マンション住み替えの検討をしている人の中には、ローンの組み方など購入方法を知りたい人もいるのではないでしょうか。

そこで今回は、マンションの住み替えを検討している人向けに、さまざまな住み替え方法や制度をご紹介します。これから住み替えをする人は、こちらの記事を参考にお得でスムーズな住み替えをしてみてください。

住み替え方法は2つ！「売り先行」と「買い先行」

そもそも住み替えには、売り先行と買い先行の2つの方法があるのをご存知でしょうか。ここでは、以下の2つの方法をご紹介します。

売り先行とは？

まずご紹介するのは、売り先行の住み替え方法です。売り先行とは、先に今住んでいる家を売却し、仮住まいで暮らしている間に新居を購入するという方法になります。

売り先行のメリットは資金計画を明確にできることです。今の家の売却代金が確定してから新居を購入できるので、どれくらいの資金が必要なのかが明確です。

一方、売り先行のデメリットは一時的な出費がかかることです。売り先行の場合は、今の家を売却した後、仮住まいに一時的に住まなければなりません。そのため、仮住まいの家賃や、引っ越し費用もかかってしまいます。

買い先行とは？

次にご紹介するのは、買い先行の住み替え方法です。買い先行は売り先行と異なり、先に新居を購入し、新居へ引っ越した後、今の家を売却するという方法になります。

買い先行のメリットは空き家にしてから売却できることです。家を空っぽにした状態で売却し、鍵を不動産屋に預ければ、購入希望者の内覧時に同席する必要がありません。

一方、買い先行のデメリットは、一時的にダブルローン状態になってしまうことです。新居購入時には、ローンを組む人が多いと思います。その際、まだ今の家は売却していないため、売却までの間はローンを二重に支払う必要があります。

おすすめの住み替えタイミングを3つご紹介

住み替えをしたいと考えている人の中には、どのタイミングでの住み替えがベストなのか気になる人もいるのではないでしょうか。

• 1つの目安は「築年数5〜10年以内」
• 修繕積立金の増額前のタイミング
• 住み替える必要があるとき

ここでは、住み替えをするおすすめのタイミングを3つご紹介します。 

①マンションの築年数が5〜10年の時

 マンションの場合、築5年〜10年が住み替えのタイミングとしておすすめです。新築物件は、言わずもがな時間の経過とともに価値も下がり、売却益は少なくなります。 

マンションは、10年以内だと、購入時価格の80％程度で売却ができます。しかし、20年経過すると、購入時価格の50％を切ってしまうことも。（参考：首都圏動産流通市場の動向）

そのため、今の家の売却益をもとに新居購入を検討している人は、なるべくマンションの築年数が浅い時期に住み替えをするようにしましょう。

②修繕積立金の増額前

次におすすめする住み替えのタイミングは、修繕積立金の増額前です。数年に一度行う大規模修繕のため、マンションの住人は修繕積立金を徴収されます。マンションは、時間の経過とともにメンテナンスをする箇所や内容が増えていくため、修繕積立金も自ずと増額していきます。

修繕積立金も固定費なので、なるべく修繕積立金が高くない家に住みたいと考える人は多いです。マンションを売りに出しても、修繕積立金が値上がりすればするほど、購入されづらくなってしまいます。そのため、なるべく修繕積立金が値上がりする前に、売りに出すようにしましょう。

修繕積立金が上がるタイミングは、マンションの理事会の議事録で確認ができます。突然修繕積立金が上がるということはないので、まずは理事会の議事録を確認し、いつ頃修繕積立金が上がりそうなのか、確認しておくようにしましょう。

議事録の保管方法は、全戸配布・マンション共有掲示板での掲示・管理組合が保管など、マンションごとに異なります。確認の方法がわからない場合は、まずは管理組合などに確認してみましょう。

③ライフスタイルの変化から住み替える必要と感じた時

上記2点以外にも、住み替えの必要があるケースがあります。

1つ目は、子どもの出産や進学のタイミング。新しい家族が増えて部屋が手狭になったり、子どもが進学して子ども部屋が必要になったりするタイミングで住み替えを検討することは多いです。特に、子どもが学校に通っている場合は、途中で学校が変わらないよう、進学のタイミングで住み替えをするのがおすすめになります。

2つ目は、転勤・転職のタイミングです。職場が変わり、通勤時間が伸びてしまうと日々のストレスになってしまいます。なるべく通勤時間を減らすために住み替えを検討する人も多いです。

3つ目は、家の設備や環境を変えたいと思ったタイミングです。マンションの設備は、時代と共に進化していきます。食洗器が置けない、浴室乾燥機能がほしいなど、今の家の設備で不足している箇所を補うため、住み替えを検討するケースも多いです。

また、近くに新しい建物が経って、日が当たらなくなってしまったなど、環境の変化により住み替えを検討することもあります。

住み替えにかかる費用相場はいくら？

住み替えをする際には、売却と購入の2つの工程を行わなければなりません。マンションの売却や購入には費用がかかるため、それぞれでかかる費用が気になる人も多いのではないでしょうか。ここでは、それぞれの費用相場についてご紹介します。

住宅売却にかかる費用

マンションを売却するにも、実は費用がかかります。マンションの売却費用は、マンション売却価格の5～7％が相場です。

売却にかかる費用としては、以下の項目があります。
 

住宅購入にかかる費用

続いてご紹介するのは、住宅購入にかかる費用です。マンションの価格以外にも費用がかかります。次に一覧でご紹介します。

住み替え時に利用できるローンとは？

住み替え時、全ての購入費を一度に用意できない人も多いです。そのような人のために、住み替えでも利用できるローンがあります。

住宅ローンを活用しよう

住宅ローンとは、購入する土地や建物を担保にして住宅購入資金を借りられる金融商品です。担保となる土地や建物には、抵当権が設定され、貸し出した金銭が回収できない状況の際、回収できるようにしています。

新居を購入した際、今の家のローンも支払った状態のまま、新居の住宅ローンを組む「ダブルローン」という形式をとることもできます。二重でローンを毎月支払うことになるので、負担はありますが、新居購入時期は自由に選択可能です。

住み替えローンを活用しよう

住み替えローンとは、今の家の残債と新居購入の資金分を合わせて借り入れできる金融商品です。

住み替えローンを利用する場合は、まず今の家の抵当権を抹消しなければなりません。そのため、まずは金融機関から借り入れた資金で、今の家のローンを完済することで、抵当権を抹消します。

今の家の売却手続きと、新居の購入手続きを同時に進めなければならないので、金融機関とのスケジュール調整をする必要があります。

住み替えで利用できる減税措置とは？

住宅購入は、人生の中でも大きな買い物の1つです。そのため、できれば少しでも金銭的負担を軽くしたいという人も多いのではないでしょうか。そこでここでは、住み替えの際にうまく利用すると減税できる制度をご紹介します。

• 3,000万円特例控除
• 買い替え特例
• 譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  

減税措置①：3,000万円特例控除

まずご紹介する減税措置は、3,000万円特例控除です。譲渡所得が最大3,000万円まで課税がかからないという制度です。例えば、4,000万円で購入したマンションが、5,000万円で売却できた場合、売却益の1,000万円は、非課税になります。

この制度を利用するには、一定の条件を満たす必要があります。

• 自分が住んでいる家屋か、住まなくなって3年以内の家屋である
• 売却した都市の前年および前々年に、この特例またはマイホーム買い替え特例などの適応を受けていない
• 親子や夫婦など、特別な関係の人に売ったものではない
• 住宅ローン控除との併用はできない
• 居住期間に定めはない

（参考：国税庁　マイホームを売ったときの特例） 

減税措置②：買い替え特例

こちらは、居住用財産を売却しての買い替えで、今の家の売却金額より、新居の購入金額が高い場合、譲渡所得が課税されないという制度です。ただこの制度は、課税が免除されるというわけではありません。譲渡益に対する課税が繰り延べされるということになります。また、こちらの制度は3,000万円特例控除とは併用できません。  

この買い替え特例にも、一定の条件があるため、しっかり確認をしましょう。

• 居住用財産を譲渡し、別の居住用財産への買い替えである
• 譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が10年以上である
• 面積が50平米以上あるなど、一定の面積要件を満たしている
• 譲渡した人が、過去10年以上居住用に使用していた
• 譲渡した前年1月1日から譲渡した年の翌年の12厚31日までに買い替え先を取得して住む

（参考：国税庁　特定のマイホームを買い換えたときの特例）

減税措置③：譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

買ったときより安くしかマンションが売却できなかった場合、その損失分が所得税と住民税の軽減になるという制度です。その年の給与所得や事業所得から、譲渡損失分を控除できます。

また、所得よりも譲渡損失が大きくて控除しきれなかった場合は、翌年以降に繰り越せます。繰り越しは、最大3年間行うことができ、住民税にも反映されます。新居の住宅ローン控除との併用も可能です。

こちらも一定の条件を満たす必要があります。

• 譲渡した年の1月1日時点で、所有して5年以上経過している
• 買い替えの資産を購入した年の12月31日時点で、償還期間10年以上の住宅ローンを有する
• 売却した年の前年1月1日から売却した年の翌年12月31日までに、床面積が50㎡以上の家屋を購入する
• 買い替えの資産を購入した年の12月31日までに居住を開始する
• 親子や夫婦など、特別な関係の人への譲渡ではない
  
  

（参考：国税庁　マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき）

減税措置も活用して計画的にローンを組もう

今回は、マンションを住み替える際のローンの組み方やタイミングなどをご紹介しました。

住み替え方法や制度をうまく利用することで、なるべく負担を少なくし、お得に住み替えができます。住み替えをするタイミングや、マンションの売却と購入の方法も、状況に合わせて柔軟に行いましょう。

マンション売却や購入に関しては、住み替えローン・3,000万円特例控除・買い替え特例・譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例など、住み替えをする人への制度もいくつかあります。併用できない制度もあるため、どの制度がよりマッチしているか、条件をしっかり確認しましょう。

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