家を売却するときは不動産買取と不動産仲介の2つの方法があります。いくらで売却できるか、どのくらいかかるかと心配な方もいることでしょう。
この記事では、買取と仲介の違いや仕組みなどを紹介します。買取と仲介それぞれに特徴がありますから、状況に合わせた方法で効果的に売却できます。
ぜひ参考にして、理想的な売却を実現しましょう。
”買取”と”仲介”って何が違うの？
まずは買取と仲介の違いについて紹介します。
買取と仲介には明確な違いがあります。仕組みや売買契約成立までの期間や売却価格など、それぞれに異なる部分があるため、しっかりと見ていきましょう。
買取は、売主から直接不動産会社が買い取ること
買取はその不動産を売主から直接、不動産会社が買い取ることをいいます。不動産を売却しようとするとき、不動産会社が買主となるため、スピーディーに売却することが可能です。
広告を出して買主を待つことがないため、短期間で取引が済むメリットがあります。
しかしながら、不動産の相場より売却価格が低くなることの多いデメリットもあり、不動産状況により選択する必要があるでしょう。
また、買取には「即時買取」と「買取保証」の2種類があります。
即時買取とは、不動産会社が買主となり、すぐに不動産を買い取る方法です。査定も1回で済み、最短3日～1週間ほどで売却になる場合もあります。
買取保証とは、買取と後述の仲介の間のような仕組みです。買取保証は仲介のように不動産会社と媒介契約を結んだ上で、購入希望者を探すための販売活動を実施。
もし、このときに買主が見つかれば、相場に近い額で売却できる可能性があります。
普通の仲介との違いは、販売活動に期限があることです。期限を過ぎても購入希望者が現れなければ、あらかじめ決めていた金額で、不動産会社に物件を買い取ってもらうことができます。
仲介は、不動産会社が買主と売主の仲介をして売買契約を成立させること
仲介とは不動産会社が不動産を購入したい人を探し出し、売買契約を成立させることをいいます。
そのため、主に個人が買主です。不動産会社は間に入り、条件調整などさまざまな取引をおこないます。
仲介では、不動産の相場と同じくらいの価格で売却できることが多い反面、売買契約締結までに時間がかかるデメリットも。ケースによりますが、3か月から1年ほどは見ておきましょう。
「時間がかかってもいいので、売却価格は相場くらいでお願いしたい」と考えている人にはおすすめの方法といえます。
「買取」のメリットとデメリットとは？
次に、買取のメリットとデメリットを紹介します。
買取は「個人の売主」と「不動産会社の買主」といった形態が一般的です。仲介とは違い、買取には、売却契約を結べる期間の早さや瑕疵担保責任など、さまざまなメリットがあります。
また、デメリットは売却価格が安くなることに加え、条件次第では買取できないケースもあります。それぞれ見ていきましょう。
買取のメリット
まずは買取を選択するメリットを紹介します。具体的には下記の5つです。
- 短期間でスピーディーに売却できる
- 瑕疵担保責任を負わなくていい
- 仲介手数料がかからない
- 購入希望者の内覧対応に時間をかけずに済む
- 近所に知られることなく売却できる
まずは短期間でスピーディーに売却できることです。直接のやり取りのため、素早く売却につなげられます。
次の瑕疵担保責任は、不動産を売却したあとに不具合が見つかった場合、修繕する義務を売主が果たすことです。買取は買主が不動産会社のため、この責任は免除されます。
また、仲介手数料がかからないこともメリットといえます。不動産会社が仲介をしないため、媒介契約の必要がありません。
内覧対応もないため、不特定多数の人を家に上げる手間がかかりません。また、近所に家を売ろうとしていることが、知られる心配がないこともメリットといえるでしょう。
買取のデメリット
その一方で、デメリットは下記の2点です。
- 仲介とくらべて売却価格が安くなる傾向にある
- 不動産によって、買取が不可なケースがある
買取のデメリットといえば、売却価格が安くなることです。不動産市場の相場より3割程度価格が安くなる傾向にあります。
また、たいていの不動産なら買取可能ですが、再建築不可だと判断されるような老朽化している物件の場合、買取不可になることもあるので、注意しておきましょう。
「買取」の流れ・4つの手順
次に買取の流れを解説していきます。買取の流れは下記の4つです。
- 買取の不動産会社を探す
- 不動産の査定をする
- 売買契約の締結
- 引き渡し
業者を探すコツから、不動産の価格査定。売買契約を結び引き渡しの流れになります。
買取特有の流れを確認して、スピーディーな買取につなげていきましょう。1～4まで順番に紹介します。
手順1：買取業者を探す
一つ目は買取の会社を探すことです。不動産会社の探し方は、下記の3つです。
- 不動産会社のインターネットサイトを閲覧して売却実績をチェックする
- 実際に買取した売主の口コミなどを参考にする
- 売却価格の交渉をしてくれる
売却実績が豊富な不動産会社を選ぶようにすると間違いは少ないでしょう。
また、価格交渉に応じてくれる会社をピックアップすることも検討してみましょう。
査定では、予想より安い価格を提示される場合もあります。その際、不動産会社に価格について交渉してみましょう。
ポイントは持っている不動産の価値をしっかりと伝えることです！
- 近くに学校や大通り、駅ができる
- 内装にこだわりがある
- 商業施設の再開発が予定されている
以上のような点があれば、交渉材料にしたいところですね♪
手順2：不動産の査定をする
次に不動産の査定をしてもらいます。
どこの会社がよいのかは、査定をして買取額を提示してもらうまではわかりません。また、最初の査定は簡易査定であって、実際の買取額とは違うこともあります。
まずは簡易査定をして目安となる売却価格を出してから、いくつかの会社に絞り込む方法が間違いないでしょう。
手順3：売買契約の締結
次に売買契約の締結です。
査定額などの買取条件に納得したら、売買契約を結びます。契約書の内容をよく確認して締結しましょう。
もしものための契約解除方法、契約不履行があったときの違約金の金額などを確認しておきます。
加えて、手付金も受け取ります。一般的には物件価格の5％から10％ほどです。
手順4：引き渡し
契約を結んだら最後に引き渡しになります。
手付金以外の売買代金を受け取って、決済完了を確認。代理で司法書士が不動産の所有権移転登記の申請をおこないます。
住宅ローンが残っている場合は、売買代金から全額返済することになります。同時に司法書士が抵当権抹消手続きをおこなうという流れです。
「仲介」のメリットとデメリットとは？
仲介のメリットとデメリットを紹介します。
仲介は「個人の売主」と「不動産会社の買主」といった形態が一般的です。仲介とは違い、買取には、売却契約を結べる期間の早さや瑕疵担保責任など、さまざまなメリットがあります。
また、デメリットは売却価格が安くなることに加え、条件次第では買取できないケースもあります。それぞれ見ていきましょう。
仲介のメリット
仲介を選択するメリットを紹介します。
仲介のメリットは一言でいえば、不動産を高額で売却できる可能性が高くなることです。
仲介は売主が売却価格を設定できる上、その不動産の購入希望者さえ見つかれば、高値で購入してくれるかもしれません。
特に購入希望者が多いロケーションの土地や、不動産が少ないエリアなどでは付加価値がつくため、高額売却できるチャンスは多いでしょう。
仲介の5つのデメリット
その一方で、デメリットは下記の5点です。
- 売却するまで時間がかかる
- 瑕疵担保責任がある
- 仲介手数料がかかる
- 購入希望者の内覧対応に時間がかかる
- 近所やまわりに知られる可能性が高くなる
仲介は買取に比べ、高値で売却できる可能性が高くなりますが、その分、時間がかかります。また、仲介は売主が買主に瑕疵担保責任を負うことになります。
仲介手数料は物件の売却価格が高ければ、その分高くなり、一般的には数十万から数百万単位の費用がかかる計算です。
また、不動産を気に入った購入希望者の内覧対応にも時間がかかります。仲介の場合は買取と違い、売主ご自身が物件や時間を整備、調整して対応しなければなりません。
内覧対応の際は、立ち会って質問などにも答えることになるため、スケジュール調整が必要です。
最後に、仲介はインターネットサイトやチラシなどに不動産を宣伝して購入希望者を募ります。したがって、不動産を売却しようとしていることは、近所の方に知られてしまうこともあるでしょう。
「仲介」の流れ・6つの手順
次に仲介の流れを解説していきます。仲介の流れは下記の6つです。
- 仲介を依頼する不動産会社を決める
- 不動産の査定をする
- 媒介契約を結ぶ
- 広告・販売期間
- 条件確認をし、売買契約を結ぶ
- 引き渡し・決算をする
仲介不動産会社を決めるところから、査定、媒介契約とステップしていき、広告販売期間を経て売買契約。決算に引き渡しといった流れです。
流れを確認してスムーズな取引につなげていきましょう。1～6まで順番に紹介します。
手順1：仲介を依頼する不動産会社を決める
まずは仲介を依頼する不動産会社を決めることです。
複数の会社を比較して判断するようにするのがポイントです。提示された簡易査定の価格や、どこまでやってくれるかなどをくらべて選ぶとよいでしょう。
インターネットサイトなどで不動産会社の比較記事もありますし、町の不動産会社や大手の不動産会社など、多様な会社から選択できます。
手順2：不動産の査定をする
次に不動産の査定をしましょう。
査定は過去の取引のデータ、立地などの情報から査定価格を出していく机上査定と、実際に現地に行って得た情報をもとに評価、査定価格を出していく訪問査定の2種類があります。
あらためて現地で査定をしてもらい、本当の不動産価格を調べてもらいましょう。今後、契約を結ぶことになる場合、ここの価格面で不満だとよい取引ができません。
手順3：媒介契約を結ぶ
三つ目に媒介契約を結びます。
不動産会社が決まり、査定を済ませたら、本格的に媒介契約を結びます。不動産会社に正式に媒介を依頼するために必要な契約です。下記の3つがあります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
一般媒介契約とは、同時に複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことのできる契約方式です。専任媒介契約、専属専任媒介契約は1社としか取引できません。
手順4：広告・販売期間
四つ目は広告、販売期間です。
契約を結んだ不動産会社のホームページに該当の不動産が掲載されるほか、主に下記の3つがあります。
- 広告への掲載と広報活動
- 家庭へのチラシ配布
- オープンハウスなどの開催
広報活動は実際にどのようなことをおこなったか、問い合わせ状況などを報告します。また、上記などの活動の結果、購入希望者が現れた場合は内覧対応が発生するため、スムーズに連絡がとれるようにしておきましょう。
手順5：条件確認をし、売買契約を結ぶ
五つ目は条件を確認したあとに、売買契約を結ぶことです。
購入希望者が現れて、いよいよ契約に移ります。不動産会社を仲介した上で条件の交渉をおこないましょう。
交渉する上でのポイントがいくつかあります。主に下記のようなものです。
- 購入希望者からの値下げ交渉では最低金額をあらかじめ設定しておく
- 引き渡し日は購入希望者の要望を聞きつつ、調整する
こちらが最低いくらで売りたいのか、あらかじめ金額設定しておきましょう。購入希望者のリクエストをすべて聞く必要はありませんが、引き渡し日もふくめて、お互いが納得できる取引になるように調整していきます。
お互い確認ができたら、売買契約書を作成することになります。
不動産会社が売主と買主が合意した内容をもとにして作成。契約が成立した段階で仲介手数料を半金、不動産会社へ支払うのが一般的です。
残りは引き渡し、決済時に支払います。
手順6：引き渡し・決算をする
最後に引き渡し、決算になります。
買主が売主へ代金を支払うと同時に、売主から買主への所有権移転登記申請をおこない、そのあとで引き渡しになります。
売主は必要書類をしっかりとそろえておきましょう。手続きは司法書士がおこないます。
あなたは、買取と仲介どちらがおすすめ？
買取と仲介それぞれの特徴やメリットとデメリットなど、紹介してきました。ご自身の売却のしかたに合った方を選べば問題ありません。
そこでここでは、買取と仲介どちらがおすすめなのかチェックリストにしてみました。
買取がおすすめの人、仲介がおすすめの人、それぞれに項目がありますので、チェックをしてみてください。
買取がおすすめの人
不動産の買取がおすすめの人は以下のとおりです。
□今すぐ現金が必要！
□不動産の売却に手間をかけられない！
□購入希望者が現れないであろう古い不動産を所有している！
□不動産の売却を内緒でおこないたい！
売却価格が安くなっても、短期間で面倒なく現金化したい人や築年数が経っている趣きのある不動産を所有している人には、買取の方が向いているでしょう。
築年数が古い不動産だと、リフォームして仲介を依頼したとしても購入希望者が現れないこともあります。
また、売れるまでに時間がかかることが予想されるため、買取の方がより確実性があるでしょう。
仲介がおすすめの人
不動産の仲介がおすすめの人は以下のとおりです。
□なるべく高い価格で売却したい！
□手間や時間がかかっても大丈夫！
□希少価値の高いエリアに不動産がある！
時間がかかっても高い価格で売却したい人や、内覧などの対応にも時間と手間をさける人には仲介の方が向いているでしょう。
特に、あまり不動産が出回らない希少価値のある人気エリアなどは高値がつきやすいです。時間をかけても納得できる価格と取引をしたいと思う人には仲介がおすすめです。
まずは不動産価格相場を調べよう
不動産をスピーディーに高い価格で売却するには、不動産の相場を知っておくことが重要です。不動産会社から提示された価格が高いのか安いのかわからなければ、その価格で契約してよいのか判断がつきません。
相場の価格を知りたければ「不動産一括査定サービス」を利用しましょう。一度、入力すれば多くの会社の簡易査定を受けられます。
無料で活用できるため、まずはここからスタートしてみてもよいでしょう。
また、インターネットの不動産会社のサイトやチラシなどを参考に、相場の感覚をつかむのもよいはずです。
なお、国土交通省のシステムなら、土地の売買事例を知ることが可能です。
不動産売却は”買取”か”仲介”か、状況に合わせて選択しよう
不動産の買取と仲介の違いから、メリットとデメリットを比較、紹介してきました。
- 素早く売ってお金にしたいなら、買取
- 時間はかかってもいいから、相場かそれ以上で売りたいなら、仲介
一般的には買取を選択すれば、相手が不動産会社だけなので、面倒だと思うことは少ないはずです。ただ、売却価格は安くなることが多いでしょう。
一方で仲介を選択すれば、高く売却できる可能性は残しながら、でも面倒だと思うことが多いかもしれません。
そのときの不動産の状況によって選択し、スムーズな売買につなげていきましょう。
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