マイホームや土地を探していると、「未公開物件」という表示を目にした方も多いのではないでしょうか？
未公開という言葉から掘り出し物ではないかと期待しますが、そうであればぜひ購入したいですよね。
そこでこの記事では、未公開物件とは何なのか・未公開物件が生じる理由・探し方・メリットと注意すべき点などについて解説します。
未公開物件とは
未公開物件とは、不動産情報サイトには載っておらず、売却依頼を受けた不動産会社だけが情報を持っている物件を言います。
未公開物件には、不動産会社がレインズ（不動産流通機構が運営する不動産物件情報交換のためのシステム）に登録する前の物件と、理由があって未公開となっているものがあります。
未公開物件イコール優良物件だと考えがちですが、必ずしもお得でない場合もあるので、公開物件とよく比較し本当にお得かどうか確認する必要があるでしょう。
未公開物件が生じる理由
それでは、なぜ未公開物件が生じるのでしょうか？次に未公開物件が生じる理由について説明しましょう。
公開期限以前の新規物件のため
レインズへ登録する以前の物件は、未公開物件の扱いです。新規物件は、宅地建物取引業法により専任媒介契約の場合は7日以内・専属専任媒介契約は5日以内に登録し、広く買主に周知することを義務付けられています。したがって登録するまでの間は、すべての物件は未公開物件の位置づけになります。
一般媒介契約なので公開の義務がないため
売主と不動産会社が一般媒介契約を結べば、レインズへの登録は任意であり、公開の義務や販売活動の報告の義務もありません。したがってレインズに登録を行わなければ未公開物件になり、表に出てくることはありません。一般媒介契約は、売主自身も買主を探すことが可能なので、あえて非公開にしている場合もあります。
優良物件なので自社で買い手を見つけられるため
物件の立地条件や間取りなどが良く、不動産会社が自社だけで買主を見つけられると判断した場合です。自社で買い手を見つけられれば、売却を依頼された不動産会社は仲介手数料を売主・買主双方から得られるメリットがあります。そのため物件が公開される前に、売却を依頼された不動産会社は積極的な売却活動を行います。
建物が完成していないため
建物が完成していない場合、売主は信頼できる不動産会社のみに先行して販売を依頼することがあります。建物が完成してから販売活動を始めると時間がかかるため、売主はタイムロスを生ぜず売却したいと考えます。公開物件とした場合、なんらかのトラブルが発生する可能性もあるので、信頼できる不動産会社だけに販売を依頼します。
売主の希望により公開できないため
売主が近所の人に、自宅の売却を知られたくない場合には、未公開にすることもあります。売却を知られたくない理由には、近隣とのトラブル・借金があったのを知られたくない・離婚したのを知られたくないなどの理由があります。
公開しても成約の可能性が低いため
郊外にある物件など成約しにくい物件は、非公開としているケースがあります。不動産ポータルサイトへの掲載は、広告料が掛かります。そのため不動産会社は非公開として、問い合わせのあった買主だけに対応することもあります。
物件の購入を先行したいがため
住宅の買い替えをするケースで、今住んでいる住宅の売却を先行させたくない場合には未公開にすることもあります。住宅の売却を公開すると、購入希望者からさまざまな問い合わせが多くなる可能性があります。また自宅の売却を近所の人に知られたくないという理由もあるでしょう。
そのような場合には、未公開として一部の業者だけに売却を依頼することになります。
未公開物件を探すメリットは
市場に出ていない未公開物件は、どんなメリットがあるのか気になる方も多いのではないでしょうか。次に未公開物件を探すメリットについて説明します。
安く購入できる可能性がある
未公開物件のメリットは、優良な物件を安く購入できる場合があることです。広告料を投下しなくても売却できる、手数料を売主からも買主からもとれる、などの理由で未公開にしているケースがあります。このような物件は売りやすいため非公開としているため、優良物件を安く購入できるチャンスがあるでしょう。
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ほかの購入希望者より先行して購入できる
未公開物件はオープンにしていないため、ほかの顧客に先んじて購入できる可能性が高いです。レインズに登録されれば、ほかの顧客の目に触れることになるため、ライバルが多くなります。未公開物件はほかの不動産会社は知ることはできないため、ほかの顧客に先回りして申し込みできます。
優良物件を購入できる可能性がある
未公開の優良物件を競争なしで購入できる可能性があります。立地などが良い優良物件は人気があるため、レインズに登録されると、すぐに契約が成立することは往々にしてあります。未公開物件は市場に公開されていないため、掘り出し物を競争なしで手に入れられる可能性があります。
未公開物件を購入する際に注意すべき点
未公開物件だからお買い得、とは必ずしも言えません。未公開物件を探す際には、注意すべき点もあるためよくチェックして購入しましょう。
未公開物件が優良物件とは限らない
未公開物件は掘り出し物を見つけられる可能性もありますが、すべてが優良物件とは限りません。未公開物件で気を付けなければならないのは、事故物件と近隣トラブルのあった物件です。重要事項を説明するときに、事故物件であることを告知しなければならず、そのため未公開にしていることがあります。また近隣トラブルが多い物件は、売却を知られたくないため未公開にしていることは珍しくありません。
事故物件や近隣トラブルがあった物件は、よく注意して契約する必要があります。
未公開物件が割高の場合もある
未公開物件といっても、必ずしもお得でなく割高の場合もあります。未公開物件はオープンにしていないため、ほかの物件と簡単に比較できません。そのため高く価格設定がされていても、一つ気に入った点があるとすぐ契約をしがちです。しかし後で割高であることに気付いても後の祭りです。
未公開物件は自分の希望条件がマッチしているかしっかり調べ、納得してから契約しましょう。
購入を急がされる恐れがある
不動産会社によっては、「未公開物件だからお得です。まもなく公開するため、すぐに決めてください。」といって購入を急がされることもあります。しかし未公開物件だからこそ、簡単に契約してはいけません。焦って購入して後で後悔しないよう、じっくり検討して決めるようにしましょう。
未公開物件の探し方
掘り出し物を購入できる可能性がある未公開物件ですが、どのようにして探したらよいのでしょうか。未公開の優良物件を探す方法について解説します。
地域事情に詳しい不動産会社に相談する
地元に密着している不動産会社に相談すれば、掘り出し物の情報を得られる可能性があります。地元密着型の不動産会社は、幅広い情報は期待できませんが、売主との深い結びつきがあります。そのため、地域に特化した多くの貴重な情報を持っていることも珍しくありません。
地域事情に詳しい不動産会社に、あらかじめ購入したい条件を提示しておけば、思わぬ掘り出し物に出会えることもあるでしょう。
複数の不動産会社に購入条件を提示する
複数の不動産会社に購入希望条件を提示しておけば、それだけ間口が広くなるため、優良物件を購入できるチャンスが生まれます。一社だけですと物件情報は限られますが、複数の会社に接触しておけば、その分情報量も増えます。そのため、レインズに登録する前の貴重な優良物件の情報を得られることもあるでしょう。
売却が得意な不動産会社に相談する
売買が得意の不動産会社であれば、取扱量も多いため未公開物件を持っている可能性があります。一口に不動産会社といっても、賃貸に重きを置いている会社、管理に重点を置いている会社などさまざまです。そのため売却に強い不動産会社に条件を提示し相談しておけば、優良物件を手に入れられる可能性があるでしょう。
不動産の売却が得意か否かは、ホームページなどで扱う物件数などで確認できます。
まとめ
未公開物件は上手に探せば、優良物件を手に入れられる可能性があります。
しかし未公開物件だから「お得だ」と考え、よく検討もせずに購入すると、後で後悔することになります。
したがって未公開物件を購入する場合には、市場に出ている物件と比較するなどして、慎重に決めましょう。
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