住宅ローンを組む方にとって、プランや金利、その仕組みなどが複雑すぎて分かりにくいという方も多いのではないでしょうか。
今回はフラット35についての「よくある質問」を分かりやすく、かつシンプルにまとめてみました。
フラット35での契約を検討されている方の参考になれば嬉しいなと思います。
フラット35の保証人は本当に不要なのか
ローンを組む際に保証人は必要だという認識でいる方も多いかと思いますが、フラット35は保証人は不要です。
保証人に関しては、頼める人がいない方は、頭を悩ませる部分ではないかと思います。
そんな時に保証人が不要というのはありがたい仕組みですね。
しかしながら、どんな仕組みなのか、本当に保証人が居なくても大丈夫なのか、という疑問も出てきます。詳しく見ていきましょう。
保証人が「不要」な理由
フラット35は「住宅金融支援機構」が保証を行うため、第三者保証人や保証会社が不要となっています。
一般的に、保証人が不要の場合は「保証会社」の保証を受けてのローン契約となります。
この保証会社の審査が通らないと借入ができなくなります。
近頃ではフラット35と同じように保証会社が不要というローンも見られますが、一般的に、返済時の滞りなどの懸念から、申し込む際の条件や融資される審査が通りずらくなります。
その点、フラット35は住宅金融支援機構が保証を行うため、審査が通りやすいと言われています。
保証料は必要なのか
フラット35は保証料は必要ありません。
保証料と間違われやすい「融資手数料」がありますがありますが、その違いをご説明します。
【保証料と融資手数料の違い】
・保証料とは
ローンを返済できなくなった際に、保証会社が借入先の金融機関に代わりに返済してくれるという保証を受けるための費用となります。
・融資手数料とは
ローン契約時にかかる事務手数料のことです。こちらは「定額型」と「定率型」があります。
保証料金の相場
保証料は金融機関などによって違いがありますが、以下の条件により料金が変わります。
- 借入期間
- 借入金額
- 一括払いか分割払いか
一般的な相場と近年の傾向として二つのパターンがあります。
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パターン1）保証料率0.15％～0.45％ 3,000万を35年ローンで金利上乗せ0.2％で借入契約した場合 3000×0.2％（金利上乗せ分）＝99 なので99万が3000万に上乗せになる金額となり、保証料になります。 |
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パターン2）金利上乗せで0.2％、一括前払い型で借入額の2％ 3,000万の35年ローンで一括前払い型で借入額の2％で借入契約した場合 3000×2%（一括前払い型で借入額の2％）＝60万 一括の方がお得なのが分かりますね。 |
保証人トラブル実例
返済額が大きな住宅ローンとなると、保証人になる側も簡単に引き受けるわけにはいきません。また、保証人にも審査が必要となるため懸念をして断られるというパターンも。
保証人にまつわる様々なトラブルが起こってきたために、保証会社や保証会社の要らないローンの組み方などが出てきているようです。
実際どんなトラブルがあるのでしょうか？
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保証人が居ないがために「保証人紹介ビジネス」トラブルに巻き込まれた！ ・親族等に保証人なってくれる人が見つからず、「保証人紹介ビジネス」というネットで保証人を気軽に頼んでしまえるというシステムを利用し、個人情報を抜き取られてしまった。 ・お互いが保証するという、相互保証になっていたのを、後から気づいたが解約できなかった。 |
フラット35の審査基準と必要書類
保証人が不必要というところはご理解いただけたかと思いますが、次に気なってくるのが審査基準です。
フラット35の審査基準のなかで、一番見ておかなくてはいけないところと、そのために必要な書類を記載していきます。
審査基準
審査基準の一つとして年齢や金額、物件、などの様々な「条件」があります。
高齢者でも借入が可能としているのは、条件に「満70歳未満」と定められているためです。
また年収のボーダーラインは400万以上か400万未満かで年間の返済額を増やすことが可能となります。
400万円未満は年間の返済額は年収の30%以下
400万円以上は年間の返済額は年収の35%以下
その他にも借入期間や住宅条件など細かな基準があります。
また、この条件をクリアしていても、審査が通るわけではありません。
税金滞納やカードの支払いの遅れや滞納があると、どこの審査も通すのは厳しくなりますし、住宅ローンの他にもローンを組んでいると限度額を超えているとみなされます。
必要書類
準備しなければならない書類は購入する住宅によって違いますので、準備できるようチェックをしておきましょう。
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新築または中古住宅を購入 |
土地購入して新築を建設する |
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借入申込書 所得証明書類 売買金額確認書類 住宅登記事項証明 土地登記事項証明書 |
借入申込書 所得証明書類 建設費確認書類 土地登記事項証明書 土地取得費確認書類 |
もしも審査に落ちてしまったら？
一度審査に落ちても再トライできる可能性はありますので、落ち込まずに！
審査は何度も受けることができますが、期間は半年以上はあけた方が無難です。
違う物件を探してみるのも一つの手となります。他の条件がクリアできている場合、審査が通る可能性があります。
単独では借入れが厳しい場合
上の条件での年収部分で単独では借入が厳しいという場合には、フラット35では夫婦や親子で連帯債務という形で、収入合算契約ができます。
夫婦や親子の連帯債務（収入合算）契約
大きな特徴としてあげられるのが、通常は収入合算の場合は「正社員」が条件となっていますが、フラット35は安定した収入があればアルバイトでもパートでも連帯債務者になれるところです。
連帯債務者の条件は主債務者の親、子、配偶者で同居人であること。（申込時の年齢が70歳）
連帯債務者になれるのは1名のみとなりますので、収入が安定していて条件を満たしている最も収入が高い方が連帯債務者として適しています。
連帯保証人と連帯債務者の違い
連帯保証人と連帯債務者は混同しやすくなりますので、しっかりと違いを認識しておきましょう。
連帯保証人とは？
ローンを契約した人が支払いが不可能となった場合、その代わりに返済を保証する人となります。
連帯債務者とは？
ローンを一緒に契約しにきた人のことなので、支払い開始時より返済の義務があります。
フラット35のメリットデメリット
メリットとデメリット
【メリット】
・固定金利である
変動金利の場合は返済額も変動しますが、固定金利のフラット35 は借入時から返済完了まで金額が変わることがありません。返済計画を立てやすく安心できます。
・保証料がない
これは前述しましたが、保証料がなく、返済期間中の諸費などもないので、お得となります。
・個人事業主や年金生活者も借入ができる
所得金額に関係なく申込みが可能なので、他では借入が通らなかったところも通る可能性が大きいです。
・団体信用生命保険は任意とされている
通常は、この保険に入ることが条件とされているのが一般的だが、入ることができなくても任意とされているため、健康状態によって借入を断られた人には助かるシステムです。
ただし、保険に加入しないと、債務者に万一があった場合は、その理由が死亡であっても、住宅ローンの債務は残り、遺族が返済を引き継ぐ可能性があるので、気をつけるべきところです。
【デメリット】
・金利が高くなる
状況を同じものとして、他の「変動金利型の借入時点の金利」と比較すると金利が相対的には高くなります。
また、固定金利はメリットになりデメリットになる部分ですが、大きく市場金利が下がった場合でも金利が低くなることはありません。
・独自のルールがある
住宅の条件についての技術水準が満たしていることを証明する適合証明書の提出が必要となり、検査費用がかかってきてしまいます。
収入合算（連帯債務）のメリットとデメリット
【メリット】
・主たる債務者と連帯債務者の両者が住宅ローンを控除が可能
住宅ローン控除とは、所得税と住民税の一部から控除できる制度のことです。
課税額が少ない人は最大限使えないこともありますが、両者とも控除を受けられることで、より多くの控除を受けれる可能性が大です。
・住宅購入時には必ず入っておきたい保険（デュエット）に入れる
デュエットとは、夫婦連生団体信用生命保険と呼ばれる保険で、どちらかが万が一に死亡した場合、または身体障害者になった場合には、ローンの残金が一括弁済されて、ローンの返済がなくなります。
【デメリット】
・離婚しても連帯債務者は解除できない
離婚したとしても、この契約は無効とはならないため、家を出る側にとっては大きな負担となります。
・デュエット利用で金利が高くなる
一般の新機構団信と比べると、金利が年0.18％高くなってしまいます。
民間の生命保険に加入するなどの方法もあるため、色んなパターンでの比較をして、万が一に備えておきましょう。
フラット35のローンの種類
フラット35のローンの種類は１種類ではありません。買取型と保証型があります。それぞれの特徴とその違い、また一番気になる「金利」について分かりやすく説明いたします。
買取型とは
民間の金融機関は全期間固定型の住宅ローンは回収までに時間がかかりすぎるため、取り扱いが難しいとされてきました。そのため資金調達の仕組みを作り上げる必要がありました。
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〜資金調達の仕組み〜 ①住宅金融支援機構が金融機関の借入住宅ローンを買取 ②住宅金融支援機構が①を担保にして債務発行 ③住宅金融支援機構が機関投資家に販売 |
この仕組みで提供されているのがフラット35（買取型）になっています。
保証型とは
住宅金融支援機構が金融機関の住宅ローンに保険をかけて、契約者が返済できなくなった時に住宅金融支援機構が金融機関に保険金を払う仕組みがフラット35（保証型）です。
保証型の方が取り扱いしている金融機関が少ないです。
買取型と保証型の違い
上述した仕組み以外にもこの二つには違いがあります。
一番気になる部分は、金利についてかと思いますが、状況が同じ場合で買取型と保証型とを比較すると保証型の金利は0.05〜0.33％程度低くなっています。
このため、頭金の支払いが可能な方か、月々の返済のある程度の余裕があり、対応可能な方は、金利引き下げというメリットがあるので保証型をおすすめします。
補助金の対象
ローン控除や補助金の対象も多くありますので、漏れなくチェックしたいところです。
地域連携型
①子育て世代の住宅取引を応援（子育て支援型）
②地域移住者の住宅取引を応援（地域活性化型）
適用条件が地域によって異なり、どちらともを申請する場合は手続きが二重になるなど、かなり分かりにくく複雑です。市によっての違いがありますが、事前相談も行っているところもあるようなので、問い合わせてみる必要があります。
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自分の人生設計に合ったプランを選ぼう！
支援活動が活発な補助金のある地域を基準に、自分たち家族の住む場所を決めるというのも一つの案かもしれません。
自分の収入や状況によって、理想とする住宅を手に入れられるかどうかは、住宅ローンのプランによって大きく変わってきます。
最も大きなローンの契約となる方も多いかと思います。自分の人生設計を見直す機会としても、しっかりと向き合って考えてみたいところですね。
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