マンションの売却方法には、買取と仲介があることをご存じでしょうか。しかし、マンションの状況や所有者の意向により異なるため、どちらの方法がおすすめかは一概には判断できません。
そこで今回は、買取と仲介の違いやメリット・デメリット、業者選びのコツを解説します。自分たちが納得のいく売却をするためにもぜひ参考にしてください。
マンション買取と仲介の違いとは？
マンションの買取と仲介の違いは、不動産会社の立ち位置です。マンション買取の場合は不動産会社が買主になるのに対し、仲介の場合は不動産会社はマンションを紹介して買主を見つける仲介の立場になります。
そのため、仲介だと不動産会社と媒介契約書を取り交わし、仲介手数料を不動産会社に支払わなければなりません。しかし一般的な相場で売却できる可能性が高いといったメリットもあります。
一方、買取は仲介業者がいない契約のため、媒介契約書の取り交わしや仲介手数料は不要です。買取のメリットとデメリットについては次項以降で説明します。
買取のメリット
ここではマンション買取の次の4つのメリットを解説します。
- 売却までの期間が短い
- 売主の契約不適合責任がない
- 内見対応などの手間がかからない
- 仲介と違って「仲介手数料」がかからない
仲介との違いにも触れるので、自分のとってどの程度意味のあるメリットなのか考えながらみていきましょう。
売却までの期間が短い
買取は売却と違い新たに買主を探す必要がないため、マンションをインターネットに掲載するなどの募集準備や営業活動は不要です。
また、マンションや契約手続きのことをよく知っている不動産会社が買主となるため、仲介で買主を見つけたときよりも、契約締結までの時間や引き渡しまでの時間が長くかかりません。
早い段階で売却でき現金化できるため、すぐに現金を用意したい方や売却のタイムリミットがある方には、大きなメリットになるでしょう。
売主の契約不適合責任がない
マンション買取の場合は売主の責任となる契約不適合責任が免除されます。契約不適合責任とは、売却するマンションの種類・品質・数量が契約内容に適合していない場合に負うべき責任のことです。
たとえば、マンションに設置している照明の種類や数が契約内容と違う場合などが対象となります。
契約不適合責任の具体的な内容は、追完請求権（完全に適合したものを渡す）・代金減額請求権（不適合の分代金を減額する）・損害賠償請求権（不適合による損害を賠償する）・契約解除権（不適合で契約した目的を達成できないため契約解除する）があります。
契約不適合責任は買主がその事実を知ってから1年以内であれば、責任を負う期限は決められていないため、仲介の場合は売却後に問題が発生するといつまでも責任を負わなければなりません。
しかし、買取の場合は上記の責任を負う必要がないため、売却後にマンションの心配をする必要はなくなります。
内見対応などの手間がかからない
買い手を探さなければならない仲介の場合は、募集をかけて内見希望者がいた場合、対応しなければなりません。
家財道具などなにも置かれていない場合は、不動産会社のみで対応するケースもありますが、居住中のマンションを売却する場合は内見の時間を確保する必要があり、手間がかかります。その点、買取の場合は、内見対応などの手間はかからりません。
仲介と違って「仲介手数料」がかからない
仲介の場合、仲介会社である不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。しかし仲業業者がいない買取は仲介手数料は不要です。
仲介手数料の金額は、以下の表を参考にしてください。
|
売買価格 |
仲介手数料（税別） |
|
200万円以下の部分 |
売買価格の5％以下 |
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200万円超～400万円以下の部分 |
売買価格の4%以下 |
|
400万円超の部分 |
売買価格の3%以下 |
買取のデメリット
メリットが多くあるマンション買取ですが、次の2つのデメリットも理解しておきましょう。
- 相場よりも売却金額が低くなる可能性が高い
- 買取業者に断られることもある
スムーズな売却ができる買取だからこそのデメリットもあるので、メリットと比べ相対的に自分に合っているかの判断材料にしてください。
相場よりも売却金額が低くなる可能性が高い
マンション買取の場合、売却金額は相場の70～80％といわれています。そもそもマンション買取は、不動産会社が買取後にリノベーションして再販して利益をあげるのが目的です。
そのためには、リノベーション費用などの経費を考え商品（中古マンションや中古戸建）を仕入れなければならないため、必然的に売却金額は相場よりも低く見積もられます。
ただし、仲介で募集を出していたとしてもマンションの条件が悪いと値引き交渉されることは少なくありません。結局低い金額での売却になるのであれば、はじめからリスクの低い買取を検討するのもおすすめです。
買取業者に買取を断られることもある
買取を依頼していたどんな物件でも買い取ってもらえるわけではなく、物件の状態によっては断られるケースもあります。
とくにリノベーションする必要なく現状で入居できるほどのマンションは、リノベーションしても資産価値が上がりません。買取金額やリノベーション費用などの経費に対して、販売価格を上げにくく利益が見込めないため、買取を断られることもあります。
きれいなマンションよりもリノベーション必須のマンションのほうが、不動産会社にとっては利益を上げやすいため、買い取ってもらえる可能性が高いです。
買取の流れ
マンション買取の流れは次の手順です。
- マンション購入時の物件資料を用意する
- 買い取ってもらう不動産会社を決定する
- 売買契約を締結し、マンションを引き渡す
- 不動産会社にてリノベーションする
- 不動産会社にてマンションを売りに出す
まずは所有しているマンションの査定をしてもらうためにもマンションの概要や間取がわかる資料を用意しておきましょう。資料をもって買取を実施している不動産会社に見積もりを依頼し、不動産会社を決定します。
不動産会社が決定したら、その後の手続きは不動産会社の指示に従い契約締結・引き渡しへと進んでいきましょう。マンションの売主にとっては、引き渡しが終わると買取は終了です。
4つの注意点とは？
買取をするときは次の4点に注意しましょう。
- 買取業者に直接依頼する
- 一般的な売却相場を調べておく
- ローン残高を調べておく
- 買取業者の選び方
ここまで買取は仲介手数料がかからないと説明してきましたが、仲介業者に買取業者を紹介してもらい売却する場合は、仲介手数料がかかるため注意が必要です。直接買取を実施している不動産会社に依頼しましょう。
ローン残債があると抵当権を外せないため、買取できません。買取による利益でローンを完済できるのか事前に調べておくためにも、マンションの一般的な売却相場とローン残高は確認しておきましょう。
また、買取を実施している不動産会社は仲介をメインとしている不動産会社よりも少ないです。会社の選び方は後ほど説明しますが、信頼できる買取業者を選んでください。
買取相場の調べ方とは？
マンションの買取相場の調べ方は主に「今売りに出されている販売価格を知る」「実際に売れた売却価格を知る」「自分のマンションの見積価格を知る」の3つです。
「今売りに出されている販売価格を知る」には、不動産ポータルサイトであるSUUMOなどがあります。住所や広さで検索できるため、所有しているマンションの類似物件を探すことで、販売価格を調べましょう。
「実際に売れた売却価格を知る」には、REINS Market Information（レインズ・マーケット・インフォメーション）のサービスがおすすめです。直近1年間に実際にマンションがいくらで売れたのか検索できるため、より相場に近い金額を調べられます。
「自分のマンションの見積価格を知る」には、実際に買取業者に足を運んで査定してもらったり、インターネット上のサービスの一括査定を依頼しましょう。インターネットを利用しない場合でも複数社に査定依頼してください。
買取業者の正しい選び方
買取業者によっては査定額が異なるだけだなく、融通の利きやすさや対応の良さなどさまざまな違いがあります。それらを踏まえた買取業者の選び方は次の通りです。
複数の業者に相談する
必ず複数の業者に相談しましょう。査定は一括査定などインターネットサービスを利用するのもいいですが、複数の業者と実際に話していくうちに、合う合わないが見えてきます。
買取実績が多く、得意としている業者を選ぶ
近年は空き家の増加もあり、買取に参入する業者は増加傾向です。ホームページ上の謳い文句に踊らされずに、買取実績がどのくらいあるのか、経験年数は長いのか、数字で判断していきましょう。
自分が売却する不動産と同じタイプ・エリアを扱っている業者を選ぶ
買取実績が多くても自分が買い取ってほしいマンションとタイプやエリアが違うとあまり参考になりません。これまでに、どのエリアのどんな物件を買い取ってきたのか、確認しておきましょう。
>>プロフィールはこちら
マンション買取業者一覧
ここでは実際にマンション買取業者にはどんな会社があるのか、次の3つに分けて紹介します。
iByer
iByerとは、AIを利用しインターネット上で不動産価格査定を実施し、不動産ポータルサイトが不動産を買取るサービスをさします。現在アメリカを中心に注目されているサービスです。
iByerは、AIのアルゴリズムを利用した明確な基準により、これまでの不動産売却にないスピード感での査定や買取を可能にしました。このスピード感は売り手の時間短縮だけでなく、不動産売却のハードルを下げることにも繋がっています。
日本でも多くのiByerサービスがあり、なかでもおすすめなのが「wednesday」です。
wednesdayは株式会社MUSUBUが運営しています。
wednesdayでは、これまで1,000件以上の中古マンション売買実績があり、高価格でスピーディーな売却に定評があります。もちろん仲介手数料も不要なので、気になる方は査定だけでも依頼してみるといいでしょう。
■公式ページ：株式会社MUSUBU
大手買取業者
ここでは2022年の買取再販年間販売戸数ランキングベスト3の会社を紹介します。
1位は株式会社カチタスです。
全国に100以上の店舗を構え、6万戸以上の買取実績があります。また査定価格は最短3日、現金決済まで最短3習慣というスピーディーさもウリです。
■公式ページ：株式会社カチタス
2位は株式会社リプライズです。
株式会社カチタスのグループ会社で再生住宅の販売に力を入れています。そのため買取実績も多く経験豊富です。
■公式ページ：株式会社リプライズ
3位は株式会社インテリックスです。
年間1,000件以上のマンションの買取実績があります。また引き渡し時期についても、決済から最大2週間の延長可能と柔軟な対応も魅力のひとつです。
■公式ページ：株式会社インテリックス
参照：
リフォーム産業新聞
買取も行う仲介業者
買取と仲介どちらも行う業者の利点は、買取保証（仲介で売却できなければ買取を依頼する）がある点です。ここでは買取保証のある株式会社大京穴吹不動産を紹介します。
株式会社大京穴吹不動産では、買取保証での売却価格を、売主の希望により合意した額で決められるため、試算計画を立てやすいのが特徴です。期間内に確実に売却できるので、買取にするか仲介にするか迷っている方におすすめできます。
■公式ページ：株式会社第業穴吹不動産
まとめ
早く確実にマンションを売却したい方は買取、時間がかかっても相場で売却したい場合は仲介がおすすめです。どちらにもメリットデメリットはあるので、相対的にどちらが自分に合っているのか検討してみてください。
イメージがつかめない方は、iByerのサービスを使うと簡単に査定したり買取依頼をしたりできるので、気になる方は一度見てみるといいでしょう。この記事を参考に納得のいく売却方法が見つかることを願っています。
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