住宅ローンを組む際に、フラット35の利用を検討する方は多いのではないでしょうか。フラット35はさまざまな金融機関で独自の商品を取り扱っており、内容も異なるためどの金融機関を選べばいいのか迷う方も多いでしょう。
そこで今回はフラット35の選び方、おすすめの金融機関をご紹介します。フラット35選びの参考にしてみてください。
フラット35とは
フラット35とは、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して融資を行う全期間固定金利型の住宅ローンです。
フラット35は住宅金融支援機構が融資を行い運営していますが、金融機関が販売代理となりさまざまな商品として販売しています。そのため、金融機関によって金利や手数料が異なります。
また、一般的に住宅ローンを組む際には連帯保証人が必要なケースが多いですが、フラット35では不要です。
そして、健康上の理由で団体信用生命保険（団信）に加入できない方でもフラット35では住宅ローンを利用できるので、民間の住宅ローンよりも利用しやすいのが特徴といえます。
フラット35の選び方
フラット35を選ぶ際には、下記の4点を確認するようにしましょう。
- 買取型か保証型か
- 金利、手数料等の諸費用の総額はいくらか
- つなぎ融資に対応しているか
- パッケージローンの取扱いの有無
それぞれ詳しく解説していきます。
買取型か保証型か
フラット35には「買取型」と「保証型」の2種類があります。買取型は、金融機関が「フラット35」として利用者に貸し付けた住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取る契約方式で、どの金融機関でも金利や団信などの条件は同じです。
一方、保証型は住宅金融支援機構が金融機関の保証をする契約方式です。金融機関ごとに金利や団信の違いがあり、買取型よりも金利が低い場合が多いです。ただし現在、取り扱っている金融機関は9社のみで、買取型にくらべて選択肢は少なくなっています。
金利、手数料等の諸費用の総額はいくらか
フラット35を選ぶ際には金利の安さだけでなく、事務取扱手数、保証料など諸費用を含めた総額に注意しましょう。
フラット35は買取型の場合、金利はどの金融機関でも同じです。一方で、手数料は金融機関ごとに異なります。融資額によって手数料の金額が変わる「定率型」の場合、事務取扱手数料が2.2％よりも低いかが1つの目安です。
金利、手数料を含めた総額はシミュレーションツールで簡単に比較することができるので、是非活用してみてください。
つなぎ融資に対応しているか
つなぎ融資とは、土地の購入資金や、着手金、中間金など住宅ローンを借り入れする前にかかる費用を融資してもらう制度のことをいいます。
住宅完成後に土地と住宅代、これまでにかかった費用の合計額でフラット35を契約してからつなぎ融資を完済し、それからフラット35の返済をしていくといった流れです。
住宅金融支援機構では、つなぎ融資の対応はしていません。土地を購入し新築をする予定の方はつなぎ融資に対応している金融機関を選ぶと良いでしょう。
パッケージローンの取扱いの有無
フラット35には物件価格全額の借り入れも可能なプランがありますが、その分金利が高くなってしまうので、9割までの借り入れが一般的です。
自己資金が物件価格の1割に足りない方でもフラット35を利用したい場合は、パッケージローンを取り扱っている金融機関を選ぶと良いでしょう。
パッケージローンは、融資上限が物件価格の9割をフラット35、残りの1割を金融機関のローンというように組み合わせて融資を受けられ、通常の住宅ローンよりも金利が安く抑えることができます。
金融機関によって審査基準や金利は異なる
これまでフラット35を選ぶポイントをお伝えしましたが、金利や審査基準も気になる点だと思います。
フラット35を取り扱っている金融機関と取り扱っていない金融機関の民間の住宅ローンとでは、審査基準や金利はどう違うのでしょうか。それぞれ見ていきましょう。
フラット35を取り扱っている金融機構
フラット35の審査には事前審査と本審査の2段階があります。まず、事前審査を申込みを受けた金融機関で行い、事前審査通過後に、住宅金融支援機構によって本審査が行われる流れです。
フラット35は条件が明確に公表されており、どの金融機関でも住宅金融支援機構による指示に基づき、多少の違いはあれどほぼ同じ基準で審査が行われています。
年収における返済額の条件は、年収400万円未満の場合、年間の返済額は年収の30％以下、年収400万円以上の場合、年収の35％以下が目安です。
フラット35を取り扱っていない金融機関
一般的に住宅ローンの金利は変動金利〜固定金利10年から選択しますが、変動金利は金融情勢や経済事情によって上げ下げします。
銀行住宅ローンでは、無理な借り入れができないように借り入れ希望者の年収に合わせて借入限度額が設定されており、審査の際に使用される審査金利は3〜4％です。
また、住宅ローン返済額は手取り年収の25％以内に抑えると良いとされています。例えば年収600万円の場合、手取り年収が約457万円となり毎月の返済額は約9.5万円、借入限度額は約3,605万円が目安です。
金利が安いおすすめ金融機関
ここからは、フラット35を取り扱っている金利が安いおすすめの金融機関をご紹介します。今回ご紹介するのは以下の3つです。
- 住友銀行
- ARUHI
- 楽天銀行
どのような特徴があるのかそれぞれ詳しく見ていきましょう。
住信SBIネット銀行フラット35
住信SBIネット銀行の「フラット35（保証型）」は、金利が35年固定の年1.44%で、他の銀行と比べてとても低いのが特徴です。
事務手数料は借入額の2.2%と高めですが、金利が低い分、総支払額は安く押さえられます。
また、全ての病気・ケガで働けない期間が12ヶ月継続した場合には、住宅ローン残高が0円になる全疾病保証が無料で付帯できるのも住信SBIネット銀行をおすすめする理由の１つです。
ARUHIスーパーフラット
「ARUHIスーパーフラット」は住宅ローン専門の金融機関「ARUHI」が提供している保証型の商品です。
自己資金の割合によって金利が異なり、自己資金10%以上の場合、年1.46%、20%以上では年1.38%、30%以上だと年1.36%と自己資金を多く用意する程、金利が低くなります。
頭金を多く用意できる方には好条件で借り入れができますが、自己資金が10%以上用意できないとARUHIスーパーフラットは利用できないので注意しましょう。
楽天銀行フラット35
楽天銀行が取り扱う「フラット35」は事務手数料が安いことから人気を集めています。一般的に融資事務手数料は借入額の2.1%程なのに対して楽天銀行では1.43%と最低水準です。
また、返済口座を楽天銀行に指定した場合、以下のような「楽天ハッピープログラム」の特典を得られます。
- 楽天スーパーポイントを最大で3倍獲得できる
- ATM利用手数料が毎月7回まで無料
- 他行への振込手数料が月3回まで無料
日頃から楽天銀行を利用している方におすすめの商品です。
団体信用生命保険の内容もチェックしよう
フラット35を選ぶ際には、団体信用生命保険（団信）の内容も確認しましょう。団信の内容には、保険料の負担なしで全疾病保証が付帯しているものもあれば、加入時に費用が発生する金融機関もあり、同じフラット35でも違いがあります。
民間の住宅ローンでは団信の加入が組み込まれていますが、フラット35の場合は任意となります。しかし万が一の事態に備えて加入を前提として検討するとよいでしょう。しかし、健康上などの理由で団信に加入できないケースもあるので注意が必要です。
自分にあった金融機関を選ぼう！
今回はフラット35を選ぶ際のポイント、おすすめの金融機関をご紹介しました。数多くの金融機関でフラット35を取り扱っていて、サービス内容や金利はさまざまです。
自己資金を何割用意できるのか、また新築を建てるのかマンションを購入するのかなどにより最適な商品が異なるので、しっかりと比較した上で選ぶようにしましょう。
ご自身の条件にあった金融機関を選び、上手く借り入れ金額を抑えてフラット35を活用してみてください。
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