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東京で中古マンションを買うときの注意点とは?リノベーションの際のポイントも解説!

2022.07.21
2022.07.21

東京で中古マンションを購入したいけど、何に気を付ければいいか分からない方も多いでしょう。

この記事では中古マンション、リノベーション済物件、オーダーリノベーションの場合に分けて購入時の注意点を紹介します。分かりやすく説明しますので、購入で困っている方はぜひ最後までお読みください。

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【中古マンション】購入時の注意点

下から見上げたマンション

中古マンションの購入時には、注意点が3点あります。

  • 築年数
  • 耐震基準
  • 修繕積立金

それぞれ詳しく見ていきましょう。

築年数はどれくらいか

新築マンションは誰かが鍵を回した時点で、資産価値が2割程度下がるといわれています。

資産価値は築20年前後で下げ止まり、安定する傾向があります。購入する物件は、値崩れの可能性が低いため、築20年前後の物件がお勧めです。

ただし、交通のアクセスがいい人気の物件は20年以上経っても価格は下がりにくく、管理状態が悪い物件は築年数が浅くても価格は安くなります。

 

耐震基準は満たしているか

耐震基準は、旧耐震基準と新耐震基準の2種類です。旧耐震基準は震度5程度、新耐震基準は震度6以上の地震でも耐えられるように設計されています。新耐震基準の物件は、1981年6月以降に建築確認されている建物です。

新耐震基準を満たしているか確認する方法は、市町村が管理している台帳記載事項証明を発行し、確認することが可能です。

ただし、旧耐震基準の建物が安全でないとは限りません。耐震改修や耐震補強を行っているマンションもあるためです。

 

修繕積立金の状況を確認する

修繕積立金は、建物の耐震診断や修繕工事を行うために充てられる費用です。自己管理をしており、築年数がたったマンションの場合、かなり使用していてほとんど残っていない可能性があります。

修繕積立金の積立状況は、重要事項証明書で事前に確認しておきましょう。重要事項証明書は不動産契約時にもらえますが、事前に依頼してチェックすることをお勧めします。また積立金の金額を考えると、戸数がかなり少ないマンションは一戸あたりの負担額が大きくなってしまうことがデメリットです。

 

【リノベーション済物件】購入時の注意点

キッチンのリノベーション前後

リノベーション済物件を購入する際は、注意点が3点あります。

  • アフターサービスの充実度
  • 共用部分の古さ
  • 適合リノベーション住宅基準を満たしているか

それぞれ詳しく見ていきましょう。

アフターサービスの充実度

購入した住居に目に見えない欠陥があった際に売主が負う責任のことを、契約不適合責任と呼びます。令和2年4月の民法改正で、買主に寄り添った内容に変更されました。

リノベーション済物件の多くは、宅地建物取引業者の不動産会社が売主です。売主が業者の場合は、契約不適合責任が引き渡し日から2年以上と定められています。例えば、2年以内にガス管や水道設備に不具合があった場合に、売主が修繕をする責任があります。ただし売主が個人の場合の期限は、3ヶ月のため注意が必要です。

売主によって、独自のアフターサービスを付けている物件があります。例えば、電気設備に最長5年の保障や、水道管に保証期間を設定している物件です。購入する前に、保障内容とアフターサービスが充実しているか確認しましょう。

 

共用部分の古さ

リノベーション済物件の場合は、室内は綺麗に整えられていますが、共有部分が修繕されていない場合があります。劣化が激しいと生活に支障をきたす可能性があるため、事前に見ておきましょう。

またゴミ捨て場や自転車置き場などの場所も確認が必要です。マンション自体の治安を事前に把握できます。

 

適合リノベーション住宅基準を満たしているか

適合リノベーション住宅とは、一般社団法人リノベーション住宅推進協議会が定めた品質基準に合格した建物のことです。図面にR1などの記号が付いている物件や、リノベーション住宅推進協議会のHPから該当物件を探すことができます。

適合リノベーション住宅の、マンションにまつわる住宅の種類をまとめました。基本的に、マンションはR1住宅の基準を満たしている物件が多い傾向があります。

種類  
R1住宅 区分占有マンションの専有部分が、統一基準に基づいた修繕・改修がされている住宅
R2住宅 R1住宅に追加して、共有部分の改修・管理状況の統一基準を満たしている住宅
R3住宅 R1住宅に追加して、共有部分を含むマンション1棟全体が品質基準を満たしている住宅


適合リノベーション住宅は、
ガス管や給油管などのインフラにもアフターサービスとして2年以上の保証が付きます。住宅の履歴情報開示が義務づけられているため、安心して購入可能です。

 

【オーダーリノベーション】購入時の注意点

リノベーションの想像している部屋

オーダーリノベーションする際は、注意点が3点あります。

  • ラーメン構造と壁式構造
  • マンション購入予算とリノベーション予算の兼ね合い
  • リノベーション予算が住宅

それぞれ詳しく見ていきましょう。

ラーメン構造と壁式構造

ラーメン構造とは、柱と梁を一体化して建物を支える構造のことを指します。

壁式構造とは、柱と梁の代わりに壁と床だけで建物を支える構造のことを指します。

壁を壊して大きなリビングを希望している方は、構造によっては難しいケースがあるため、あらかじめチェックしましょう。

構造の確認方法は、2種類あります。

1点目が、間取り図から見分ける方法です。ラーメン構造の場合は部屋の隅に柱の出っ張りが書かれていることがあります。

ただし、間取り図は簡略化して書くケースがあるため、一概には言い切れません。

2点目は、マンションの階数で判断する方法です。一定の基準を満たさなければ、建築基準法や施行令により、壁式構造のマンションは5階以下と決められています。なぜなら、壁式構造は高層になると強度が保ちにくいためです。

よって6階以上の場合は、ラーメン構造が多いといえるでしょう。

 

マンション購入予算とリノベーション予算の兼ね合い

マンション購入予算とリノベーション予算を合わせて検討する必要があります。

自己資金とローンが利用できる金額を合わせて考えていきましょう。マンション購入費用は、物件価格だけでなく仲介手数料や火災保険料、税金などさまざまな費用が掛かります。

またプランニングが甘いと、追加工事費用が発生する可能性があります。

 

リノベーション費用が住宅ローンが組めるのか

リノベーション費用は住宅ローンと一緒に組める場合があります。

リフォームローンに比べて、住宅ローン一体型のほうがお勧めです。なぜなら金利が低く、返済期間も長いからです。具体的な数字は、下記の表を参考にしてください。

  住宅ローン リフォームローン
金利 0.5%~2% 2~5%
返済期間 25~35年 1~20年
借入可能額 100万円~1億円 50万円~1,000万円

 

なお住宅ローン一体型を借りる場合には注意点があります。

1点目が、住宅ローンを申し込む前の事前審査までに、工事の見積もりが必要になります。場合によっては設計図も合わせて必要になるため、スピーディーな準備が重要です。

2点目が、住宅ローンはリフォームローンに比べると審査が厳しく、希望額の借り入れができない可能性があります。加えて中古マンションの場合、築年数により存続のリスクがあるため、借り入れ金額や期間が制限されやすい傾向です。

 

注意点を確認して、後悔しない中古マンションを購入しよう!

ここまで中古マンションの購入時の注意点を紹介しました。

中古マンション購入には、築年数や耐震構造を事前に確認すると安心です。

リノベーション済物件では、アフターサービスや適合リノベーション住宅基準を満たしているかチェックしましょう。

オーダーリノベーションの場合には、自分の理想のプランができるように構造のチェックや、予算のバランスを保つことが大切です。

それぞれの注意点を参考にして、理想の中古マンションを購入してください。

 

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