マンションを購入する際には、毎日の管理を行うためにマンション管理会社に依頼を行います。しかし、マンションの管理でも管理会社と管理組合が存在します。
マンション管理会社はどのように選ぶべきなのか、業務内容や選ぶべきポイントについて解説していきます。
マンション管理会社とは？
マンションに住んでいる住民が、安心して暮らせるように管理を行ってくれるのがマンション管理会社です。住民の暮らしを守ってくれるだけでなく、マンションの設備や建物の状態を随時確認し、安心して住めるマンションに維持してくれる業者になります。
管理組合との違いとは？
大きな違いは、マンション管理会社はマンションの維持や管理を専門としたプロがいる業者で、管理組合はマンションの区分所有者で構成された団体であるという点です。
管理組合は法律に基づいている組織で、共有部分の維持管理や敷地の維持管理を行っていきます。マンションを購入した際には自動的にマンション管理組合の一員になり、年に一度の総会に参加することが必要です。
マンション管理会社の業務委託方式の違い
マンション管理会社に建物の維持や設備の維持を行ってもらうためには、業務を依頼する必要がありますが「全部委託」と「一部委託」の2種類存在します。
管理委託契約の作成を行い、管理組合と管理会社との間で締結を行う必要がありますが、業務でも「全部委託」するのかと「一部のみ委託」するのかを検討した上で締結を行いましょう。
全部委託方式とは？
全部委託は管理組合の業務を全て管理会社に委託する形で、管理の質の良さが大きな魅力になります。負担が少ないという点やプロが対応してくれるため、全部委託方式が採用されることが多いです。
ただし、全部委託方式の場合はマンション管理会社に任せっきりになってしまうので、マンションを管理することに対する意識が薄れてしまいやすい傾向があります。
一部委託管理方式とは？
全部委託に対して一部委託の場合は、設備点検や掃除など、プロに業務を依頼していく方式です。管理できる範囲は管理組合の役員が行い、プロに依頼を行いたい業務だけを選べるため、管理経費を大幅に削減できます。
一部委託管理方式の場合は役員がマンション管理業務を行わないといけないため、全員の高い意識が求められるとともに、マンション管理会社と直接交渉を行う必要があります。業務委託先によって条件が異なるので、業務委託会社を慎重に選ぶ必要があるという点も覚えておきましょう。
マンション管理会社が行う6つ業務内容
マンション管理会社が行ってくれる業務内容は、主に下記の6つがあげられます。
- 事務管理業務
- 人事管理業務
- 清掃業務
- 設備・建物の管理業務
- コンサルティング業務
- 防災・防犯業務
それぞれの業務内容について詳しく解説をしていきますので、業務委託を視野に入れている人は参考にしてみてください。
事務管理業務とは？
事務管理業務はプロに依頼を行うのがおすすめで、管理組合の会計や出納、修繕・維持に関する企画の調整などの対応になります。どうしてもマンションを維持していくためには、修繕や維持を行う必要があるため、長期期間貯蓄を行い、定期的に使用していくことが必要です。
さらに滞納者の確認や各種経費の支払い、月次会計報告といった手間になりやすいものの、マンションを管理・運営していくためには欠かせないポイントになります。
人事管理業務とは？
人事管理は駐車場や受付に関する対応を行ってくれる業務です。防犯性を高めたいマンションでは採用されることが多く、急な来客や新規の駐車場受け付け、駐輪場解約といった業務が具体例になります。
他にも、マンションの巡回を行うこともあるため、備品の管理や外観の状態確認も行えるという点が魅力です。
清掃業務とは？
清掃業務は大きく分けて日常清掃と定期清掃の二種類に分かれます。定期清掃は、普段の清掃では取れないような汚れを専門の機械を使用して落としていく清掃です。
日常清掃はマンション周辺の巡回を行い、共有部分の廊下や階段の清掃を行います。清掃業務に関しても外観の状態確認や備品の管理ができるため、マンションを良い状態で管理したい場合にプロに依頼をするケースが多いです。
設備・建物の管理業務とは？
設備や建物管理は、メンテナンスが必要な状態なのかに関する確認や、補修が必要であれば対応、備品の取り換えなどを行ってくれます。エレベーターの定期点検や排水設備・給水設備などの点検も業務内容として当てはまります。
マンションの巡回を行い、外灯や蛍光灯が切れている場合も交換してくれるので、マンションの住みやすさにも直結しやすい業務です。
コンサルティング業務とは？
修繕・補修を行う場合は工事業者に対して交渉を行っていく必要がありますが、マンション管理会社にコンサルティング業務を依頼することによって、見積もりや業務の交渉を行ってもらうことができます。
複数の工事会社に対して交渉を行えるため、必要経費を最小限に抑えられるという点が最大の魅力です。
防災・防犯業務とは？
訪問者に対する対応や、災害が起きないように対応を行ってくれる業務で、快適な日常生活になるようサポートを行ってくれる業務内容です。来客が多そうな場合や防災性を高めたいという場合におすすめします。
管理状況を知るために確認すべきポイントは？
マンションを管理・運営を行っていく上では、管理状況を定期的に確認する必要があります。管理するポイントは主に下記の2つです。
- 外観・エントランスの管理状況
- 金銭の維持管理
それぞれの確認するべきポイントについて解説をしていきますので、参考にしてみてください。
外観・エントランスの管理状況
外観やエントランスはマンションの看板ポイントといっても過言ではなく、疎かになっていると居住率を左右するポイントです。やはり外観やエントランスが清潔な状態は素敵なマンションに見えやすく、住んでみたいと思わせます。
一方、外観やエントランスの管理が行き届いていない場合は、居住している人も離れやすい上に、空き部屋ができた際に内覧に訪れても、住みたいと考えられにくいです。マンションを管理・運営していくためには重要なポイントになるため、定期的に状態の確認を行いましょう。
金銭の維持管理
金銭の管理も重要で、修繕費の積み立てや諸経費の管理を行うことによって、メンテナンスやマンションの運営を行いやすい状態にします。
金銭の管理が疎かになっている状態だと、メンテナンス・修繕が必要なタイミングでも対応できません。重要なポイントになるため、金銭の維持・管理はしっかりと行うようにしましょう。
マンションの管理会社の調べ方
マンションの管理会社は様々存在し、およそ5,000社以上あると言われています。中でもグループ会社に建設会社を持つデベロッパー系と系列グループを持たない独立系の2種類です。
マンション管理会社を調べる場合は、コンサルタントを利用して自分のマンションに合った会社を探すという方法もあります。他にも、不動産情報サイトに「マンション 管理会社」と入れて他のマンションが利用している管理会社を知って連絡を入れるという方法もおすすめです。
マンション管理会社に届くよくあるクレーム
マンション管理会社に届きやすいクレームは、下記の5つがあげられます。
- 駐車場・駐輪場などの設備に関するクレーム
- 生活をしている上での規約違反に関するクレーム
- 漏水に関するクレーム
- エレベーターや蛍光灯・外灯などの設備に関するクレーム
- 生活音をはじめとした騒音に関するクレーム
中でも騒音や規約違反に関するクレームが多いですが、管理会社に依頼を行うことによって的確な対応を行ってもらうことが可能です。クレーム対応が苦手と考えている場合は管理会社に対応してもらえないか相談をしてみましょう。
業務内容やクレームを知って検討しよう
マンションを購入した際には、自動的にマンション管理組合の一員になります。管理会社の役割を知ることによって、管理費や状況に合わせた業務の委託が可能です。
マンションを運営・管理していく上では重要になるので、しっかりと確認した上で管理会社を探すようにしましょう。
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