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築40年のマンションにいつまで住める?後悔しない購入と売却を

2022.07.25
2022.12.29
築年数の経ったマンション
admin-avt-7
宅地建物取引士
小林輔
大学卒業後、大手不動産仲介会社に入社、15年間で1,300組のお客様のお手伝いをした実績あり。 プロとして、お客様のニ ...続きを読む

気に入った物件が築40年の古いマンションだった場合、購入してもよいだろうかと心配になる人もいるでしょう。売れないと後悔するのは嫌ですよね。

この記事では、築40年のマンションにいつまで住めるかと同時に、資産価値の高い中古マンションやメリット、デメリットなどを紹介していきます。

ぜひ後悔しない家選びの参考にしてください。

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築40年のマンションの耐用年数は?いつまで住める?

住宅街のマンション

築40年のマンションにはいつまで住めるのでしょうか。

鉄筋コンクリートのマンションの寿命については、はっきりとはわかりません。それは古いマンションは寿命を待たずに建て替えられているためです。

国土交通省によれば、修繕などをしっかりおこなえば100年以上は保てます。マンション寿命の実態から判断する十分なデータがないのが現状になりますが、維持管理と修繕計画が問題なければ100年以上住むことが可能です

また、耐用年数は税務上設定された使用可能期間のことで寿命とは異なります

たとえば、鉄筋コンクリート造なら法定耐用年数は47年、木造住宅なら22年です。しかしながら、鉄筋コンクリート造マンションに住んで47年過ぎたら住めなくなるわけではありません。

 

長く住める・資産価値の高い築40年のマンションとは?

管理をしている男性と家に住んでいる女性

一般的に築40年を超えると、長く住むには適しているのか心配になる人もいるでしょう。長く住んだり、資産価値を考えたりする場合には、自分が住むマンションの専用部だけを考えればいいわけではありません。

 

  • 新耐震基準で建設されている
  • 管理状況が良い
  • 立地条件を満たしている

 

以上3点が、資産価値が落ちにくく、長く住める中古マンションには重要な要素です。

順番に紹介していきますので、ぜひ参考にしてください。

新耐震基準で建設されている

まずは新耐震基準で建てられているかです。

耐震基準は地震に対する耐久力を示すもの。1981年6月1日以降に適用されているものを新耐震基準と呼んでいます。

そのため、築40年となると1982年に建設されたマンションとなり、新耐震基準で建てられていることになります

ただ、築40年を少し過ぎている場合は旧耐震基準になるため、どちらで建てられているか判断がつきにくいこともあるでしょう。その際は、建築確認申請が受理された日を確認すれば耐震基準がわかります。

長く住むには耐震性に不安がないことは最優先で確認すべきポイントと言ってよいでしょう。

 

管理状況が良い

次に管理状況が良いかどうかです。

築40年のマンションに長く住むことを考えているなら、マンションの維持管理状況も重要なポイントです。

たとえば、給水管や配管設備は30年前後が物理的限界といわれています。築40年経っているのに、配管設備の取替えなどがおこわれた形跡がなければ、老朽化した設備のマンションに住むということになるのです。

大規模修繕はマンション全体に必要なものです。自分が住む部屋だけ整っていても、マンション自体の整備や管理状態が行き届いているのかもチェックしておきましょう。

 

立地条件を満たしている

最後は立地条件を満たしているかです。

古いマンションに住み続けるためには、資産価値が落ちにくいかも重要なポイントです。たとえば、駅から徒歩5分圏内のマンションであれば、築年数が経っていても値崩れしにくい傾向があります。

また、都心部へのアクセスが良いか、通勤通学に適しているかなども、資産価値の高いマンションであり続けるには、重要な要素になるでしょう。

 

築40年のマンションのメリット

メリットに傾く天秤

そうは言っても、40年も経っているマンションを購入するのは不安もあるでしょう。ここでは築40年のマンションのメリットを3点紹介します。

 

  • 控えめな価格で購入できる
  • 物件の管理状況が確認できる
  • 立地条件が整っている場合がある

 

以上3点が、中古マンションを買うときのメリットといえるでしょう。

順番に紹介していきますので、ぜひ参考にしてください。

①控えめな価格で購入できる

築40年のマンションにおけるメリットの一つ目は、控えめな価格で購入できることです。

物件価格が新築にくらべリーズナブルな理由としては、一般的に築年数が経つにつれ、建物の劣化が進むことがあげられます。劣化が進めば価値が下がるため、控えめな物件価格で購入がしやすいです。

 

admin-avt-7
宅地建物取引士
小林輔
購入後リノベーションやリフォームを考えている方にもおすすめです!
中古マンションを購入した後、リノベーションやリフォームをして好みの住まいに仕上げたいと考えている方にも、購入価格が抑えられるのは嬉しいですよね。
一般的に築30年を過ぎると、ほぼほぼ底値で購入できることもあり、買った時の価値が大きく下がらないという魅力もありますよ。 >>プロフィールはこちら

 

②物件の管理状況が確認できる

築40年のマンションにおけるメリットの二つ目は、物件の管理状況が確認できることです。

長期修繕計画や議事録などでマンション管理の状態を調べることで、共用部などを含めた管理状態が機能しているかどうかを見極めることができます。

過去にどのような修繕をしたのかなどを知ることで、マンションの管理組合がしっかりと動いているのか判断が可能です。

また、修繕積立金が相場の額であることや、住民の滞納額の大きさなどもチェックするとよいでしょう。管理組合に重要事項調査等報告書を開示してもらえば確認できます。

中古マンションをどのように管理しているか知ることは、購入の判断材料になるため、メリットといえるでしょう。

 

③立地条件が整っている場合がある

築40年のマンションにおけるメリットの三つ目は、立地条件が整っている場合があることです。

これは、新築にくらべ中古マンションのほうが、人気のエリアに建てられていることが多いため、良いマンションを見つけやすいといえるでしょう。

1980年代のマンション建設ラッシュの時代に、いち早く好立地の場所にマンションが建てられているケースが多く、新築マンションにはない好条件の環境を探すことも可能です。

立地が良ければマンションを購入した際、将来的に賃貸に出すことがあっても、需要がある可能性はあります。

賃貸の場合は築年数よりも内装のキレイさなどに重点が置かれるため、立地が良いのはそれだけメリットとなるでしょう。

 

築40年のマンションのデメリット

デメリットに傾く天秤

一方で、築40年のマンションを購入することによるデメリットもあります。ここでは築40年のマンションのデメリットを3点紹介します。

 

  • 耐震性に不安がある
  • 住宅ローン審査が通りにくいことがある
  • 修繕積立金が高いことがある

 

以上3点が、中古マンションを買うときのデメリットといえるでしょう。

順番に紹介していきますので、ぜひ参考にしてください。

①耐震性に不安がある

築40年のマンションにおけるデメリットの一つ目は、耐震性に不安があることです。リノベーションやリフォームではどうにもならない耐震性は、基礎部分の問題になります。

特に1981年以前の建物は旧耐震基準という、古い基準で建設しているため、耐震性が不安です。

対応策としては、物件を探す段階で新耐震基準のマンションであることや、耐震性のあるマンションを選ぶこと、耐震補強の工事をしている物件を条件にしてみましょう

 

②住宅ローン審査が通りにくいことがある

築40年のマンションにおけるデメリットの二つ目は、住宅ローン審査が通りにくいことがあるということです。

住宅ローンの審査は返済できるかという観点だけでなく、担保の不動産の評価も大きく影響します。中古マンションの場合は、物件の価値を重点的に審査されるため、築年数や立地などの要因で審査が慎重におこわれるのです。

特に旧耐震基準の物件ならば、融資対象外となる場合や融資額が少なくなることもあります。このことから購入時にはある程度の自己資金を用意する必要があるでしょう。

金融機関によって条件は異なるので、複数の金融機関で相談してみることをオススメします。

 

③修繕積立金が高いことがある

築40年のマンションにおけるデメリットの三つ目は、修繕積立金が高いことがあるということです。

一般的に、マンションの修繕積立金は築年数が経てば経つほど、高くなることが多くなります。古いマンションでは劣化の範囲や規模が大きくなるため、仕方がないかもしれません。

また、十分な修繕積立金がプールされていればよいのですが、費用が不足した場合は別途、徴収されるケースもありますので、想定しておきましょう。

 

築40年のマンションは売れない?

マンションの廊下

築40年のマンションを購入しても、売るときがきたら築40年のマンションでは売れないのでしょうか。

築40年くらい経っている中古マンションでも、新築のマンションより立地や治安が良く、人口が多い地域にあり、耐震基準を満たしている物件なら十分売れる可能性があります

また、中古マンションを購入してリノベーションを検討している人も多く、人気や管理状況しだいで売却可能だといえるでしょう。

 

admin-avt-7
宅地建物取引士
小林輔
築30年以降は資産価値がプラスになる傾向があります
マンションの資産価値は築年数が経つほど下がっていくのが一般的です。築30年までは価格が落ち続けるといわれています。
一方築31年頃からはプラスになる傾向があります。リノベーションやリフォーム工事をしてから売却をすることがあるというのが理由の1つです! >>プロフィールはこちら

参照:
首都圏の中古マンション価格‐REINS TOPIC

 

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築年数が古いマンションを購入する時の注意点

天秤にローンの袋と家

築年数が古いマンションを購入するときには、価格や管理状況、立地条件などのほかに、注意点がいくつかあります。

 

  • 住宅ローンの制限
  • 住宅ローン控除の利用

 

中古マンションならではの住宅ローンについて、2点をまとめました。

物件を購入する前にチェックしたい項目です。順番に紹介していきます。

住宅ローンが制限される

住宅ローンの制限については、中古マンションならではの注意点といえるでしょう。金融機関は法定耐用年数に近い築40年のマンションを、担保評価額が低い物件と評価します。

法定耐用年数47年から現在の築年数を引いた期間でしか、借り入れができないこともあります。借入限度額においても同様に制限されてしまう可能性があるのです。

金融機関によって制限の条件が異なるため、購入前に金融機関の窓口やホームページなどでチェックすることが必要です。

 

住宅ローン控除が利用できるかどうか

次に住宅ローン控除の利用についてです。まず、住宅ローン控除というのは住宅ローンを借り入れて物件を購入したら、その年の住宅ローンの年末残高の1%が一定期間、所得税額から差し引かれるということです。

中古マンションなら最大10年間は差し引かれるのですが、築年数の条件があります。

 

  • 築年数25年以下であること
  • 築年数25年以下でないなら、耐震性能証明が必要

 

また、より具体的には、

 

  • 住宅性能評価書(耐震等級1以上)の取得
  • 耐震基準適合証明書の取得
  • 既存住宅売買瑕疵保険への加入

 

以上のうち、いずれか当てはまるのが条件です。

中古マンションを選ぶ際は、住宅ローン控除が利用できるかどうかもチェックしておきましょう。

 

築40年の中古マンションに建て替えのリスクは?

リスクと書かれたブロック

最後に築40年の中古マンションに建て替えのリスクはあるのかどうなのかです。

マンションの建て替えには、区分所有者の5分の4以上の賛成が必要になります。一戸当たりの建て替え費用としては、60㎡換算で2,000万円弱の費用がかかる計算です。

そのため、高齢世帯となっているケースが多い築40年のマンションの住人が、建て替え費用を捻出するのが難しいという現実があります。購入しても大規模修繕などの必要な補習を繰り返す形になるでしょう。

したがって、建て替えのリスクは大きくないと考えられます。

 

築40年のマンションに住むには後悔しない物件選びを

築40年のマンションに住むには、購入前からチェックするべきポイントがいくつもあります。

  • 価格
  • 管理状況
  • 立地条件
  • 住宅ローン

以上のポイントを確認して後悔しない物件選びをしましょう。ぜひ本記事を参考にしてみてください。

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