「中古マンションを購入したいけど、どこから進めればよいのかわからない」というお悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか？

二度や三度も買い替えることのできない住まいだからこそ、失敗したくないものです。そこで失敗しないための中古マンションの選び方について「準備編」「検索編」「行動編」の3つのポイントに分けてお伝えしていきます。

【準備編】これだけは押さえよう！準備すべき3つの条件

準備には以下の条件が考えられます。

• 予算を決める
• 場所を決める
• 広さを決める

ここでは、１つずつご紹介します。

予算を決める

まず一番大事なポイントである「予算」をまず決めていきます。

一人の収入だけで月々のローンを支払うのか、それともパートナーと協力して2人で返済していくのか。毎月の返済額で借入額が変わりますので、将来のことも見据えた返済計画をしていきましょう。

一つの目安として、金融機関の指標である「返済比率」という目安があります。額面収入に対して25〜35％程度までが借入可能な年間のローンの返済額、となります。

しかし、35％ギリギリまでの借入をしてしまうと、返済に追われる生活となり余裕がなくなりますので、おすすめは額面収入の20％以下に抑えるとよいでしょう。

また、返済金利によって毎月の支払額やトータル返済額も変わります。

この辺りを全て自分たちで進めようとしても、知識や経験が有無を言うところでもありますので、プロのファイナンシャルプランナーさんに相談してみてください。

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場所を決める

つぎにエリアを決めていきます。「職場からの距離」「学校の近さ」「駅までの徒歩時間」などさまざまな希望があるかと思います。

中古マンションを決める上で大事なことは、以下のように2つに分け、

• 絶対ゆずれない条件
• あれば良い条件

それぞれ優先順位をつけていくことです。

優先順位をつけた条件は、今後の物件を評価する基準となりますので、事前によく話し合った上で決めていきましょう。

広さを決める

最後に物件の広さを決めていきます。現在パートナーと2人暮らしでも、将来的に子供が生まれて3〜4人家族になる可能性もあります。今の住まいの広さを基準にしてしまうと、いろいろ不都合がでてくることも考えられますので、一般的な広さの目安を国土交通省の住生活基本計画で水準を設けていますのでみてみましょう。

※目安：豊かな住生活の実現の前提として多様なライフスタイルに対応するために必要と考えられる住宅の面積に関する水準
※最低ライン：健康で文化的な住生活を営む基礎として必要不可欠な住宅の面積に関する水準

参照：住生活基本計画における居住面積水準‐国土交通省

都内や地方で、同じ価格帯の物件でも広さにだいぶ開きがありますので、あくまで参考の目安としてみておくのがよいでしょう。

また、中古マンション購入と合わせてリノベーションをする選択もあります。リノベーションで、2つの部屋を1つづきの部屋に間取り変更をしたりと、居住面積を思い通りに変えることができます。

【検索編】実際に探してみよう！中古マンションの選び方

条件がある程度決まったら、その条件をもとに検索を始めましょう。

ここでは、不動産会社の選び方や、どれくらいの築年数が良いのかについてご紹介します。

不動産会社の選び方

最近では不動産会社に直接物件探しをしに行く人も減っており、WEB上で物件探しをすることがメインになっています。主に2つの下記の入り口があります。

ポータルサイト：さまざまな不動産会社の物件を集めて検索できるシステム。不動産会社を横断して物件の諸条件を入力することで、最適な物件が探せるメリットがある。ポータルサイト側はアクセス数をあげることで広告収入を得ている。

不動産自社サイト：WEB上の店舗であり、自社だけの物件を扱う。中には掘り出し物件を載せていることもあるので、ポータルサイトの情報を補うように見ていくとよいでしょう。

まずはWEB上で情報を集め、気になる物件をピックアップしましょう。気になる物件が揃った段階で、準備編の「場所」で決めたMUSTとWANTの指標を使って、実際に見たい物件の順番を決めていくようにしましょう。

築年数の違いで何が変わる？

中古マンションの選ぶ基準の一つに「築年数」もあり、比較するのに重要となります。大きく下記の3つに分けられます。

築浅：中古マンションの中では価格も高く、設備も最新のものが備わっているものが多いです。また耐震性も高く、セキュリティ面や共用部分の管理などもしっかりとされているものが多い。

築30年：資産価値を考えると、その後価値が下がりにくい築30年前後の物件がおすすめです。耐震性能も新耐震基準に変わったタイミングで建築されているので安心です。

また、設備もリフォームしてあるものが多く、最新のキッチンやトイレ、お風呂などで生活することができる物件も多く存在します。価格も購入しやすい価格帯が多いので、まずは希望エリア内の築30年前後の物件から探すことをおすすめいたします。

築30年以上：価格を抑えるには、築年数が大きいものを見るのも一つの手です。しかし、耐震性能が低い物件や使いにくい間取り、セキュリティに不安があるなど今の生活スタイルに馴染まない物件も多いので、極端に駅に近い、など一点突破な好条件でない限りは選択肢から外した方がよいでしょう。

将来性を見据えた計画

購入時期や築年数で資産価値が変わりますので、将来的に売却を検討している方はなるべく築浅の物件を購入した方がよさそうです。近年築年数が古いマンションが市場に出まわる割合が多くなった結果、築30年で価格が下げ止まるようになりました。

また、賃貸として検討している人は駅から徒歩15分以内で探している人が多いことも考慮して物件を探していくとよいでしょう。

参照：REINS TOPIC

【行動編】実際に見てみよう！中古マンションの選び方

物件の候補をいくつか出したら、実際にその物件に足を運んでみましょう。

ここでは、内見の際にチェックしておきたいことなどをご紹介します！

内見にいこう

候補に上がった物件を内見しに行く前に、見るべきポイントがいくつかありますのでご紹介いたします。

①管理：住んでから「こんなはずではなかった」とならないように、しっかりと管理が行き届いているかをチェックしましょう。管理が行き届いているマンションはエントランスや駐輪場、ゴミ捨て場などがきれいに整理整頓が行き届いています。

②修繕積立費：マンションは住民から毎月積み立てられる修繕積立金を使い、大規模修繕や都度行われる小規模な修繕を行います。この修繕積立金がきちんと積み立てられていないマンションは将来的なリスクに対応ができなくなるので、注意が必要です。

③資産価値：将来的な売却や賃貸を検討していない人でも、検討しておくことは重要です。予期せぬ事態で、なくなく売却をしなくてはならない時に売却価格が住宅ローンを下回らないように、立地・エリア・人口規模・駅徒歩時間などニーズの多い物件をなるべく選んでおくと間違いは少ないでしょう。

④建物状況：室内はリフォームやリノベーションで新築同様になりますが、外部は隠しきれない部分なので、外壁の劣化や土台のひび割れなどに注意しましょう。特にマンションは鉄筋コンクリート造が多く、ひび割れから雨水が浸入し、腐食していきます。築年数だけを鵜呑みにせず、外部の状況もしっかりと確認しましょう。

⑤災害リスク：いつきてもおかしくない大きな地震に耐えられるかどうかの目安として耐震基準というものがあります。1981年以前に建てられた物件は「旧耐震基準」で1981年以降に建てられた物件は「新耐震基準」と呼ばれています。築40年前後が境となりますので、新耐震基準の物件を中心に検討したほうがよいでしょう。

書類はしっかりチェックしよう

購入する物件が決まったら、いよいよ契約です。契約にはさまざまな書類がありますので、事前に知識を入れておくことで、購入後に後悔しない対策をしましょう。

①修繕履歴の記録：マンションの不具合や自主的な修繕、法定検査など過去に行った大規模、小規模全ての修繕記録が記されたもの。

②マンション管理組合の議事録：住民の話し合いできまった規約や管理組合で記録している議事録になります。今後の修繕計画や建替など、将来の見通しなども記載されている場合があるので、閲覧できる議事録であれば見ておいた方がよいでしょう。

③管理規約：マンションにおけるルールブック。マンションの住民全員が快適に過ごすために共用部分の範囲や使用方法、管理組合運営の必要事項などが定められています。

④契約書：販売する売主（不動産会社）と購入する買主が交わす契約書になります。売買代金が明記されている他に、支払いの時期や方法、不動産の所在地などが記載されています。間違いがないかどうかしっかりと確認しましょう。

⑤重要事項説明書：購入する物件の詳細な情報が記載されています。また特記事項には物件固有の問題が記されている場合があるので、不利な条件が記載されていないかよくチェックしましょう。

買い時のタイミングはいつ？

条件が揃ったタイミングが買い時です。早すぎると思わぬ落とし穴にハマってしまう可能性が高いですし、慎重になりすぎても狙っていた物件が先に購入されてしまい、次の狙う物件の条件が高くなってしまいます。

3つのポイントで後悔のない中古マンションを選ぼう！

準備編、検索編、行動編の3つの流れをご紹介いたしました。

これらの手順は方法の一つとして取り入れ、どこを重きに検討するかを自分たちで決めることが重要です。正しい情報を正しい判断で下せるように参考にしていただき、自分たちの希望に合った最高の中古マンションを手に入れましょう。

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