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中古マンションを売るには?流れや相場を紹介

2022.08.08
2022.10.18

中古マンションを売りたい!と思っても、初めての経験で何から手をつければいいかわからないという方も多いのではないでしょうか?

そこで今回は中古マンションを売るときの流れや相場を紹介します。

売却する前に流れや相場を知っておけば、スムーズな売却活動ができるのではないでしょうか。中古マンションを売ろうと思っている方は必見です。

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中古マンションを売るときの流れは?

家の模型とメモをする人

中古マンションを売るときの流れは、大まかにいうと以下の通りです。

  1. 査定する
  2. 媒介契約を結ぶ
  3. 売り出す
  4. 内覧してもらう
  5. 購入申し込みがくる
  6. 売買契約を結ぶ
  7. 決済する
  8. 引き渡す

ひと口に中古マンションを売る、と言ってもいくつもの手順を踏む必要があります。

査定や媒介契約まではおよそ1ヶ月で進められますが、中古マンションを売却するまでにはトータルで半年ほどかかることを想定しておきましょう。

特に、売り出してから半年経っても問い合わせがほとんどない場合には、不動産会社の変更も検討した方がいいといえます。

中古マンションを売るときの相場を知る

中古マンションを売るときには相場も知っておきたいですよね。あまりにも価格が高いと売れませんし、反対に安すぎると損をしてしまいます。

中古マンションの売却価格の相場を調べるためには、いくつかの不動産会社に査定してもらうといいでしょう。

実は不動産会社によって価格が変動するというのはよくあることで、中には1,000万円近く価格が変わる場合もあります。

その他にも、土地総合情報システムでは国土交通省が運営している不動産の取引価格を確認できるので、似たような物件を探して相場を知ることも可能です。

このように、2種類の方法で相場を知ることができるので、売る前に確認しておきましょう。

参照:土地総合情報システム‐国土交通省

 

中古マンションを売るのに必要な書類

中古マンションを売るときにはたくさんの書類が必要です。

【売却時】

  • 土地・建物登記済証もしくは登記識別情報
  • 印鑑証明書
  • 固定資産税通知書
  • 都市計画税納税通知書
  • 管理規約・管理組合総会議事録など
  • 建築確認通知書・検査済証
  • 測量図・建物図面・建築協定書など
  • 物件状況等報告書
  • 設備表
  • 印紙もしくは印紙代
  • 本人確認書類
  • 印鑑証明書
  • 住民票

【引き渡し時】

  • 本人確認書類
  • 銀行口座通帳など
  • 抵当権等抹消書類
  • 住民票

 

この他にも、買主が書類の提示を求めた場合には追加で準備する必要があります。詳しくは不動産会社で確認するようにしましょう。

 

中古マンションを売るときにかかる費用は?

費用を計算している人

中古マンションを売るからといって、お金が入ってくるばかりではありません。

費用がかかることを知らないまま中古マンションを売ることを決断してしまい、思わぬ出費にあたふたする、なんてことにならないよう、必要な費用を把握しておきましょう。

中古マンションを売るときには主に5つの費用がかかるので、1つずつ詳しく紹介します。

①仲介手数料

1つめに挙げられる費用は、仲介手数料です。

仲介手数料は、中古マンションを売買するときに仲介をしてくれる不動産会社に払う手数料となります。

仲介手数料の上限は消費税を除くと、以下の3パターンがあるのです。

マンションの売却価格 仲介手数料
200万円未満 売却価格の5%
200万円~400万円以下 売却価格の4%+2万円
400万円〜 売却価格の3%+6万円


この金額は法律で定められているため、上限価格を超えて請求された場合には不動産会社を変えましょう。

また、不動産会社によっては仲介手数料が無料となる場合もあるので、中古マンション売却時に必ず発生するとは言いきれません。

 

②登記費用

2つめに登記費用が挙げられます。

物件の所有者が変わる時には法的な手続きが必要ですが、その手続きにかかる費用が登記費用です。抵当権の抹消登記や住所変更登記などが代表的な手続きとなります。

抵当権抹消登記は、住宅ローンを利用しているときに不動産1件につき1,000円かかる費用です。

住所変更登記は登記簿上の記録変更をする手続きで、1,000円かかります。

どちらの手続きもとても複雑なため司法書士などに依頼して代行してもらうことになりますが、報酬に1~3万円必要となるのです。

 

③印紙税

中古マンション売却時にかかる印紙税は、物件の値段によって変わります

売却価格 印紙税
100万円~500万円以下 2,000円
500万円~1,000万円以下 1万円
1,000万円~5,000万円以下 2万円
5,000万円~1億円以下 6万円
1億円~5億円以下 10万円
5億円~10億円以下 20万円
10億円~50億円以下 40万円
50億円~ 60万円
価格表記がないもの 200円


東日本大震災や平成28年の4月以降に被災した方は、非課税措置が受けられることもあるので確認しておきましょう。

 

④一括繰上返済手数料

一括繰上返済手数料は、中古マンションの住宅ローンが残っている場合に発生する費用です。

住宅ローンの残高が残ったままだと抵当権がついているため、中古マンションを売ったとしてもほとんどの場合は売れません。

そこで住宅ローンが残っている中古マンションを売るときには、残高を一括で繰上返済する必要があります。その時にかかるのが一括繰上返済手数料です。

住宅ローンを組んでいる金融機関や契約内容によって金額は変わるので、住宅ローンの残高が残っているけど中古マンションを売りたい場合には確認しておきましょう。

 

⑤譲渡所得税

譲渡所得税は、中古マンションを売ったときの価格が購入したときの価格より高く、利益が出た場合に支払わなければならない費用です。

譲渡所得は売却価格から所得費用と売却費用を引いた金額で、この譲渡所得の金額に対して税金がかかるのです。

ただし条件によっては、以下の3つの場合に節税できます。

  • 3,000万円の特別控除を受ける
  • 軽減税率の特例に当てはまる
  • 買い替え特例を利用する

どれが1番お得になるかはケースバイケースですので、不動産会社などで確認しましょう。

 

中古マンションを売るならどこ?不動産会社選び

握手を交わす人たち

中古マンションを売るときに流れや相場を知っておくことは大切ですが、それ以上に大切なことがあります。それが不動産会社選びです。

不動産会社選びに失敗してしまうと、なかなか中古マンションが売れなかったり、説明が不十分でトラブルになったりすることもあります。

そのため、不動産会社選びは中古マンションを売るときにもっとも気をつけるべきポイントなのです。

では具体的にどのように不動産会社を選べばいいのか、チェックポイントを確認しましょう。

免許番号を確認

中古マンションを売るときには、不動産会社の免許番号を必ず確認しておきましょう。

不動産の売買をしたり仲介をしたりするためには、宅地建物取引業の免許を持っていなければいけません。

免許は不動産会社の事務所が複数県にまたがる場合は国土交通大臣から、1つの都道府県におさまる場合はその都道府県庁からもらうことになるのです。また、免許は4年に1度更新されるのですが、更新される度に免許を発行した人のあとに記載されている数字が増えていきます。

そのため、数字が大きければ大きいほど長年免許を更新し続けているということがわかります。

 

実績を確認

中古マンションを売るための不動産会社選びでは、実績を確認することも大切です。不動産会社によってどのような不動産を得意分野としているのかが異なります。そのため、マンションを得意とする不動産会社を選びましょう。

1番見つけやすい方法は、実際にその不動産会社が運営しているホームページに、中古マンションの広告が多く掲載されているかどうかを確認する方法です。

中には中古マンションより新築マンションの方を得意とする不動産会社もあるため、たくさん中古マンションが掲載されている不動産会社を選んでください。

 

査定の詳細を確認

中古マンションを売るときには、不動産会社が査定の詳細を出してくれるかどうかを確認しておきましょう。

査定の金額が高い方が契約を取りやすいため、契約してもらうためにわざと高めの査定金額を出す不動産会社も中には存在します。

しかし、実際にはその金額で売れず、売り出しの時には査定より低い金額になってしまう可能性もあるのです。

そこでなぜその査定金額になるのか、マイナス点も踏まえて詳細を教えてもらえる不動産会社の方が安心であるといえるでしょう。

 

中古マンションを売るなら知っておこう

中古マンションを売ることは、人生で何度も何度もあることではありません。そのため、知識がないと見くびられて損をする可能性もあるのです。

中古マンションを売るなら、今までに挙げたことを知っておかないと後悔するかもしれません。

中古マンションを売る前に知識をつけて、いろいろな不動産会社で話を聞いてからどの不動産会社にお任せするか決めましょう。

まずは、査定に出すことからスタートです。1社だけではなくできる限りたくさんの不動産会社を比較してくださいね。

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