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巡回管理では不安?マンションの管理形態は要チェック項目!

2022.08.09
2022.08.09

物騒な事件などが増えてきている昨今、マンションの管理形態はしっかりと把握して、安心安全に備えたいものです。

中でも、管理形態として増えてきている巡回管理について、他の管理形態とも比較しながら、マンションを選ぶ際に、一度は読んでおきたい内容を詳しく分かりやすく説明していきます。参考にしてみてください。

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巡回管理とは?

アパートを背景に虫眼鏡を持つ手

巡回管理とはマンションなどの共有住宅の管理形態の一つです。管理員がマンションを決められた日時に巡回するものです。週に2、3回で午前や午後の数時間だけ窓口業務をするということが一般的です。ゴミ出しの日に合わせて行うところが多いようです。

管理員は一人でいくつかのマンションを担当しており、勤務時間以外のトラブルに関しては対応できません。規模の小さいマンションやアパートで巡回管理を行うところが多いようですが、管理員が居る日時は、入居前にしっかりと把握しておき、安心安全への対策を考えるなどの備えを、しっかりとしておきましょう。


巡回管理以外の管理形態の種類

管理人室

では、巡回管理以外にはどのような種類の管理形態があるのでしょうか。より安心、安全というところに重点をおいて見ていきたいと思います。

また管理形態が違うことで管理費も変わってくるため、選ぶ際の決め手にもなってきます。

常駐管理とは?

常住管理とは、管理員が午前も午後も勤務しており、常に在住している形態のことをいいます。管理員も同じところに住んでいるというケースが多いので緊急時の対応なども行ってくれますし、夜間のトラブル等にも対応可能となるので、安全面を重視する方は、この管理形態を取り入れているマンションとの契約がおすすめです。

ただし、人件費に加えて、住み込みのための費用も必要になり、管理費が高額となるため、大規模なマンションなどの戸数の多いところが採用している管理形態となります。

 

通勤管理とは?

通勤管理とは、管理員が住み込みではなく通勤している状態のことをいいます。日勤管理とも言われ、管理会社から派遣されていることが多いです。平日は午前午後と勤務していますが、土日や祝日と夜間は対応してくれません。

安全面からいうと、緊急トラブルへの対応ができないので、少し不安はありますが勤務時間を把握して対処してもらうようにしましょう。

常住管理に比べて管理費は安くなります。多くのマンションがこの形態を採用しています。

 

無人管理とは?

無人管理とは管理員がおらず、管理会社がクレーム対応や相談に乗ります。共有部分の清掃などは雇われた方が清掃のみを行うという形をとっています。

安全面においては監視カメラや防犯システムを設置し、緊急時には警備員が駆け付けられるようにしているところも多くあるので、しっかりと仕組みがあるかという確認はしておきましょう。安全面重視の方には、あまりお勧めできません。

しかし、より安全面を意識しての管理を行えるように、巡回管理や通勤管理と併用して、無人管理という形態を取り入れているところも昨今では増えてきているようです。

 

巡回管理のメリット・デメリットとは?

家の模型とメリットデメリット

それぞれの管理形態の内容が分かったところで、巡回管理のメリットとデメリットを詳しく見ていきましょう。

巡回管理のメリット

■費用面で助かる

常駐管理よりは管理費が抑えられるため、家賃に対しての上乗せが軽減できる可能性が高いです。

■計画ができる

決まった日時に、一定時間はいてくれることから、緊急ではないトラブルや困りごとなどは計画的に相談できます

■快適さは保てる

定期的に巡回して、掃除や必要な点検などはしてくれるので、快適さで言えば問題はないでしょう。

 

巡回管理のデメリット

■安全面では不安

管理人の目を盗んで入ろうする者に、管理員が巡回している決まった日時を把握されてしまうというリスクがあるので、防犯面では少し不安があります。

■緊急時に困る

土日や夜間は不在なので、緊急時やいざというとき頼れないという不安もあります。そのような時はどうしたらいいのかという対処法も前もって聞くなどして、万が一に備えておきましょう。


マンションの管理方式の種類

鍵を受け取る人

マンションを購入する際に、管理形態に並んで、知っておきたいのが管理方式です。具体的に3種類の管理方式がありますので見ていきましょう。

全部委託管理とは?

管理に関する業務を全て管理会社にお任せする方式になります。全てなので管理費や積立金などの徴収なども委託し、マンションの定期巡回を行って修繕などが必要な箇所が出てきた場合には、提案なども行います。

 

部分委託管理とは?

管理に関する業務の一部を管理会社にお任せする方式になります。一部とはマンションごとに委託する内容が変わってきますが、管理の負担が大きいところだけを委託するという場合が多いようです。管理費用を抑えたい場合は検討してみるのも良いでしょう。

 

自主管理とは?

管理組合を立ち上げ、管理の業務を行っていきます。理事会や理事長になってしまうと、負担が大きく、順番に回ってくる可能性も高いです。

負担があっても、とにかく管理費を安くしたいという場合は選択肢のひとつとなりますが、清掃など住居人で行える範囲であれば、住居人が行っていきます。

 

管理費が安いと住み心地が悪くなる?

住宅と都市の景観

管理費が安ければ、やはり管理する負担が大きくなることが分かってきました。そこで、管理費の相場について気になってきますよね。詳しく見ていきましょう。

マンションの管理費相場は約15000円

マンションの管理費の相場はマンションのグレードにより変わりますが、一般的な相場は約15,000円で、修繕のために使われる積立費が6,500円〜1万円と言われており、合わせて2万円強から3万円となります。

マンションの劣化による修繕が必要な場合に修繕費を徴収しなくてはいけませんが、そのたびに回収していると高額となり住居人の負担が大きくなるため、修繕を計画的に考えて計算し、毎月の積立をしていくものになっています。

ただし、部屋によって管理費用が異なる場合もあります。これは床面積によって料金が課せられているためです。なので、部屋が大きくなればなるほどに、管理費は高くなります。

一般的なマンションでの床面積で計算する際は、平均的な管理費の相場は1㎡当たり200円前後ですが、これが高層マンションなどになると2〜4割増と大幅に高くなります。

 

管理費の内訳は?

管理費の使い道は国土交通省の指針があり、以下の通りとなります。

 

  • 管理員人件費
  • 公租公課
  • 共用設備の保守維持費及び運転費
  • 備品費、通信費その他の事務費
  • 共用部分等に係る火災保険料、地震保険料その他の損害保険料
  • 経常的な補修費
  • 清掃費、消毒費及びごみ処理費
  • 委託業務費
  • 専門的知識を有する者の活用に要する費用
  • 理組合の運営に要する費用

 

参照:国土交通省 マンション標準管理規約 第27条

 

安心、安全を重視して管理形態を選ぼう!

管理に関する価格を抑えようとすると、安心安全面が不安になるということが、上述の内容を読んでいただければ、分かっていただけたかと思います。

何かあってからでは、遅いので自分や家族の身を守るためにも、備えは万全にしておける範囲でしておきたいものです。安全を買うという認識で管理費を考え、管理形態を選んでいきましょう。

 

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