中古マンションは新築マンションよりも安く購入することができますが、築何年の物件を選ぶべきか迷う方も多いのではないでしょうか。

今回は中古マンションを買うときの築年数の目安についてご紹介します。中古マンション購入の注意点やメリットもまとめましたので、参考にしてみてください。

中古マンションを買うなら築何年が買い時？

中古マンションの買いどきは、築20年〜30年程度です。

築20年以上の中古マンションは、購入してからどのくらい住めるのかの判断材料がそろっているため、比較的選びやすいといえるでしょう。

また、東日本レインズの資料によると、中古マンションの価格は築年数が長いほど下落していきますが、築25年～築30年程度で底値を迎えます。

底値を迎えた物件を購入しておけば、それ以上資産価値が下がりにくいといえるため、築20年～30年程度が買いどきといえるでしょう。

築20年程度

築20年程度の中古マンションは価格が下落傾向にあり、底値とまではいきませんが新築マンションよりも安く購入可能です。

築20年の時点で購入したとしても、その後大きく価格が下がることはほとんどありません。

新築マンションや築浅のマンションは、築年数の経過に伴ってどんどん価格が下がっていきます。

築20年のマンションであれば、万が一売却することになってもリスクを抑えやすいといえるでしょう。

築30年程度

築30年程度の中古マンションも買いどきです。

立地がよく人気のある物件の場合は、築後20年経っても思ったほど価格が下がらないことがあります。

しかし築30年程度のマンションであれば、築20年に比べて緩やかながら価格が下がる可能性が高いため、予算に合わせやすいといえるでしょう。

また、築30年以上のマンションの場合は、価値が下がりにくい人気のエリアにある物を選ぶと将来売却しやすいといえます。

築年数が古いマンションを買うとどんなメリットがある？

築年数が古いマンションには、主に次のようなメリットがあります。

• 管理状況を確認しやすい
• 購入後の価格の下落が少ない

ここでは中古マンションならではのメリットについて見ていきましょう。

管理状況を確認しやすい

築年数が古いマンションのメリットの1つ目には、管理状況を確認しやすいことが挙げられます。

国土交通省の資料によると、鉄筋コンクリート造マンションの建物の寿命は117年です。

マンションが寿命をまっとうできるかどうかには、マンションの管理状況が大きく関わっています。

新築マンションや築浅マンションの場合は、定期的なメンテナンスについての情報がそれほどそろっていません。

その点、中古マンションの場合は、長期修繕計画や修繕の履歴について確認することができるため、管理状況を把握できます。

購入後の価格の下落が少ない

中古マンションの場合は、購入後に価格が大きく下がることはほとんどありません。

築25年～30年程度で価格は最安値となり、物件価格は安定します。将来売却することになっても値崩れしにくいといえるでしょう。

また、築年数の古いマンションを購入し、リノベーションやリフォームをして住む人も増えているため、立地によっては価値が上がる可能性もあります。

売却を考えていない方でも、できるだけ人気のエリアにある物件を選ぶとよいでしょう。

築年数が古いマンション選びの注意点は？

築年数が古いマンションを購入するときは、次の点を確認することが大切です。

• 修繕計画の確認
• 耐震性能の確認
• 空室率の確認
• 住宅ローン減税の要件を満たすかを確認

中古マンションで安心して長く暮らすために、これらのポイントを押さえておきましょう。

修繕計画の確認

中古マンション選びで最初に確認したいのは、修繕計画についてです。

安心して長く暮らせるマンションとは、定期メンテナンスを行うなど、管理状態のよいマンションをいいます。

過去に大規模修繕工事が行われているか、長期修繕計画は立てられているのかなど、しっかり確認しておきましょう。

また、月々の修繕積立金の金額が妥当であるかも確認することをおすすめします。

国土交通省の調べでは、マンション大規模修繕工事の戸当たりの金額は、100万円～125万円の割合が最も高くなっていました。

修繕計画や修繕積立金については、管理会社や仲介会社に説明を求めることができます。

購入を検討している中古マンションの修繕積立金に不足はないか、しっかり確認しておきましょう。

耐震性能の確認

中古マンションを選ぶときは、耐震性能についても確認することが大切です。

建物の建築確認の時期を知ることで、「新耐震基準」の建物か「旧耐震基準」の建物かがわかります。

建築確認日が1981年6月以降のマンションであれば、新耐震基準の建物です。

それ以前に建築確認されたマンションは、旧耐震基準の建物なので、より安心して暮らすには新耐震基準のマンションを選ぶとよいでしょう。

ただしマンションの場合は、建築確認から建物の完成まで時間がかかります。

余裕をもって1983年以降に建築確認されたマンションを選ぶと安心です。

空室率の確認

中古マンションを選ぶときは、空室率についても確認しましょう。

空室率の高い中古マンションは、管理費や修繕積立金を集めることができなくなる可能性が高いです。

大規模修繕のための費用が不十分であると、定期メンテナンスが行われず、資産価値が下がりやすいといえます。

仮に空室になったとしても、期間を置かずに次の入居者が見つかるようなマンションであれば安心です。

マンションの管理状態は、空室率と関係が深いという点を押さえておくとよいでしょう。

住宅ローン減税の要件を満たすかを確認

中古マンション選びでは、住宅ローン減税の要件についても確認しましょう。

住宅ローン減税とは、住宅ローンを組んでマイホーム購入した人・リフォームした人が受けることのできる優遇制度で、中古マンション購入者も対象になります。

中古マンション購入で住宅ローン減税を受ける要件は主に次の通りです。

• 年間の所得合計が3,000万円以下である
• 住宅ローン返済期間が10年以上であり、銀行・住宅金融支援機構などからのローンである
• 購入したマンションの床面積が50㎡以上であり、その半分以上が居住用である
• 耐震基準適合証明書により耐震性能が認められるマンションである

これらについて、中古マンションの購入を決める前に確認しておくことをおすすめします。

築年数の古いマンションを高く売るには？

最後に、築年数の古いマンションをできるだけ高値で売却する方法をご紹介します。

築年数の古いマンションを購入し、何らかの事情で売却する場合は、次の点を覚えておくとよいでしょう。

• 不動産会社に依頼する
• ホームステージングをする

それぞれ詳しく説明していきます。

不動産会社に依頼する

築年数の古いマンションをできるだけ高く売却するには、不動産会社に依頼するのがおすすめです。

複数の不動産会社に依頼することで、査定額の目安がわかります。

売却を依頼する不動産会社を決めたら媒介契約を結びますが、一般媒介ではなく専属専任媒介または専任媒介を選ぶのがおすすめです。

一般媒介契約の場合は、複数の不動産会社に仲介の依頼をすることができます。

しかし、専属専任媒介または専任媒介契約の場合は、仲介を依頼できるのは1社のみです。

不動産会社に積極的に売却活動をしてもらうためにも、専任媒介や専属専任媒介を選ぶとよいでしょう。

ホームステージングをする

ホームステージングとは、中古マンションを新築マンションのようにインテリアコーディネートしてアピールする方法をいいます。

ホームステージングをすることで、中古マンションを高く売却する方法もおすすめです。

小物や家具を使ってモデルルームの1室のように見せるため、高く早く売却しやすくなるのが最大のメリットです。

ホームステージングを専門業者に依頼すると、約10万円～20万円程度の費用がかかります。

しかし、かけた費用以上に高く売却できるケースが多いので、中古マンションを売る方法の1つとして覚えておくとよいでしょう。

中古マンションを買うなら築年数20年以上がおすすめ

中古マンションを買うなら、価格が底値に近付く築20年以上の物件がおすすめです。

築20年以上のマンションは、新築や築浅のマンションよりも手が届きやすく、資産価値が安定しているというメリットがあります。

修繕計画や耐震性能、空室率などを確認し、安心して長く暮らせる中古マンションを選んでみてください。

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