中古マンションを買ってリノベーションをしようと物件を探している人も多いと思います。ただ、自分の希望通りのリノベーションができないと後悔することになりかねません。

この記事では、リノベーション向きのマンションの探し方から選び方の注意点をご紹介。これからマンションをリノベーションする予定のある人はぜひ一読してください。

リノベーション向きマンションとは？

リノベーション向きのマンションと言える物件には、いくつかのポイントがあります。

• 前の住人が退去したあとにリノベーションをおこなっていない物件
• ラーメン構造の物件
• 配管スペースは隅の方の物件

前の住人が退去したあとにリノベーションがされてなければその分、控えめな価格で入手できます。

また、自由にリノベーションしたい場合、ラーメン構造と呼ばれる柱と梁がメインの構造であれば、間取り変更も比較的自由におこなえるでしょう。

さらに、配管スペースが部屋の隅にあれば制限が少ないため、リノベーションの自由度が増します。金銭的にも構造的にもリノベーション向きのマンションといえるでしょう。

リノベーション向きマンションの探し方

リノベーション向きのマンションの探し方としては、インターネットの物件情報サイトを利用するのが手軽にできる一番の方法でしょう。

まずはリフォーム済やリノベーション済みと書かれてある物件は候補から外します。そして「居住中」と書かれている物件を探すようにしましょう。

「居住中」とは人が住んでいる状態のマンション。人が住んでいればリノベーションされていない可能性が高い上、内装外装ともに築年数が経っていれば、市場価格より低い価格設定の物件が多いです。

「空き家」であれば、写真を数多く確認しておきましょう。写真が数枚しかないなど、不動産会社があまり積極的に写真を載せていない場合は、経年劣化などで写真にしたくない可能性が高いといえます。

この場合はリノベーションが必要なマンションといえるでしょう。したがって、リノベーション向きといえます。

リノベーション向きマンションの選び方のポイント

次にリノベーション向きのマンションの選び方についてです。前述のとおり、マンションの部屋の構造的に向いている条件はあります。

ここでは、それ以外にもポイントといえるものをあげていきます。

• 管理規約による制約はどうか
• 耐震基準はどうなっているか
• 間取り変更できる構造か
• 水回りの配管はどうか
• 管理組合の維持管理状況はどうなっているか

以上、詳しく紹介します。

管理規約による制約はどうか

まず、管理規約による制約についてです。

マンションではそれぞれの物件ごとに管理規約が定められています。リノベーションに関しても同様です。

「フローリングへ変更するのはダメ」な場合や「水回り設備の移動はNG」としているマンションもあります。

自分のやりたいリノベーションができるかどうかは、必ず購入前に不動産会社に確認しましょう。その物件の管理規約に制約があれば、理想としているリノベーションができない恐れがあります。

耐震基準はどうなっているか

次に耐震基準もポイントです。

耐震基準に不満があるからといって、個人で耐震改修をすることはできません。個人でできるリノベーションは自分の部屋の中だけですので、あらかじめ注意しておきましょう。

耐震基準に関しては、1981年6月1日以降に建築確認を受けていれば新耐震基準の物件になります。耐震性の目安として十分だといえるでしょう。

また、住んでいる地域に地震や水害が多いとリスクもあります。ハザードマップでその地域のリスクを確認しておくのもよいかもしれません。

間取り変更できる構造か

間取り変更できる構造かどうかも重要なポイントです。

壊せない壁があるかどうかは特にチェックしておきましょう。というのも、希望通りのリノベーションをするための自由度に影響するからです。

壁が無くても成り立つラーメン構造なら、間仕切り壁の移動なども可能ですが、壁で建物を支えている壁式構造は、壁の位置によって間取りを考える必要が出てきます。

中古のマンションなら細かく部屋が区切られていることも多いです。理想のリノベーションのためには工事可能な範囲を業者と話し合うことが重要になります。

水回りの配管はどうか

水回りの配管についても同様です。

こちらもその配管の位置によってお風呂場や洗面所、キッチンなどが移動できない可能性があります。

また、各部屋にある上下水道などを通すパイプスペースの位置も重要です。部屋の端にあればリノベーションしやすいですが、部屋の中央にある場合もあり、いずれも事前に確認しておく必要があります。

管理組合の維持管理状況はどうなっているか

最後に管理組合の管理状況です。

自分でリノベーションできる範囲は自分の部屋の中だけです。マンションの共用部に関しては管理組合の範囲になるため、汚かったり、劣化をそのままにしていたりといったマンションだと、せっかく購入した物件が台無しな気持ちになるかもしれません。

• 外観のヒビがないか
• エントランスや階段の清掃状況
• ゴミ置き場の清掃状況

以上をチェックしておくとよいです。修繕計画や履歴は不動産会社に依頼して見せてもらうようにしましょう。

リノベーション向きマンション探しの際に注意すべきこと

リノベーション向きマンションの探し方や選び方のポイントを紹介してきましたが、注意すべきこともあります。

• 旧耐震基準では融資やローン優遇制度に関わる
• マンション独自の制約やできないことがある

自分では耐震改修はできない旨は前述しましたが、耐震基準によって融資やローンといったことに影響します。

また、マンションに規約は必ずあるため、その点も注意が必要です。

旧耐震基準では融資やローン優遇制度に関わる

リノベーションをしたいと物件を探している際、旧耐震基準の中古マンションを見つけることがあるかもしれません。

好立地で控えめな価格となれば魅力的に感じることもあると思いますが、安全面のほか、資産価値としてはあまり高くないのが難点です。

売れにくい物件になっていく旧耐震基準物件への融資が厳しいことや、住宅ローン減税などの優遇制度が活用できないことなどはデメリットといえるでしょう。

住宅ローン減税を利用するなら新耐震基準に適合していると証明できなければなりません。築年数25年以内で無条件の利用可能ですが、25年を過ぎても新耐震基準プラス検査済証によって、税制優遇が受けられます。

マンション独自の制約やできないことがある

リノベーションできない箇所というのがマンションにはあります。共用部分は管理組合の管轄となっていますが、自室の外玄関、窓、ベランダなどは勝手にリノベーションできません。

たとえば、共用部分のサッシの変更はできないけど、間仕切り壁を取り、ひとつの部屋にして採光を多くすることはできるといった具合です。

加えて、マンション独自に規約が定められており、「〇〇は不可」という項目には注意が必要になります。

まずどのようなリノベーションがしたいのか、そしてそれができるマンションなのかということが最重要といえるでしょう。

リノベーション向き物件で理想の空間を

リノベーション向きマンションの探し方や選ぶポイント、注意点を紹介してきました。

物件選びで重要なことは、そのマンションの規約や室内がどのような状態か。構造と配管の位置を確認することなどがあげられます。

また、耐震基準や管理組合の管理状況についてもチェックしておきたいところです。いずれも、不動産会社とのやり取りを綿密におこなって、理想のリノベーションを叶えられるマンションを探しましょう。

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