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中古マンションを買う時の注意点は?契約後後悔しないために

2022.08.22
2022.08.22

中古マンションを購入する!と決めても、ほとんどの場合初めての経験ですよね。何に気をつければいいかわからない、なんてことはありませんか?

そこで今回は中古マンションを購入するときの注意点を紹介します。契約後に後悔しないために必見です。ぜひ参考にしてみてください。

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中古マンション購入での注意点①資金計画

電卓で計算する人

中古マンションを購入するのであれば、資金計画をしっかりしないと後悔する可能性があります。各家庭の経済状況によって、無理のない資金計画を立てることが大切です。

現状の経済状況だけではなく、将来のことも予測しましょう。

独身であれば結婚資金が必要だったり、子供の学費にお金がかかったりとライフイベントによりまとまった費用がかかるかもしれません。

また、購入後の税金にも注意しましょう。特に、住宅ローンを組むなら以下の2点は気をつけたいですね。

住宅ローンを借りるタイミングに注意

審査によっては、勤続年数が長い方が住宅ローンを低金利で借りられることも考えられます。なぜなら、勤続年数が長いと今後も安定した収入を得られるうえ、収入が上がる見込みがあるとみなされるからです。

そのため、低金利で組みたいのであれば勤続年数が長いタイミングで住宅ローンを組みましょう。

転職を考えているのであれば、転職前に住宅ローンを組むのがおすすめです。転職して勤続年数が短くなってしまうと金利が高くなってしまうかもしれません。

住宅ローンを早いタイミングで組めば払い終わるのも早くなるため退職後も安心です。

 

住宅ローンを借りる時の初期費用

住宅ローンを借りる時にかかる初期費用は頭金だけではなく諸費用がかかります。

頭金は購入金額の10%~20%が相場です。

諸費用は中古マンションを購入する場合、新築マンションと異なり仲介費用がかかるため、費用が高くなります。主な諸費用は以下の通りです。

費用 目安
申込証拠金 10,000〜100,000円
手付金 物件価格の5〜20%
印紙税 1,000円〜60,000円
仲介手数料 売上額×3%+60,000円+消費税
固定資産税 課税標準額×1.4%
都市計画税 課税標準額×0.3%
登記費用 抵当権抹消費用、所有権移転登記他
司法書士へ依頼するなら5,000円〜20,000円程度
ローン借入金額 ローンの借入金額と一括繰り上げ返済手数料10,000〜30,000円
修繕積立基金 物件により異なる


中古マンションの
諸費用は物件価格の6%~8%ほどが相場となります。

 

中古マンション購入での注意点②災害リスク

割れた地面と家の模型

中古マンションを購入する際、災害リスクにも注意しましょう。中古マンションを購入するときに、意外と見落としがちなのが災害リスクなのです。

地震や津波などが起こってから確認していては遅いので、購入時にきちんとチェックしておく必要があります。災害リスクは主にハザードマップ、耐震基準、海抜の3つの方法で把握可能です。

ではどのようにチェックすべきなのか、1つずつ詳しく確認していきましょう。

ハザードマップで確認する

災害リスクを確認する時にまず挙げられるのが、ハザードマップといえるでしょう。ハザードマップは各自治体が公開しているものです。

中古マンションなどの物件を購入するときには、売買契約前に行われる重要事項説明として、不動産会社からハザードマップなどの書類が渡されます。書類を受け取ったときに放置せず、必ずチェックしておきましょう。

また、ハザードマップはインターネットからでも検索できるので、チェックしてみてください。

参照:ハザードマップポータルサイト

 

耐震基準で確認する

次に確認しておきたいのが、耐震基準です。

耐震基準は1981年の6月1日に新しい基準になっており、それより前の耐震基準は旧耐震基準と呼ばれています。そのため、1981年6月1日以降に建てられたマンションであれば、新しい耐震基準を満たしていることになるのです。新耐震基準では震度6~7程度の地震で倒壊または崩壊しないことが条件になります。

しかし、旧耐震基準では震度5程度の地震で倒壊したり崩壊したりしないことが条件であり、震度6以上であれば倒壊や崩壊する恐れがあるのです。

 

海抜で確認する

3つめに気をつけたいポイントは海抜です。

洪水や津波などといった水害リスクを考えると、海抜の高い部屋を選ぶと安心であるといえるでしょう。マンションの近くに河川や海がある立地の場合、海抜の高さは特に気をつけるべきポイントです。

また、たとえ同じマンションであったとしても、上層階の部屋を選んだ方が水害リスクは比較的少ないといえるでしょう。

中古マンションを購入する際には、これらの災害リスクにも注意しておきたいですね。海抜は地理院地図から確認できます。

参照:地理院地図

 

中古マンション購入での注意点③管理体制

工事中のマンション

中古マンションを購入するときには、管理体制を確認しておくことがとても大切です。

新築マンションはこれから管理が行われるため管理体制を確認することはできませんが、中古マンションは事前に管理体制を確認することができます。

管理体制が悪いとマンション自体の資産価値が激減したり、快適に暮らせなかったりするので、購入前に確認するべきでしょう。

管理体制には、日常的な管理と長期的な管理の2種類がありますそれぞれの確認方法を以下から解説していきます。

 

日常的な管理

中古マンションを購入する際に日常的な管理体制を確認するためには、共有部分の管理が行われているかをチェックしましょう。

中古マンションの共有部分にはゴミ捨て場、掲示板、駐車場、駐輪場などがあります。これらがきちんと清掃されているのか壊れている部分がなく修理されている確認しておきましょう。

中には掲示板に何年も前の張り紙が貼りっぱなし、なんてこともありえるので、目に見えてチェックしやすい部分です。

 

長期的な管理

マンションは10数年に1度大規模修繕が必要ですが、そのための資金はしっかり積み立てられているか確認しておきましょう。

管理状態については、マンション管理組合の理事会や総会の議事録をチェックすることで把握可能です。

特に中古マンションは建てられてから時間が経っているため、修繕がきちんと行われていないと建物自体が劣化していることもあります。

修繕資金が足りなければ大規模修繕の際に徴収されたり、管理費が引き上げられたりすることもあるので、住み始めて間もないのに多額の修繕資金を支払わなければならないなんてことにならないよう要注意です。

 

中古マンション購入での注意点④リノベーション

間取や素材を確認している建築家

中古マンションにはリノベーション済み物件と未リノベーション物件があります

どちらもそれぞれメリットやデメリットがあるので、リノベーション済み物件と未リノベーション物件のどちらがあなたに合っているか、しっかり考えておくことが大切です。

それぞれのメリットデメリットを詳しく確認しましょう。

リノベーション済み物件のメリットとデメリット

リノベーション済み物件は、自分でリフォームをする手間が省けるケースが多いです。そのため、入居後そのままの状態ですぐ快適に暮らせることがメリットであるといえるでしょう。

ただし、見えない部分に不具合がある場合もあるので注意が必要です。見た目は綺麗になっていますが、実は配管が劣化していたり、インターネット回線が繋がりにくい、などの問題があるかもしれません。

 

未リノベーション物件のメリットとデメリット

未リノベーション物件は値段が安いため、自分好みにリノベーションできるという楽しみが最大のメリットであるといえるのではないでしょうか。

ただし、売主が個人であるケースが多いため、内見の時には居住者がいることも考えられます。そのため、未リノベーション物件への入居までには時間がかかるケースもあるのです。

また、無理なリノベーションをするとマンションの資産価値が下がる可能性もあるので、気をつける必要があります。

 

中古マンション購入は注意点に気をつけよう

中古マンションを購入するときには、これまでに紹介した4つの注意点にも気をつけて選びましょう。

中古マンションは決して安い買い物ではありません。もちろん立地条件や外観の好み、間取りなども中古マンション選びの条件になると思いますが、購入してから後悔しないように必ず注意点も確認しておきましょう。

中古マンションは購入後長く住み続けるものなので、妥協せずに素敵なお部屋を見つけてくださいね。

 

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