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中古マンションの買い時は?おすすめの築年数や買ってはいけない時期を解説

2022.08.22
2022.12.16
中古マンションを虫眼鏡で拡大する人

中古マンションの購入を検討している中で、買い時はいつ頃なのか知りたい方も多いのではないでしょうか。

この記事では、中古マンションの買い時や買ってはいけない時期、買ってはいけない中古マンションの特徴などを解説します。

買い時を見極めたい方や、マンション購入に失敗したくない方は、ぜひ参考にしてください。

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中古マンションの買い時は築30年前後!築年数ごとに特徴を解説

スマホで調べてメモを取る人

中古マンションの買い時といわれている築年数は、30年前後です。ここでは、中古マンションの築年数ごとの特徴を解説します。

 

  • 築5年以内は新築とほとんど変わらない
  • 築6年以上は少し価格が落ちる
  • 築16年以上は新築の半額程度
  • 築26年以上は安く資産価値が下がりにくい
  • 築36年以上は流通量が多く入手しやすい

 

マンション選びに失敗しないように、ぜひ参考にしてください。

築5年以内は新築とほとんど変わらない

築5年以内の中古マンションは、価格や設備の状態など、ほとんど新築物件とは変わりません。

人気ブランドのマンションや好立地の物件の場合、新築時よりも価格が上がっているケースもあります。

ただし、基本的には新築のマンションよりも、少し価格が下がっているため、「新築と同じような中古マンションをできるだけ安く買いたい」という人におすすめといえるでしょう。

また、流通量が少ないため、見つけたらすぐに購入を検討することも大切です。

 

築6年以上は少し価格が落ちる

築6年から15年の中古マンションは、新築より少し価格の落ちている物件ばかりで、人気のある築年数です。

12〜15年周期で実施される大規模修繕工事が済んでいる場合、建物の劣化が修繕されており、暮らしやすいマンションになっていることも特徴です。

ただし、人気のある築年数のため、目当ての中古マンションを購入できない可能性があります。また内装は、新築よりも劣化しているため、きれいなマンションで暮らしたい場合は、リフォームする必要があるでしょう。

 

築16年以上は新築の半額程度

築16年から25年程度の中古マンションは、新築の半額で購入できるケースがあります

内装や設備の劣化が目立ち、築浅の物件よりも暮らしやすいとは言い切れません。ただし、築16年以上の中古マンションを購入し、リノベーションをおこない、自分好みの住まいにする方も少なくありません。

「なるべく安く購入したい」「リフォームやリノベーションに興味がある」という方は、築16年から25年程度の中古マンションも選択肢に入れてみましょう。

 

築26年以上は安く資産価値が下がりにくい

築26年以上の中古マンションは、新築の3分の1の価格で購入できる築年数です。

価格が安いだけではなく、値下がりが止まる築年数でもあり、資産価値が下がりにくいメリットもあります。

また、リノベーションやリフォームをすれば、住みやすい住環境を作れるでしょう。将来的な売却を検討している方にとっても、資産価値が下がりにくいためおすすめです。

 

築36年以上は流通量が多く入手しやすい

築36年以上の中古マンションは、流通量が多く、安い物件も豊富にあり、もっとも入手しやすい築年数です。

ただし、築40年以上になってしまうと、震度5程度の地震にしか対応していない「旧耐震基準」になっているため、耐震性には注意が必要です

震度6強以上の地震に対応している「新耐震基準」の物件を購入したい場合は、築35年前後の中古マンションから選ぶとよいでしょう。

 

マンションを買ってはいけない時期がある

バツをする男性

マンションを購入するのに適さない時期は、以下の2つです。

 

  • 定年退職後
  • 家族構成やライフスタイルが決まっていない時

 

マンションを買ってはいけない時期を見極めてから、最適なタイミングで購入に踏み切りましょう。

定年退職後

定年退職後は、マンションを買ってはいけない時期です。

退職金をマンションの購入費に充てる場合、生活費や医療費などを削ってしまう恐れがあります。また、住宅ローンを利用しようとしても、定年退職している場合、審査が通りづらいです。

マンションを購入するのは、定年退職前の50代までがおすすめの時期です。

 

家族構成やライフスタイルが決まっていない時

家族構成やライフスタイルが決まっていない時期も、マンションを買ってはいけません。

「結婚するのか」「子供を生むのか」という家族構成が定まっていない場合、購入するマンションの広さを決められないでしょう。新しい家族が増え、購入したマンションが狭くなってしまうリスクもあります

また、転勤の多い場合は、マンションを購入しても住めずに、管理・維持コストだけ支払うことになってしまいます。

家族構成やライフスタイルが変わらないと決まった段階で、マンション購入を検討しましょう。

 

中古マンションの買い時は8月・12月

カレンダーと家

中古マンションを購入する時期でおすすめなのは、閑散期になっている8月と12月です。

1月〜3月などの繁忙期の場合、マンションの需要が高まり競争が激しく、価格交渉できない可能性があります

閑散期であれば、需要の低い状態になっており、不動産会社は「できるだけ売りたい」と考え、価格交渉に応じてくれる場合があるでしょう。

ただし、閑散期のマンション購入は、良い物件がすでに売られてしまい、条件に合う物件を入手できない可能性があります。

好条件の中古マンションを見つけるためには、粘り強く探すことが大切です。

 

買ってはいけない中古マンションの特徴

雨漏りしている部屋

買ってはいけない中古マンションには、以下のような特徴があります。

 

  • 建物に不具合がある
  • 定期借地権付き
  • 修繕積立金が不十分
  • 生活利便性が悪い

 

こうした特徴を知り、マンション購入を成功させましょう。

特徴①:建物に不具合がある

マンションに欠陥がある場合、購入することは避けましょう。

中古マンションであれば多少の不具合は仕方ないですが、生活に支障が出るような欠陥があった際は、注意が必要です。

建物の不具合で多いのは雨漏りや水漏れなので、内覧する際、天井などにシミがあるかどうかチェックすることをおすすめします余計な修繕費を抑えるためにも、購入前に建物に不具合があるかどうか確認しておきましょう。

 

特徴②:定期借地権付き

定期借地権のついているマンションにも、注意が必要です。

定期借地権付きの場合、借地権の契約満了で物件を解体し地主へ土地を返す必要があり、同じマンションに長く住むことができません

また、地代の値上げがあったり、住宅ローンを組みづらかったりするデメリットもあります。

同じマンションでできるだけ長く住みたい場合は、定期借地権付きマンションを避けるようにしましょう。

 

特徴③:修繕積立金が不十分

中古マンションを購入する際、大規模修繕工事に必要な修繕積立金についても確認しておきましょう。

修繕積立金がなかったり、低い金額で設定していたりする場合、無理やり値上げが起こったり、高額な一時金の徴収があったりする可能性があります

修繕積立金は、「重要事項調査報告書」という書類でチェックできます。ほかにも、管理費や大規模修繕工事の予定、耐震診断の有無などを確認できるため、購入前に目を通すようにしましょう。

 

特徴④:生活利便性が悪い

生活しづらい環境にある中古マンションも、購入することを避けたほうが無難です。以下のような立地にあるマンションは、生活利便性が悪いです。

  • 公共交通機関がほとんどない
  • 最寄り駅から徒歩30分以上もかかる
  • 周辺エリアに教育機関や病院、お店などがない

生活利便性が悪い中古マンションは、資産価値が下がりやすく、売却したい時に買主を見つけられないリスクもあります

住みやすさや資産価値を考慮する場合は、マンションの立地にこだわることがおすすめです。

 

中古マンションの買い時を見極めよう

中古マンションの買い時は、築年数でいうと、30年前後です。

30年前後であれば、購入費が安いだけではなく、資産価値も下がりづらい状態になっています。築浅物件の場合、価格が高くなってしまい、また築40年以上などの古い物件の場合、耐震性に不安があります。

時期では、価格交渉しやすい閑散期の8月・12月がおすすめです。

中古マンションの買い時を見極め、理想の住まいで暮らしませんか。

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