築30年の物件を購入、また、住まいが築30年を迎えた際に「住宅の寿命はあとどれくらいなのか」「リフォームをするとどれくらい住み続けられるのか」と心配に思う方も多いのではないでしょうか。そこで今回は、築30年の住宅はリフォームしてあとどれくらいの期間住めるのか、メリット・デメリットも合わせてご紹介します。

住宅の寿命が30年と言われている理由は？

日本の住宅の寿命は一般的に30年と言われており、欧米の70〜140年と言われる住宅寿命と比べると半分以下の数字です。日本の住宅は耐久性に問題があるのでしょうか。

実は、この30年という数字は解体工事の物件の築年数を元に算出していて、実際には寿命以外の理由で解体された物件も多く含まれているのです。

30年もたつと家族構成やライフスタイルも大きく変わります。そのため大幅な間取り変更のための建て替えなどで、実際にはまだ寿命を迎えていない住宅も取り壊す必要が出てくるのです。寿命が30年といってもまだまだ住める状態の住宅は多いのです。

実際に住める年数は何年？

実際に住める住宅の年数は構造によって異なります。国土交通省のデータによると一戸建てに多い木造では30年〜80年、鉄骨構造は30〜60年、そしてマンションによく用いられている鉄筋コンクリート構造（RC造）は40〜90年です。

どの構造体も年数の幅が広く、住宅の寿命は立地による天候の違いやメンテナンスの頻度などによって大きく変わってきます。

参考：国土交通省「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」

長く住むために気をつけること

家の寿命を延ばすには定期的なメンテナンスが必要です。日常的にできるメンテナンスとしてこまめな掃除を心がけると良いでしょう。住宅に湿気は大敵で、劣化を早める原因となるため、水回り部分の掃除は特に大切です。水漏れしていないか、配管に異常はないかなど掃除をしながらチェックし不具合を早めに見つけるようにしましょう。

また、屋根や外壁は10〜15年おき、フローリングは5年おきにメンテナンスをすると住宅の寿命を伸ばすことができます。

築30年の住宅をリフォームするメリット

築30年の住宅のリフォームと建て替えを比較すると、リフォームには以下の3つのメリットが挙げられます。

• 思い出を残して新しい家を造ることができる
• 建て替えるよりもリーズナブル

• 再建築不可物件にも対応できる

それぞれのメリットを詳しく見ていきましょう。

思い出を残して新しい家を造ることができる

築30年にもなると、住宅とともに年月を重ねてきた家族の思い出がたくさん詰まっています。建て替えの場合、住まいの全てをリセットする必要があり、住まいに対して愛着がある人にとっては寂しく感じるでしょう。

一方、リフォームであれば、長く住んだ住まいの思い出を残しながら新しく生まれ変わらせることができます。

子供の成長を記録した柱や、お気に入りの部屋は残したいといったカスタマイズが可能で、新築にはない味わいを作り出せるのがリフォームのメリットと言えるでしょう。

建て替えるよりもリーズナブル

既存の骨組みや基礎をそのまま活かせるリフォームは、建て替えるよりも工事費が安く済みます。

外壁や水廻りなどの一部を改修する部分的なリフォームであれば約200〜500万円、目で見えている箇所全体をリフォームするフルリフォームの場合、約1,000〜1,400万円が相場です。

また、建て替える場合、工事期間は4〜6ヶ月ほどかかってしまいますが、リフォームであれば1〜2ヶ月ほどで短くて済み、住みながら工事ができるので新たに仮住まいを見つけて引っ越さなくて済みます。

再建築不可物件にも対応できる

現在、日本の建築基準法では「接道幅が2メートル以上あること」「敷地に接する道路の道幅が4メートル以上あること」などの接道義務が定められています。接道義務の目的は救急車や消防車などの緊急車両が通れるようにし、消火活動や救助活動に支障をきたさないためです。

しかし物件や土地のなかには接道義務を満たしていないものがあります。その場合、住宅を壊して再建築をすることができません。しかし再建築不可物件でもリフォームは可能なため、骨組みを残して新築同様の住まいにすることができます。

築30年の住宅をリフォームするデメリット

築30年の住宅をリフォームするのにメリットがある反面、デメリットもあります。デメリットは以下の3つが考えられます。

• 費用がかさんでしまう可能性も
• 住宅ローン審査が厳しくなる
• 間取りの自由度が低い

それぞれ詳しく見ていきましょう。

費用がかさんでしまう可能性も

リフォームをする際には、安全性や快適性のために劣化箇所の見落としがないよう注意が必要です。当初は部分的なリフォームのつもりでも、建物の土台、梁や柱など構造に関わる部分が劣化していたら大規模なリフォームが必要になります。その場合、費用がかさんでしまい建て替えのほうが安く済む可能性もあります。築30年の住宅をリフォームする際には、大掛かりなリフォームの可能性も念頭においた上で予算を立てると良いでしょう。

住宅ローン審査が厳しくなる

中古物件を購入してリフォームする場合、新築物件を購入する場合に比べて住宅ローンの審査が厳しくなります。住宅ローンは購入する住宅を担保にして住宅購入資金を融資するものですが、住宅の価値は築年数とともに下がっていきます。

そのため、築30年の住宅は担保価値が低く、ローン審査が厳密になってしまうのです。

住宅ローンの他にもリフォームローンというローンも存在しますが、リフォームローンで借り入れた資金は住宅購入資金には使えません。

間取りの自由度が低い

リフォームでは今ある家の基礎部分を活かすため、工事費用が抑えられる反面、間取りの変更が自由に行えない場合もあります。リフォームはあくまでも新築の状態に戻すことを目的としているため、建物の構造上重要な筋交いや通し柱などの位置は変えられないことが多く、大掛かりなデザインを変更することはできません。

家族構成やライフスタイルに合った希望の間取りや、こだわりの間取りに自由に設計できない点はリフォームのデメリットと言えるでしょう。

築30年の住宅がするべきリフォームと費用

築30年の住宅のリフォームでは今までのメンテナンス履歴にもよりますが、屋根塗装、外壁、ベランダの防水などの外装を優先的に行うと良いでしょう。キッチン、トイレ、洗面などの水回りも築30年も経つと水漏れのリスクが増えるため、リフォームすることが望ましいです。外壁リフォームの費用相場は、施工面積やリフォーム方法によって変わりますが、床面積30坪程度の住宅の場合、100〜300万円程です。また、水回りの設備入れ替えの費用相場はおよそ200万円が目安となります。　

築30年の住宅のリフォーム後はあと何年住める？

築30年が寿命と言われている住宅ですが、リフォームを行うと何年ほど住むことができるのでしょうか。適切な時期に適切なメンテナンスやリフォームを行えば住宅の寿命は80〜100年にまで伸ばすことができます。つまり築30年の住宅は、しっかりとリフォームすればまた30年住むことが可能です。建物を支える木部構造体の木材は数百年もの耐久性があるとのデータもあり、実際に築100年以上の古民家も多く存在しています。

築30年の住宅をリフォームでより快適に

30年が寿命と言われる住宅ですが、築30年経ってもリフォームで新築同様に造り変えることができ、その先も30年ほど住めることが分かりました。大切な住まいを長持ちさせるためにも日頃の掃除やメンテナンスをしっかり行い、適切なタイミングでリフォームするようにしましょう。築30年の住宅の購入に迷った際にはメリット・デメリットを把握した上で検討してみてください。

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