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築35年マンションは後悔する?中古マンションの買う価値あるポイントの見極め方を解説!

2022.09.13
2022.09.13

築35年くらいの中古マンションを買うとき、「いつまで住めるのだろう」「買う価値はあるのか」など、疑問に思うことがあると思います。

この記事ではそのような購入するときの不安を解消すべく、購入するメリットやいつまで住めるかの見分け方、後悔しないための注意点をご紹介。

少しの時間で悩みが解決するはずです。ぜひご一読ください。

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実は築35年のマンションは購入するのにオススメ

「購入手続きをしている人たちの画像」

築35年のマンションというと、今後のことを考えて購入をためらう方もいるでしょう。しかしながら、実は中古マンションがお得に購入できる狙い目は築30年~35年と言われています。

築35年のマンションは以下の点からオススメといえます。

  • 購入価格が控えめ
  • 資産価値が下がりづらい
  • 長く住むことが見こめる

購入価格が控えめなのは中古マンションの醍醐味です。また、新築や築浅物件と比べると、資産価値が下がりづらいといえるでしょう。

東日本不動産流通機構によれば、首都圏の中古マンションの平均価格は、築5年までの物件「6,505万円」に対して、築30年以降だと「1,979万円」とかなり低くなっています。

参照:
東日本不動産流通機構 REINS TOPIC(2021年4~6月)

価格は低く、立地が良い物件が多い傾向があり、補強工事が済んでいれば長く住める点がメリットです。

 

築35年マンションを購入するメリットを5つ紹介!

「机の上に黄色い星を5つ置いている画像」

つづいて、築35年のマンションを購入するメリットを具体的に紹介していきます。

築35年のマンションは以下の5点がメリットといえるでしょう。

  1. 新築や築浅物件に比べ、お得な費用で購入できる
  2. 立地条件が良いケースが多い
  3. 資産価値が下がりにくくなる
  4. マンションの管理状況を確認できる
  5. リノベーションやリフォームを行えば自分好みの間取りにできる

金銭面から立地、管理状況の確認やリノベーションまで幅広くメリットが揃っています。

1.新築や築浅物件に比べ、お得な費用で購入できる

築30年以上の物件は、新築の半額以下の値段で購入できます。建物の資産価値が下がりきっている状態だからというのがその理由です。

お得に購入できる分、リノベーションなどの内装工事や、建物の寿命に関わるメンテナンスにもお金をかけられます。住宅ローン減税を使える物件であれば、よりメリットを感じられることでしょう。

安く買ってリノベーションをするという、中古マンションを購入するモチベーションにもなる価格の低さは一番のメリットといえます。

2.立地条件が良いケースが多い

駅近の物件や人気スポットに近いエリアは昔から人気のため、古いマンションがすでに建っていることが多い傾向にあります。

築年数が35年のマンションでも立地面で需要があるケースも多いため、売れるというわけです。立地条件が良い中古マンションを探していたら、築年数が古いマンションの方がたくさんあったというケースは多いといえます。

また、立地の良い新築で探すと、場合によっては古いマンションを解体して新たに建設している場合もあります。

その場合はマンション自体の建設費に加え、解体費がプラスされるので、より高額になってしまうことも覚えておきたいところです。

3.資産価値が下がりにくくなる

上記につながりますが、立地などの条件が良いと資産価値が下がりにくくなります。駅からのアクセスが良かったり、家族で住みやすい周辺環境であったりと人気の住環境ですと、古いマンションでも価値が下がりづらい傾向があります。

また、土地の価格は時間による影響を受けにくいということもひとつでしょう。

立地が良ければ、将来的に再販しやすく高く売れやすいため、築35年のマンションを購入するときは、人気のある立地で探してみても良いかもしれません。

4.マンションの管理状況を確認できる

現在のマンションの管理状況を知ることができるのもメリットといえます。

中古マンションの場合は、隅々まで清掃が行き届いているか、しっかりと修繕などがおこなわれているかなどが確認できます。管理の状況を見て、管理組合や会社がどのような管理をしているかが把握できるのです。

古いマンションなのに修繕記録に修繕をした形跡が残っていなかったり、積立金などが積み立てられていなかったりといった、管理が不十分でないかを確認できるメリットがあります。

一方で、新築の場合はこれからどのような管理をしていくかはまだわかりません。

マンションの今現在と過去の管理状況がわかるのも、中古マンションのメリットのひとつといえるでしょう。

5.リノベーションやリフォームを行えば自分好みの間取りにできる

最後はリノベーションやリフォームを自分好みの間取りにできることです。

構造に気をつければ、中古マンションは理想の住まいに変えることが可能です。間仕切りや梁、壁紙、フローリングなど、さまざまなポイントによって、自分好みの空間をつくり出せます。

新築にはない中古マンションならではのメリットといえるでしょう。特に築35年のマンションであれば、価格と耐久性のバランスがとれている築年数ともいえます。

立地条件や価格、おこないたいリノベーションの兼ね合いを見ながら理想の間取りを実現することができるでしょう。

 

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いつまで住める?長く住める中古マンションの見分け方を2つ紹介!

「配管をチェックしている作業員の画像」

つづいては、築35年のマンションはいつまで住めるか、その見分け方を紹介していきます。

中古マンションは老朽化などの問題が発生しますし、どれだけ長く住めるかというのは物件購入に重要な問題です。

ここでは以下の2つにしぼって、長く住めるマンションかを見分ける方法を2つご紹介。

  1. 建物のメンテナンス状況を確認する
  2. 配管改修工事の状況を確認する

外観だけではわからない箇所もあります。確認することで後悔のないマンション選びに近づけるでしょう。

1.建物のメンテナンス状況を確認する

長く住める中古マンションの見分け方、一つ目は建物のメンテナンス状況を確認することです。

マンションは老朽化などを防ぐために定期的に大規模修繕工事があります。国土交通省によれば12年に1度ほどが目安です。

この大規模修繕をおこなっているかを、実際に建物を見るほか、長期修繕計画などの資料を見て確認しておきましょう。

 

メンテナンスを怠っているマンションは老朽化も早まりますし、管理組合がしっかりと機能していない可能性が高いです。

管理規約や議事録なども合わせてチェックしておき、質問があれば不動産会社などにまとめて質問するとよいでしょう。

2.配管改修工事の状況を確認する

二つ目は配管改修工事の確認です。

マンションの場合、30年に1度、配管交換のタイミングがあります。これも先ほどの長期修繕計画の給水管、排水管の項目でチェックすることが可能です。

具体的には、15年で補修計画、30年で交換計画といった目安があるほか、現在までに計画に沿った工事がなされているか、そのときにかかった費用など、配管に関わるさまざまなポイントを確認することができます。

 

また、修繕積立金が足りないなどの状況ではないか、水漏れなどはないかといったこともチェックしておきましょう。

さらに、中古マンションは配管の位置が下のフロアの天井裏にあったり、コンクリートに埋め込まれていたりといったケースもあるため、理想のリノベーションができるか業者に確認することも必要になってきます。

 

後悔しないためのマンション購入時の注意点を3つ紹介!

「木製のブロックに!の画像」

最後は、マンションを購入する際、後悔しないようにするにはどうしたらよいか、注意点を3つ紹介していきます。

  1. 大規模修繕のタイミングをチェック
  2. 修繕積立金と管理費の額をチェック
  3. 水回りや壁をチェック

購入のタイミングと購入後、毎月かかる費用、リノベーションのための注意点をそれぞれ解説していきます。

1.大規模修繕のタイミングをチェック

一つ目は大規模修繕工事のタイミングを確認することです。

大規模修繕は築10年以上のマンションを目安におこなわれる工事で、古くなった劣化箇所を補修するものになります。

タイルの補修や、外壁や鉄部分の塗装、給排水の補修に屋上の防水塗装など、大規模に共用部分の補修をする工事です。

そのための費用もまとまった額が必要となります。大規模修繕前のタイミングで購入、入居となると、修繕費が数十万円ほど徴収される可能性があるので注意しましょう。

築35年マンションを購入する場合は、大規模修繕が終わったタイミングでの購入をすれば、次は10年以上経ってからおこなうことになるのでオススメといえます。

 

2.修繕積立金と管理費の額をチェック

次に修繕積立金と管理費の額についてです。

修繕積立金は先ほどの大規模修繕費用として、入居者が毎月払うことになります。また、管理費も別途、維持管理に使うお金として毎月支払う費用です。肝心の額ですが、重要事項調査報告書の項目に金額や滞納状況などが合わせて記載されています。

 

修繕積立金が足りなかったり、マンション設備のグレードが高かったりすると、修繕積立金と管理費両方ともに高くなる傾向です。

管理費は平均して毎月2万~3万ほどかかるとみてよいでしょう。また、修繕積立金が不足している場合は、将来的に積立金が増えるとみてよいです。

しっかりと書類を確認して後悔のない購入をしましょう。

3.水回りや壁をチェック

三つ目は水回りや壁をチェックすることです。

配管の位置や壁により、自分の思うような間取り変更のリノベーションができない可能性が出てきます。

水回りの移動や壁の位置を変えたいときは、対処可能かどうかを業者に確認することが大切です。その際は、リノベーションに詳しい業者に依頼してみましょう。

また、内覧をしているときに不動産会社に質問してもよいです。理想の内装になるかどうかは後悔のないマンション購入の第一歩といえるでしょう。

 

築35年のマンションを購入する場合は、後悔しないようにチェックを

いかがでしょうか。築35年のマンションはいくつものメリットと中古マンションならではのチェックするべきポイントがあることがわかりました。

購入価格を抑えて立地条件の良い中古マンションが欲しい人にはオススメといえますが、水回りや配管などの状況をあらかじめチェックしておくことも大切です。

いつまで住めるか判断するにはメンテナンス状況を書面で確認し、大規模修繕や管理費など、コストにつながるポイントを把握しておきましょう。

 

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