マンションの所有に関して、敷地権という権利がありますが、日常ではあまり聞きなじみがなく、詳しく知らないケースは多いのではないでしょうか？
これからマンションの購入を検討している人は、敷地権についても理解を深めておくことが大切です。
今回は、敷地権について、ポイントを押さえて分かりやすく解説していきます。
そもそも敷地権とは？
そもそも、敷地権とはどのような権利なのでしょうか？
敷地権とは、マンションの部屋を所有している人が持つ、マンションの敷地に関する権利です。
マンションの一室を所有する場合、使用可能であるのは室内だけではなく、マンションの共用部分や敷地部分まで及ぶと考えられます。
また、マンションの一室を売却したり購入したりする場合、部屋と敷地とを別々に処分することはできません。
敷地権は、マンションの部屋と敷地とを分離して処分することができないように定めた権利形態であるといえます。
所有権との違いは？
敷地権は、所有権と混同しやすいので、敷地権について理解を深める際は、所有権との違いについても理解しておきましょう。
所有権とは、その名の通り、所有する権利そのものを指して使われる言葉です。それに対し、敷地権は、あくまで権利の分離処分を禁じるための権利形態を指す言葉であり、権利そのものを指す言葉ではありません。
敷地権と所有権では、言葉の意味合いが大きく異なるという点を把握しておきましょう。
マンションの所有には3つの権利がある
マンションを所有した場合、3つの権利があることを覚えておきましょう。
3つの権利とは、区分所有権、共用部分の共有持分、敷地利用権です。
購入などによりマンションを所有すると、これらの3つの権利を所有することとなり、いずれも別々に処分することができないものとされています。このように、マンションの権利を分離して処分できないように定めた形態のことを、敷地権と呼んでいます。
なお、敷地権は、所有権と敷地利用権とをひとまとめとした呼び方として使われるケースも多いので、覚えておきましょう。
ここでは、3つの権利の内容について、詳しく解説していきます。
区分所有権
区分所有権とは、1つの建物を区分し複数人で各部分を所有する権利です。
マンションでイメージすれば、実際に居住し生活する部分に対する権利であり、専有部分の所有権と言われるケースも多くあります。
区分所有権で対象となる空間を把握する際に注意すべきは、バルコニーや窓ガラス、玄関ドアなどは含まれないという点です。
区分所有権は、所有する部屋の内側部分のみを対象としている点について、正しく理解しておきましょう。
共用部分の共有持分
共用部分の共有持分とは、マンションのエントランスやエレベーター、共用ラウンジなど、それぞれの区分所有者が共有して使用できる部分に関する権利です。
マンションでの生活で使用する水道や電気も、共用部分に含まれます。
また、共用部分の共有持分は、全員が均等ではありません。共有持分は、各区分所有者が持つ専有部分における床面積の広さに応じて決まることになっています。
所有するマンションの部屋が広いほうが共用部分の共有持分も大きくなり、比較的狭い部屋を所有している人は共用部分の共有持分も少なくなるという考え方を理解しておきましょう。
敷地利用権
敷地利用権とは、マンションの土地に関する共有持分といえます。
マンションを所有し利用する場合、マンションが建っている部分の土地も利用していることになります。
区分所有建物ではない一戸建てなどを所有する場合、土地と建物のすべてが所有者のものとされるのが通常です。しかし、マンションの場合は土地についても複数人で共有しなければなりません。
そして、マンションの部屋を利用する際は、土地の利用を切り離して考えることは通常できないという点も、理解しておきましょう。
敷地権を理解するためのポイント
ここでは、マンションの敷地権を理解するために押さえるべきポイントについて、解説していきます。
敷地権に関するイメージを掴むためには、ここで紹介する4つのポイントについて理解を深めることが重要です。
これからマンションの購入を検討している場合や、既にマンションを所有している場合も、重要となるポイントを押さえて敷地権を正しく理解していきましょう。
敷地権は何のために必要？
そもそも敷地権は何のために必要なのでしょうか？
敷地権は、不動産登記に関わる事務をスムーズに行えるようにするために定められたものです。
敷地権が定められる以前は、マンションの登記の際に、所有権と敷地利用権とが完全に別のものとして扱われていました。そのため、本来同じように登記処理されるはずの2つの権利にずれが生じるケースが多発し、多くのトラブルを発生させてしまったことが、敷地権が定められたきっかけとなっています。
敷地権が定められたことで、マンションの所有権と敷地利用権の登記はひとまとめに管理できるようになりました。
敷地権は、マンションの登記の事務をスムーズに行い、トラブルを防ぐために必要なものであると、把握しておきましょう。
敷地権割合とは？
マンションを所有し敷地権を把握する際は、敷地権割合を考慮することが必要です。
敷地権割合とは、マンションを所有する人がそれぞれ持つ敷地権の割合のことで、所有する専有面積に応じて算出されます。
具体的な計算方法としては、「所有する専有部分の床面積÷マンション内における専有部分の総床面積」という式で算出可能です。
敷地権割合を計算する際に注意すべきポイントは、計算で使う床面積は、壁の中心部分で測定する壁芯面積であるということです。登記簿上で確認できる専有部分の床面積は、壁の内側で測定する内法面積となっているため、敷地権割合の計算で使うと誤差が生じてしまうので注意しましょう。
敷地権が登記されていないマンションもある？
敷地権は、登記に関するトラブルの多発を受け法改正によりできた権利形態であるため、築年数の古いマンションの中には、敷地権が登記されていないマンションも実在します。
法改正を受けて、ほとんどのマンションでは敷地権が登記されたものの、ごく一部のマンションでは敷地権が登記されないまま残っています。そのため、古いマンションを購入したり売却したりする際は、敷地権について注意深く確認するようにしましょう。
敷地権が登記されていない場合、所有権と敷地利用権とを別々で登記することが可能となります。そのため、誤った登記処理によって専有部分の所有権のみを取得し、敷地利用権を取得できていない状態となってしまうようなトラブルが生じるリスクがあります。
また、ほとんどのマンションでは敷地権化されている中、敷地権化されていないマンションでは、管理組合がしっかりと機能していないケースも考えられるので、注意が必要です。
分離処分の禁止とは？
マンションの売買において、専有部分の所有権と敷地利用権のどちらか一方のみを処分することを分離処分と呼び、原則として分離処分は禁止されています。
実際にイメージして考えれば、マンションの一室を利用するということはつまり、マンションが存在する土地も利用するということになるため、どちらか一方のみの権利の所有者を変更するというのはおかしな状態となるのは想像できるでしょう。
ただし、例外的に分離処分が禁止されないケースもあります。例えば、分譲マンションの一室を賃貸する場合、専有部分の所有権は持ち主のままで、土地を含めてマンションを実際に利用するのは賃借人であるというケースにおいては、所有権と敷地利用権は分離して扱われます。
例外があることも理解しつつ、分離処分は原則禁止されているということを把握しておきましょう。
敷地権の税金について
マンションを所有する場合も、一戸建てを所有する場合と同様に、建物と土地の両方に対して固定資産税が課税されることを覚えておきましょう。
固定資産税の税額を知るために必要となる敷地権の評価額は、マンションの敷地全体の評価額をもとに算出できます。敷地権の評価額は、敷地全体の評価額×敷地権割合という式で求められます。
また、マンションを相続する場合の相続税評価額についても、考え方は同じです。
いずれも、マンションの敷地全体の評価額が重要となることを頭に入れておきましょう。
マンションを所有するなら敷地権に関する理解を深めておこう
マンションを所有する場合、敷地権に関する理解を深めておくことはとても重要です。
敷地権に関する理解を深めておくことで、マンションの購入や売却がよりスムーズに行えます。
今後マンションの購入を検討している場合は、今回紹介した敷地権に関するポイントを今のうちからしっかり押さえておくと良いでしょう。
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